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양도소득세 확정신고 문답
양도소득세 확정신고 문답
  • 승인 2007.05.15 08:31
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▲금년 5월중에 양도소득세 확정 신고․납부를 해야 하는 대상은?
2006.1.1~12.31 기간 중 부동산(토지․건물), 대주주가 양도하는 상장․코스닥주식, 비상장주식, 골프회원권, 아파트분양권 등을 양도한 사람이며 올해 5월 1일부터 5월 31일 사이에 양도자의 주소지를 관할하는 세무서에 양도소득세 확정 신고․납부 해야 한다.
단, △1세대 1주택 등 양도세 비과세대상 자산을 양도한 경우 △부동산 등 자산을 양도한 날이 속하는 달의 말일(주식은 분기 말일)부터 2월 이내에 양도세 예정신고를 한 경우 △부동산, 주식 등 자산을 양도한 것에 대하여 세무서로부터 이미 결정통지나 납세고지서를 받는 경우 등이 있다.

▲양도소득세 확정신고․납부는 어떻게 하나?
‘양도소득과세표준신고 및 자진납부계산서’를 스스로 작성하여 증빙서류와 함께 양도자의 주소지 관할세무서에 우편으로 발송하거나 관할세무서 민원봉사실에 직접 제출, 자진납부서에 납부해야 할 세금 액수 등을 정확히 기재한 후 가까운 은행이나, 농협, 우체국 등에 국세전자납부제도를 이용해 납부하면 된다.
또 실지거래가액으로 신고하는 경우에는 취득․양도시의 매매계약서 사본, 취득세․등록세 납부영수증 사본, 자본적 지출․양도비 등 지출증빙이 필요하다. 양도소득세 감면에 해당하는 경우에는 감면신청서 및 관련증빙 등이 있다. 위 증빙서류는 양도자산 종류, 신고방법에 따라 달라지므로 보다 자세한 사항은 국세청 국세종합상담센터(전화 1588-0060) 및 관할세무서 “양도소득세 상담창구”로 문의하면 친절하게 안내해 준다.


▲양도소득세 과세대상 자산은 어떤 것이 있나?
부동산, 부동산에 관한 권리, 주식․출자지분, 기타자산등이 있는데 △부동산은 토지와 건물에 해당된다. △부동산에 관한 관리에서는 부동산을 취득할 수 있는 권리 중 아파트 분양권, 조합원 입주권, 지상권, 전세권, 등기된 부동산 임차권이 이에 해당된다. △주식․출자지분일 경우 주권상장법인․코스닥상장법인의 소액주주라도 소유한 주식 등을 유가증권시장(증권선물거래소) 또는 코스닥시장을 통하지 않고 양도하는 경우는 과세대상이다. 비상장법인의 주식 등을 양도하는 경우 대주주․소액주주의 구분 없이 모두 양도세가 과세된다. 다만, 2005년 7월 13일 이후 제3시장(프리보드)을 통해 거래되는 벤처기업의 주식 등을 소액주주가 양도하는 경우에는 과세대상이 아니다. △기타자산은 골프회원권, 콘도회원권 등 특정시설물 이용권이 있으며, 영업권(토지․건물 등 사업용고정자산과 함께 양도한 경우), 특정주식, 부동산과다보유 법인 주식 등이 있다.


▲양도소득세가 과세되는 주식은 어떤 것이 있으며, 확정 신고․납부는 어떻게 하나?
주식은 상장․코스닥주식과 기타 비상장주식으로 구분해 양도소득세 과세범위를 다르게 하고 있다.
◇상장주식․코스닥주식 또는 출자지분 =주권상장․코스닥상장법인의 대주주가 소유한 주식을 양도하거나 소액주주가 유가증권시장(증권선물거래소)이나 코스닥시장을 통하지 않고 양도하는 경우 단 1주만 양도하여도 양도소득세가 과세된다.

◇기타 비상장주식 또는 출자지분 = 비상장법인의 주식 등을 양도하는 경우에는 대주주, 소액주주의 구분 없이 모두 양도소득세가 과세된다.
다만, 2005년 7월 13일 이후 제3시장(프리보드)을 통해 거래되는 벤처기업(벤처기업 육성에 관한 특별조치법에 의한 벤처기업)의 주식 등을 소액주주가 양도하는 경우 양도세가 과세되지 않는다.

◇주식양도에 대한 양도소득세 신고서 작성 = 주식 등에 대한 양도차익은 양도가액 및 취득가액 등을 실지거래가액으로 계산, 신고해야 된다.
주식양도자는 ‘양도소득과세표준신고 및 자진납부계산서’와 ‘주식양도소득금액 계산명세서’를 작성하고 대주주가 양도하는 주식은 ‘주식거래 내역서’를 주식소유비율이 직전사업연도종료일 3%(코스닥상장법인 및 프리보드의 벤처기업 주식은 5%)에 미달했으나 그 후 주식을 추가로 취득함으로써 연 도중 3%(5%) 이상을 소유하게 된 때에는 ‘대주주 등 신고서’를 추가로 작성해 매매계약서 등 관련 증빙서류를 첨부해 우편으로 신고하거나 주소지 관할세무서에 직접 방문․제출 할 수 있다.


▲양도소득세 확정신고․납부를 해야 할 사람이 확정신고기한까지 신고․납부를 하지 않는 경우 가산세는?
양도소득세 확정 신고․납부를 해야 할 사람이 이번 5월중에 확정 신고․납부를 하지 않는 경우 양도소득세 확정 신고기한까지 신고해야 할 소득금액을 신고하지 않거나 미달하게 신고한 자는 신고불성실 가산세를 납부하게 된다. 가산세 납부 계산식은 산출세액× (무(과소)신고소득금액/양도소득금액) × (10/100)이다. 또 납부해야 할 세액을 납부하지 않거나 미달 한 경우 납부불성실 가산세를 내게 된다. 가산세 계산산식은 무(미달)납부세액 × 기간× (3/10,000)이다.



▲기준시가 과세대상 토지․건물을 양도하고 기준시가가 아닌 실지 거래한 가액으로 양도소득세를 계산하여 신고․납부할 수 있나?
양도소득세는 양도자산의 양도가액에서 취득가액과 기타 필요경비를 차감한 금액(“양도차익”이라 함)에 대해 과세하고 있다. △토지는 개별공시지가, △일반건물(상업용건물, 오피스텔)은 국세청장이 산정․고시하는 가액, △주택은 건설교통부에서 공시하는 개별주택 및 공동주택 가격으로 기준시가를 적용하여 계산한다.
그러나 납세자가 양도․취득가액을 실지거래가액으로 신고하는 것이 유리한 때는 확정신고기한까지 취득 및 양도당시의 매매계약서 등 증빙서류를 갖춰 실지거래가액으로 신고․납부할 수 있다.


▲양도소득세와 관련된 농어촌특별세는 어떤 경우에 신고․납부해야 하나?
조세특례제한법에 의해 비과세․감면 등을 받은 경우는 감면받은 세액의 20%를 농어촌특별세로 신고․납부해야 한다.
다만, △8년이상 농지소재지에 거주하면서 직접 경작한 농지를 양도하여 양도소득세가 감면된 경우 △공공용지 등으로 수용되는 농지로서 양도일 현재 자경농지인 경우 (8년 미만 자경하더라도 농어촌특별세가 비과세됨) △중소기업창업 투자회사 등에 주식을 출자하는 경우 등은 양도소득세 감면세액이 발생하여도 농어촌특별세가 과세되지 않는다.



▲양도소득세를 확정신고․납부할 때 주민세 소득세할도 함께 신고․납부 해야 하나?
주민세 소득세할은 양도소득세 납부할 세액의 10%가 과세되므로 양도소득세 신고와 함께 신고․납부해야 한다. 주민세는 세무서장이 양도소득세를 고지할 때 함께 고지하고 있다.


▲부동산․주식 등 양도소득세과세대상자산을 팔고 양도차손이 생긴 때와 여러 자산을 양도하여 각 자산별로 양도차익과 차손이 발생하는 때는 어떻게 신고 하나?
부동산 등을 양도하고 손실을 보게 된 경우에도 반드시 양도소득세 확정신고를 해야 한다.
그리고 당해연도에 자산을 수차례에 걸쳐 양도하는 경우로서 각각 양도차익과 양도차손이 발생하는 때에는 부동산은 부동산대로, 주식은 주식대로 세율이 같은 것끼리 먼저 통산하고 그래도 결손금이 남는 경우는 다른 세율의 소득에서 통산한다. 그러나 부동산 등과 주식등간에는 서로 통산하지 않는다.


▲납부할 양도소득세액을 나누어 낼 수 있나?
납부해야 할 양도소득세액이 1천만원을 초과하는 경우에는 납부기한 경과 후 45일 이내 (이번 확정 신고․납부의 경우에는 7월 16일까지)에 분할하여 납부할 수 있다.
이는 납부할 세액이 1천만원 초과~2천만원 이하인 경우 1천만원 이상은 5월중에 납부하고, 나머지는 7월 16일까지 납부할 수 있다. 또 납부할 세액이 2천만원을 초과하는 경우 납부할 세액의 50% 이상 금액을 5월중에 납부하고, 나머지는 7월 16일까지 납부할 수 있다. 아울러 분납을 원하는 경우 ‘양도소득과세표준신고 및 자진납부계산서’에 나누어 낼 세액을 기재해 신고기한(5월 31일)까지 주소지 관할세무서에 신청하면 된다.
단, 주민세는 분납제도가 없으므로 확정신고기한까지 주민세 전액을 납부해야 한다.


▲토지 등이 공익사업을 위하여 수용되는 때에도 양도소득세를 내야 하나?
수용(협의매수 포함)은 공익사업을 목적으로 사유재산을 국가기관 등이 취득하는 것을 말한다. 이 경우 양도자는 사업시행자로부터 수용등에 따른 손실보상을 받게 되는 것이며 이것은 양도세가 과세되는 유상양도(매매)에 해당된다.
따라서, 공익사업용 토지 등으로 수용되는 경우 반드시 양도소득세 확정 신고․납부를 해야 한다. 다만, 대금을 채권으로 수령 시 양도소득세의 10%에 상당하는 세액을 감면(연간 1억원 한도)받을 수 있다.
공익사업용 토지 등의 수용에 따른 세액감면 신청은 공익사업 또는 정비사업의 경우 시행자가 양도자의 납세지 관할세무서장에게 신청하여야 되며, 수용의 경우에는 양도자가 납세지 관할세무서장에게 신청하면 된다.


▲실지거래가액으로 양도소득세를 신고 ․ 납부해야 하는 경우는?
2006년도에 양도한 부동산이 고가주택에 해당하거나, △취득 후 1년 이내 양도한 부동산 △투기지역에 소재하는 부동산 △1세대 2주택 이상에 해당하는 주택 △비사업용 토지 △미등기양도자산 △허위계약서의 작성․주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 법소정의 요건에 해당하는 경우 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액으로 계산하여 양도소득세를 신고․납부해야 한다.


▲실지거래가액으로 양도소득세가 과세되는 고가주택이란 어떠한 주택을 말하는 것인지, 1세대 1주택 비과세요건을 모두 갖춘 경우에도 과세가 되나?
부동산을 양도하는 경우 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세하는 것이 원칙이나, 양도주택(그 부수토지 포함)의 실지양도가액이 6억원을 초과하는 고가주택이면 실지거래가액으로 양도소득세를 신고․납부해야 한다.
특히, 고가주택의 경우에는 양도일 현재 1세대 1주택 비과세요건을 갖추었다고 하더라도 양도가액 중 6억원을 초과하는 부분의 양도차익에 대하여 실지거래가액으로 양도소득세가 과세된다.

▲양도소득세액을 감면받으려면?
양도소득세를 감면받고자 하면 ‘양도소득과세표준 신고 및 자진납부계산서’와 ‘세액감면신청서’를 작성하고 감면요건을 증명하는 서류를 첨부하여 관할세무서에 신고해야 한다.
특히, 농지소재지에 거주하면서 8년 이상 자신이 경작한 농지를 양도한 경우 양도소득세액의 100%(5년간 1억원 한도)를 감면해 주고 있다. 특히 8년이상 자경농지에 대한 감면 신청 시 증빙서류(예시)는 등기부등본, 주민등록초본(주소지변동상황 확인), 농지원부등본, 기타 자경을 입증할 수 있는 서류 등이 있다. 또 공익사업용 토지가 수용되어 채권으로 보상받는 경우 조세특례제한법에 의해 양도소득세의 10%에 상당하는 세액을 감면하고 있다.


▲양도소득세가 비과세되는 경우는?
1세대 1주택의 양도는 국내에 1주택을 보유하는 경우로서 주택의 보유기간이 3년 이상(서울, 과천, 5대신도시내 주택은 2년 거주 포함)인 주택을 양도하는 경우 양도소득세가 비과세 된다.(단, 고가주택과 미등기양도자산은 제외) 또 농지의 교환 또는 분합으로 인하여 발생하는 소득이나 법원의 파산선고에 의한 처분으로 인하여 발생하는 양도소득 등이 있다.

▲투기지역으로 지정된 지역 내의 부동산을 양도한 경우 양도소득세를 실지거래가액으로 신고하나?
부동산가격 안정차원에서 재경부장관이 지정고시한 투기지역 지정 부동산은 양도소득세를 실지거래가액으로 과세하고 있다. 투기지역의 지정은 주택 투기지역과 주택이외의 부동산투기지역(일명 “토지투기지역”이라 함)으로 구분하여 지정하며, 주택 투기지역으로 지정되면 지정지역내의 주택(그 부수토지 포함)에 대하여 실지거래가액으로 과세되고 주택이외의 부동산 투기지역으로 지정되면 주택과 부수 토지를 제외한 다른 부동산(나대지, 임야, 상가, 사무실, 공장 등)에 대하여 양도소득세가 실지거래가액으로 과세된다.
또 실지거래가액의 적용시점은 매매계약일과 관계없이 투기지역 지정일로부터 해제일 전일까지의 기간에 양도(잔금청산일과 등기접수일 중 빠른 날)하는 부동산부터 실지거래가액으로 과세가 된다. 투기지역 지정은 2003년 2월 27일에 대전시 서구․유성구, 천안시를 주택투기지역으로 최초 지정한 이후 2007년 1월 26일 현재 주택투기지역 92개 시․군․구, 주택이외의 부동산 투기지역 99개 시․군․구를 지정, 고시하고 있다. (투기지역 지정 현황은 국세청 홈페이지 참조)

▲실지거래가액으로 과세되는 1세대2주택의 주택수 계산은?
실지거래가액으로 과세되는 1세대2주택의 경우 주택수 계산은 전국의 모든 주택을 대상으로 한다. 단, 공동상속주택의 소수지분자 등에 해당하는 경우와 조합원입주권은 주택수에 포함되지 않는다. 특히 1세대2주택의 범위의 경우, 기타지역에 소재하는 기준시가 3억원이하의 주택은 주택수에 포함되지 않는 것에 비해 실지과세되는 1세대2주택의 범위는 가액․면적 등과 관계없이 모두 주택수에 포함된다.


▲1세대가 보유한 주택 2채(중복보유기간 1년초과)중 1채가 재건축사업 시행으로 2006년이후 관리처분계획인가를 받아 조합원입주권으로 전환된 경우 다른 주택 및 조합원입주권을 양도 시 양도소득세 과세문제는?
2006년부터 1세대가 보유한 주택 2채 중 1채가 재건축 사업 시행으로 조합원입주권으로 전환되어 1주택과 1조합원입주권 상태에서 주택을 양도하는 경우 양도소득세가 과세된다.
특히 2007년 1월1일 이후 양도분 부터 50%의 세율을 적용하고, 장기보유특별공제가 배제된다. 이는 ‘부동산을 취득할 수 있는 권리’의 양도로 실거래가로 과세되고, 보유기간이 2년 이상인 경우 일반세율(9~36%)이 적용되고 장기보유특별공제는 관리처분계획 인가일 이전 주택으로 보유기간에 대해서만 인정된다.


▲1세대 1주택자의 주택이 조합원입주권으로 전환됨에 따라 대체주택을 취득하여 거주하다가 재건축주택 완공 후 대체주택을 양도하는 경우에는 양도소득세가 어떻게 과세되나?
주택의 재건축사업 시행기간 중에 다른 주택을 취득하여 거주하다가 이를 양도하는 때에는 △재건축사업 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주 △재건축주택이 완공되기 전 또는 완공된 후 1년 이내 대체주택을 양도 △재건축주택이 완공된 후 1년 이내 재건축주택으로 세대전원이 이사하여 1년 이상 거주 등이 양도소득세가 비과세 된다.
단, 취학, 근무상 형편, 질병의 요양 등으로 세대원 일부가 이사하지 않더라도 가능하다.

▲1세대 1주택자가 재건축 조합원입주권을 취득하고 종전 주택을 양도하는 경우 양도소득세가 어떻게 과세되나?

1세대 1주택자가 재건축입주권을 취득한 후 1년 이내에 종전 주택을 양도하는 경우 양도소득세가 비과세된다. 이것은 1세대 1주택자가 이사 등으로 다른 주택을 취득하여 일시적으로 1세대 2주택이 된 경우에, 다른 주택 취득일로부터 1년 이내에 종전 주택을 팔 때 양도소득세를 비과세하는 것과 형평을 맞춘 것이다. 또한, 1세대 1주택자가 재건축입주권을 취득한 경우 △재건축주택이 완공되기 전 또는 완공된 후 1년 이내에 종전주택을 양도 △재건축주택이 완공된 후 1년 이내 재건축주택으로 세대전원이 이사하여 1년 이상 거주 (단, 취학, 근무상 형편, 질병의 요양 등으로 세대원 일부가 이사하지 않더라도 가능) △종전 주택이 1세대 1주택 비과세 요건(3년 이상 보유하고 서울, 과천 및 5대 신도시 3년중 2년 이상 거주 및 6억원 이하) 등을 충족해 종전 주택을 양도하는 경우 양도소득세가 비과세된다.

▲양도소득세가 실거래가로 과세되는 비사업용 토지를 어떻게 판단하나?
양도소득세는 토지와 건물 등의 양도시점의 보유기간 중에 발생한 양도차익에 대하여 과세하므로 세법에서는 비사업용 토지 판정 시 양도시점 직전의 일정기간 동안 토지 본래의 용도로 사용하였는지 등에 의해 비사업용 토지 여부를 판정하도록 규정하고 있다.
사업용 토지의 경우 △양도일 직전 3년중 2년 이상을 직접 사업에 사용한 경우 △양도일 직전 5년중 3년 이상을 직접 사업에 사용한 경우 △보유기간 중 80/100 이상을 직접 사업에 사용한 경우가 해당되며, 이 중 하나만 충족하면 된다.
만일, 토지가 위의 요건 중 하나라도 충족하지 못한 경우 비사업용 토지에 해당돼 2006년부터 양도소득세가 실거래가로 과세되고 2007년부터 양도소득세가 60%의 세율로 과세되며 양도자가 법인인 경우에 법인의 양도소득에 대해 30%의 세율이 추가로 적용된다.


▲ 토지를 사업에 사용하지 못하는 부득이한 사유가 있는 경우에는 비사업용토지에서 제외할 수 있나?
△2006년 12월 31일 이전에 상속받은 농지․임야 및 목장용지로서 2009년 12월 31일까지 양도하는 토지 △2006년 12월 31일 이전에 20년 이상을 소유한 농지․임야 및 목장용지로서 2009년 12월 31일까지 양도하는 토지 △‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’및 그 밖의 법률에 따라 협의매수 또는 수용되는 토지로서 사업인정고시일이 2006년 12월 31일 이전인 토지 △2005년 12월 31일 이전에 취득한 종중 소유의 농지 △상속에 의하여 취득한 농지로서 그 상속 개시일부터 5년 이내 양도하는 토지 △공장의 가동에 따른 소음․분진․악취 등으로 인해 생활환경의 오염피해가 발생되는 지역 안의 토지로서 당해 토지소유자의 요구에 따라 취득한 공장용 부속토지의 인접 토지 △8년 이상 농업경영을 하던 자가 이농하는 경우, 이농당시 소유하고 있던 농지로서 2009년 12월 31까지 양도하는 토지 등이 비사업용토지에서 제외된다.
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