문재인 정부 들어 첫 부동산정책을 발표했다. 서울 전역의 전매제한 기간을 소유권이전 등기 시까지 유지하는 등 부동산 과열 양상에 대응하기 위한 맞춤형 대응을 강화하겠다고  밝혔다. 

고형권 기획재정부 1차관은 19일 광화문 정부서울청사 3층 브리핑실에서 열린 주택시장의 안정적 관리를 위한 선별적·맞춤형 대응방안 브리핑을 가졌다.

고 차관은 브리핑에서 "수도권 등 일부지역을 중심으로 집값 상승의 기대가 높은 재건축 아파트와 청약시장에서 주택가격 상승을 주도하고 있는 데다 하반기 분양물량이 증가할 추세인 점을 감안하면 추후 시장불안이 확산될 가능성 또한 배제할 수 없다"며 "이에 따라 부동산 투기를 근절하고 실수요자를 보호하겠다는 대원칙 하에 선별적이고 맞춤형 대응을 강화하는 데 중점을 뒀다"고 밝혔다.

이어 " 과열양상을 보이고 있는 3개 지역을 기존 조정대상지역에 추가하고, 조정대상지역 제도의 실효성 제고를 위해 전매제한 강화와 재건축시장 주택 수 제한, LTV-DTI 규제를 도입했다"고 강조했다.

조정대상지역으로 추가선정된 지역은 경기 광명, 부산 기장군·부산 진구로, 이들 지역은 앞서 11·3대책에 조정대상지역으로 선정된 37개 지역구와 함께 전매제한기한 강화, 1순위 청약 제한, 재당첨 제한 등 규제를 받게 된다. 구체적인 조정대상 지역은 서울 25개 구와 경기 과천· 성남·하남·화성(동탄2신도시)·남양주, 부산 해운대·연제·동래·남·부산진·기장, 세종시와 이번 추가된 3곳을 포함해 40개로 확대됐다.

조정대상지역은 전매제한기간이 강화된다. 강남 4개구(소유권이전등기시)와 나머지 21개구(1년 6개월)에 차등 적용되던 전매제한기간은 이날부터 민간·공공 모두 소유권을 이전 등기할 때까지 제한된다. 재건축조합원에 대한 주택공급수도 원칙적으로 1주택만 허용된다. 기존에는 재건축조합원은 과밀억제권역은 3주택, 그 밖의 지역은 소유 주택 수만큼 분양받았지만 앞으로는 원칙적으로 1주택, 예외적으로 2주택(1주택이 60m2 이하)이 허용된다. 다만 부산진구와 기장군은 전매제한기간 규제는 적용받지 않는다. 기장군만 예외적으로 공공택지에 한정해 소유권등기이전까지 전매가 제한된다. 

부동산 금융규제도 예고기간을 거쳐 7월 3일부터 일제히 강화된다. 조정대상지역은 금융권·비금융권 모두 LTV는 70%에서 60%, DTI는 60%에서 50%로 낮아진다. 그동안 규제 사각지대에 놓여있던 집단대출도 50%의 DTI 규제가 적용된다. 다만 실수요자가 주택 구입의 어려움을 겪지 않게 하기 위해 조정대상지역이더라도 부부합산 소득이 6,000만원 이하(생에최초는 7,000만원 이하), 주택가격 5억원 이하, 무주택세대주는 기존대로 LTV 70%, DTI 60%를 기준으로 대출을 받을 수 있다. 잔금대출은 DTI가 적용되지만 규제비율은 60%로 적용된다. 

‘주택시장의 안정적 관리를 위한 선별적-맞춤형 대응방안’에 투기과열지구 지정이 제외된 것에 대해 “일시에 시장에 과도한 충격을 주는 것 보다는 우선적으로 선별적 조치를 취하고, 이에 따른 효과와 향후 시장상황에 따라 단계적으로 대응하기로 한 것”이라고 설명했다. 

그는 “다만 이번 조치에도 불구하고, 향후 과열 지속시에는 ‘투기과열지구’ 지정을 적극 검토할 계획”이라며“시장상황을 지속적으로 모니터링해 조정 대상지역으로 선정된이유가 해소됐다고 판단될 경우 제외 여부를 검토할 계획”이라고 말했다.

정부가 이번 발표한 ‘주택시장의 안정적 관리를 위한 선별적-맞춤형 대응방안’에 대해 일문일답으로 풀어봤다.

Q. 이번 발표한 부동산대책의 추진 배경은?

A. 최근 주택가격 상승 요인에 따라 투자목적 등의 국지적 과열이 심화 확산될 경우 서민 주거비 부담과 경기 전반에 부담이 될 우려가 있다. 단기 전매차익을 기대하는 투기적 성격의 분양권 취득과 거래 행위로 실수요자의 입지가 상대적으로 위축되는 문제 발생하게 돼 이에 따라 지역별·주택 유형별 시장 분석을 토대로 지역적 범위를 진단하고 선별적·맞춤형 처방을 마련했다.

Q. 조정대상지역의 선정 기준은 무엇인지? 

A. 주택가격, 청약경쟁률 등 정량지표를 충족하는 지역 중 지역 경제여건, 정비사업, 공공택지 개발 등을 고려하여 과열우려가 높은 지역을 조정대상지역으로 선정했다.(①주택가격상승률이 물가상승률보다 2배 이상이거나 ②청약경쟁률이 5:1을 초과하거나(국민주택 규모 이하는 10:1) ③주택보급률 또는 자가주택비율이 전국 평균 이하 등)

Q. 추가된 조정대상 지역의 지역별 선정 기준은?

A. 경기 광명시, 부산 기장군 및 부산 진구는 모두 조정대상지역 선정을 위한 정량적 요건을 충족하며 최근 주택가격 상승률이 기존 조정대상지역 수준으로 높은 상황이다.
부산 기장은 부산에서 희소한 공공택지(일광신도시)가 있어 높은 청약수요에 따른 과열 우려가 있어 공공택지도 조정대상지역으로 포함했다. 올해 부산의 공공택지 분양이 예정된 7개 단지 중 6개가 기장군에 소재한다. 부산 부산진은 직전 2개월 평균 청약경쟁률이 67.0 : 1 수준으로 과열 우려가 높은 지역이다. 

Q. 이번에 투기과열지구를 지정하지 않은 이유는? 

A. 하반기 미국 기준금리 추가 인상 예고, 입주물량 증가 등 주택시장 조정 요인이 존재하는 상황에서, 일시에 시장에 과도한 충격을 주는 것 보다는 우선적으로 선별적 조치를 취하고, 이에 따른 효과와 향후 시장상황에 따라 단계적으로 대응하기로 한 것이다. 이번 조치에도 불구하고, 향후 과열 지속시에는 투기과열지구 지정을 적극 검토할 계획이다.

Q. 맞춤형 청약제도 조정은 언제부터 시행되는 것인지? 이미 분양 계약한 주택에도 전매제한기간 강화가 적용되는 것인지? 

A. 개정된 제도 중 강화된 전매제한기간은 오늘(6월19일) 입주자모집공고분부터 적용된다. 6월19일 이전에 입주자모집공고를 한 주택에는 적용되지 않으므로, 이미 분양계약을 하였거나 현재 분양공고 중인 주택에는 적용되지 않는다. 1순위 제한, 재당첨 제한은 주택공급규칙 개정안 시행일 후 입주자모집승인신청분부터 적용된다. 입법예고, 규제개혁위원회 심사, 법제처 심사 등 주택공급에 관한 규칙 개정 절차를 최대한 단축해 신속히 시행 예정이다. 

Q. 선정된 조정 대상지역은 언제 제외될 것인지? 

A. 시장상황을 지속적으로 모니터링해 조정 대상지역으로 선정된 이유가 해소됐다고 판단될 경우 제외 여부를 검토할 계획이다. 

Q. 조정 대상지역에서 재건축 조합원이 예외적으로 2주택까지 분양 받을 수 있는 경우는?

A. 조합원당 재건축 주택은 원칙적으로 1주택만 공급이 허용되나, 자신이 소유한 기존 주택의 가격 범위나 주거전용면적의 범위 내에서 예외적으로 2주택까지 분양받을 수 있다. 이 경우 분양받는 2주택 중 1주택은 반드시 주거전용면적이 60㎡ 이하 이어야한다. 예를 들어, 기존에 주거전용면적이 150㎡인 주택을 1채 소유한 조합원은 59㎡ + 91㎡ 이하 주택 2채를 분양받을 수 있다. 또 기존에 84㎡ + 84㎡ 2채를 소유한 조합원은 59㎡ + 109㎡까지 분양 가능하다. 다만, 2주택까지 공급하는 것은 조합별 관리처분계획에 반영되어야 적용할 수 있다.

Q. 건축 조합원 주택공급 수 제한 규정을 적용받는 시점은? 

A. 도시 및 주거환경 정비법 개정이 필요한 사안으로, 금년 6월중 법 개정안을 발의하여 하반기 중 시행할 예정이다. 개정법률 시행일 이후(금년 9∼10월 예상) 신규로 사업시행인가를 신청하는 조합부터 적용할 계획이다. 사업시행인가 이후 60일 이내에 조합원 분양을 실시하는 점을 고려하여 이미 사업시행인가를 신청한 조합은 종전 적용 규정된다.

Q. 이번 LTVㆍDTI 규제강화의 특징과 기대효과는? 

A.이번에 LTVㆍDTI 규제를 강화한 것은, 일부지역의 주택가격 급등에 따른 가계대출 건전성 악화 가능성에 대비한 것이다.  
① 주택가격 급등이 나타나는 조정대상지역에 대해서 전업권 LTVㆍDTI를 동일하게 강화(LTV 70→60% DTI 60→50%)해 은행권뿐만 아니라, 제2금융권 대출까지 동일하게 규제함으로써, 2014년 8월 합리화조치 이전에 문제가 되었던 풍선효과를 방지한다. 제2금융권은 2012년 투기지역 해제이후 가장 강한 LTVㆍDTI 규제 적용한다. 또한, 비(非)수도권 조정대상지역에 대해서도 DTI 규제를 확대함으로써 차주 상환능력 심사 내실화라는 정책의 일관성 유지한다.
② 또한 그간 규제 사각지대에 놓여있던 집단대출에 대해서도 DTI 규제를 도입해 대출 건전성 강화를 도모한다. 집단대출에 대해서는 여신심사가이드라인 적용(2017년 1월1일)에 이어 DTI까지 적용됨으로써 ‘차주의 상환능력에 맞게 대출하고 처음부터 나누어 갚는’ 여신심사 체계가 완비한다. 
③ 다만, 서민ㆍ무주택 실수요자에 대해서는 기존의 LTVㆍDTI 규제비율 유지한다. 부실가능성이 상대적으로 낮은 실수요자에 대해서는 자금공급 규모를 유지함으로써, 내집마련을 지원하고 실수요 위주의 시장구조 조성을 지원한다. 

Q. 2014년 8월 이전 수준으로 LTV·DTI를 환원하지 않고 특정지역만 대상으로 강화한 이유는?  

A. 이번에 LTV·DTI 규제를 강화한 것은 일부지역의 주택가격 급등이 금융회사 대출 건전성을 악화시키는 것을 방지하기 위한 목적이다. 단기간에 주택가격이 급등한 지역의 경우 추후 가격조정과정에서 대출이 부실화될 우려가 있으므로 선제적으로 대출기준을 강화하였으나, 주택가격이 안정적인 지역에 대해서는 상대적으로 그러한 우려가 적어 대출기준 강화 대상에서 제외한다. 

Q. 냉·온탕식 규제변경은 하지 않는다는 입장이었는데, 입장을 선회한 것인지? 

A. 이번 LTV·DTI 비율 조정은 부동산시장 국지적 과열에 따른 금융회사 대출건전성 악화 우려에 대응한 것으로, 기존 정책기조를 바꾼 것이 아니다. 금융업권별로 차등 적용되던 규제비율을 동일한 수준으로 조정하여 규제차익을 해소하는 정책기조는 유지하되, 수도권 등 부동산시장 과열로 인해 금융회사 대출건전성 악화가 우려되는 지역에 한해 규제비율을 일부 조정한 것이다. 

Q. 조정대상지역 집단대출에 DTI를 신규 적용한 이유 및 실수요자에 대한 과도한 규제가 아닌지?

A. 조정대상지역내 집단대출(잔금대출)에 대한 DTI 적용은 집단대출 리스크 관리를 강화하기 위한 조치다. 조정대상지역은 높은 청약경쟁률 지속, 분양권 전매 증가 등 과열 양상으로 집단대출이 적격변동 리스크에 취약해질 가능성이 있다. 잔금대출에 대해 DTI 규제를 적용해 중도금대출 단계에서부터 금융회사의 리스크 관리 강화를 유도하고 집단대출 건전성을 제고한다. ‘갚을 수 있는 범위 내에서 빌리고, 처음부터 나누어 갚도록’하는 여신심사 선진화의 일관된 기조하에 실수요자의 과도한 상환부담을 사전에 방지할 필요가 있다. 다만, 과열지역에 대한 선별적 대응이라는 정책목표를 감안해 조정대상지역 집단대출에 대해서만 DTI를 적용한다. 서민층 무주택 세대에 대해서는 DTI 10%p 상향적용(60%) 및 정책모기지 공급을 통해 자금애로 발생을 최소화할 계획이다. 

Q. 실수요자 자금애로에 대한 대응방안은?  

A. 조정대상지역에 대한 맞춤형 금융규제를 강화하되, 서민층 무주택 세대에 대해서는 실수요자 보호차원에서 배려했다(요건 : 부부합산 연소득 6000만원 이하(생애최초 70000만원), 주택가격 5억원 이하, 무주택세대주) 
① 조정대상지역 주택담보대출에 대해 강화된 LTV·DTI 규제비율을 적용하지 않고 현행 수준으로 적용(LTV 70%, DTI 60% 적용)한다. 
② 잔금대출에 대해 DTI는 적용하되, 규제비율은 10%p 상향하여 완화 적용(60%)한다.
서민, 실수요자들의 내집마련 기회 제공을 위해 정책모기지(디딤돌대출, 보금자리론, 적격대출)를 금년 중 차질없이 공급한다.(올해 공급계획 44조원)

 

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