양도소득세는 양도가액에서 취득가액과 기타필요경비를 차감하고 장기보유특별공제액과 양도소득공제를 추가로 공제한 과세표준액에 세율을 적용하여 계산한다. 만약 부동산을 매매로 취득하였다면 취득한 가액을 알고 있어 매도시 매매차익이 얼마나 될지 예상할 수가 있다. 그러나 상속이나 증여로 받은 부동산은 무상으로 취득하여 거래가액이 없기 때문에 일반인들은 양도소득세가 얼마정도 나올지 가늠하기가 어렵다. 

상속·증여로 받은 부동산의 경우 상속개시일 또는 증여일 당시의 평가액(즉, 상속세나 증여세를 부과받은 가액)을 취득가액으로 인정하는데, 원칙적으로 시가를 적용한다. 여기서 시가란 당해 자산의 매매가액, 감정가액 등을 말하는데, 농지의 경우 이러한 데이터는 거의 없기 때문에 세법상 평가한 가액을 상속·증여일 당시의 평가액으로 사용한다. 

한편, 토지의 세법상 평가액은 토지의 개별공시지가이고 건물은 국세청장이 고시한 건물 기준시가, 주택 등은 시·군·구청장이 고시한 개별주택가격(공동주택인 경우 공동주택가격)으로 평가한다. 

이 때 토지의 개별공시지가는 일반적으로 시세보다 낮게 고시되는데, 대지는 시세 대비 40~50% 정도로 고시되는데 반해 농지나 임야인 경우 시세 대비 20~40% 정도 밖에 안되는 금액으로 고시되고 있다. 결국 한나라씨의 사례처럼 상속이나 증여로 받은 농지를 양도하는 경우 사실상 시세는 변동이 없더라도 60~80% 정도의 시세와 세법상 평가액의 차이만큼 양도차익이 발생하게 되는 것이다.

그렇다면 한나라씨가 양도소득세를 절세할 수 있는 방법은 없는 것일까?

상속세는 상속재산가액 5억원(배우자로부터 상속받는 경우 10억)까지 공제를 받을 수 있기 때문에 일반적으로 상속세 신고를 하지 않는 경우가 많다. 이처럼 상속세 신고를 하지 않는 경우 국세청에서는 상속재산가액을 기준시가로 결정한다. 한나라씨의 사례에서 상속받을 당시 해당 농지를 감정평가를 받아 상속재산 평가액을 높여 신고했더라면 양도가액과 취득가액(상속개시당시 평가액)은 최소화되어 양도소득세의 부담을 최소화할 수 있다. 만약 상속세 신고기한(상속개시일이 속한 달의 말일부터 6개월) 이내에 양도를 했더라면 양도가액이 상속개시일의 평가액인 동시에 취득가액(시가)이므로 양도차익이 발생하지 않아 양도소득세를 내지 않았을 것이다. 

이처럼 부동산을 상속받는 경우 상속세가 과세미달(상속재산가액 5억원 이하)인 때에는 비과세대상 부동산이 아닌 한 무조건 상속받은 부동산의 평가액을 높여서 상속세를 신고해 두어야 나중에 팔 때 양도소득세를 절세할 수 있다. 만일 상속세가 과세되는 경우라면 상속재산평가액을 높일 경우 늘어나는 상속세와 줄어드는 양도소득세를 비교해서 판단해야 한다. 

한편, 부동산을 증여받아 양도하는 경우에도 증여세 부담을 줄이기 위해 무조건 증여가액을 낮추어서 신고를 하면 나중에 양도할 때 세금 폭탄을 맞을 수 있다. 특히 배우자로부터 증여를 받을 때에는 증여공제액이 6억원이나 되므로 증여가액이 공제액에 못 미칠 경우에는 기준시가로 증여가액을 평가하기보다는 감정을 해서 증여가액을 높여 두는 것이 세금 폭탄을 피하는 길이다. 

한나라씨의 경우 양도소득세를 일단 납부한 다음 상속개시일 당시 평가한 금액을 소급 감정하여 환급 신청을 하는 경우 현재 국세청은 소급감정가액을 인정해주지 않지만 행정소송을 통해 구제받을 수 있으므로 세무사와 개별적으로 상담할 것을 권한다

김철종 세무사 kukse219@naver.com 다른기사 보기