1. 주택임대사업자의 종합소득세 과세 대상
(1) 월세
다음의 주택임대사업자의 경우 월세에 대하여 종합소득세가 과세된다.
① 2주택 이상소유자
② 1주택소유자로 고가주택 소유자
(2) 임대보증금
3주택이상 소유자로서 보증금 합계가 3억원을 초과하는 경우 초과분의 60%에 대해 정기예금이자율을 곱하여 종합소득세를 과세한다.
2. 주택임대소득에 대한 종합소득세 비과세 대상
다음의 경우에는 2009년 귀속분 까지 부동산임대소득으로 비과세되었으며, 2010년부터는 사업소득으로 비과세 된다.
(1) 비과세 주택임대소득
1개의 주택을 소유하는 자의 주택임대소득은 비과세한다. 다만, 기준시가가 9억원을 초과하는 주택 및 국외에 소재하는 주택의 임대소득은 주택 수에 관계없이 과세한다.
(2) 주택의 범위
① 주택 및 부수토지
“주택”이란 상시 주거용(사업을 위한 주거용의 경우는 제외)으로 사용하는 건물을 말하고, “주택부수토지”란 주택에 딸린 토지로서 다음 중 어느 하나에 해당하는 면적 중 넓은 면적 이내의 토지를 말한다(소령 §8의2 ②).
ⅰ) 건물의 연면적(지하층의 면적, 지상층의 주차용으로 사용되는 면적,「건축법 시행령」제34조 제3항에 따른 피난안전구역의 면적 및「주택건설기준 등에 관한 규정」제2조 제3호에 따른 주민공동시설의 면적은 제외)
ⅱ) 건물이 정착된 면적에 5배(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제6조 제1호에 따른 도시지역 밖의 토지의 경우에는 10배)를 곱하여 산정한 면적
② 겸용주택
주택과 부가가치세가 과세되는 사업용 건물이 함께 설치되어 있는 경우 그 주택과 주택부수토지의 범위는 다음의 구분에 따른다. 이 경우 주택과 주택부수토지를 2인 이상의 임차인에게 임대한 경우에는 각 임차인의 주택 부분의 면적(사업을 위한 거주용은 제외)과 사업용건물 부분의 면적을 계산하여 각각 적용한다(소령 §8의2 ④).
ⅰ) 주택 부분의 면적이 사업용건물 부분의 면적보다 큰 때에는 그 전부를 주택으로 본다. 이 경우 해당 주택의 주택부수토지의 범위는 위 ‘①’과 같다.
ⅱ) 주택 부분의 면적이 사업용건물 부분의 면적과 같거나 그 보다 작은 때에는 주택 부분 외의 사업용건물 부분은 주택으로 보지 아니한다. 이 경우 해당 주택의 주택부수토지의 면적은 총토지면적에 주택 부분의 면적이 총건물면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산하며, 그 범위는 위 ‘①’과 같다.
(3) 주택수의 계산
비과세 여부를 판단 할 때 주택 수는 다음에 따라 계산한다(소령 §8의2 ③).
① 다가구주택은 1개의 주택으로 보되, 구분 등기 된 경우에는 각각을 1개의 주택으로 계산한다.
② 공동소유의 주택은 지분이 가장 큰 자의 소유로 계산하되, 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 각각의 소유로 계산한다. 다만, 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우로서 그들이 합의하여 그들 중 1인을 당해 주택의 임대수입의 귀속자로 정한 경우에는 그의 소유로 계산한다.
③ 임차 또는 전세 받은 주택을 전대하거나 전전세하는 경우에는 당해 임차 또는 전세 받은 주택을 임차인 또는 전세 받은 자의 주택으로 계산한다.
④ 본인과 배우자가 각각 주택을 소유하는 경우에는 이를 합산한다.
(4) 고가주택의 범위
1채만 소유한 경우에도 임대소득에 대한 소득세가 과세되는 “고가주택”이란 과세기간종료일 또는 해당 주택의 양도일 현재 소득세법에 따른 기준시가 주택 기준시가(소법 §99 ① 1호 라목)
「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격.
다만, 공동주택가격의 경우에 같은 법 제17조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있을 때에는 그 가격에 따르고, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.
가 9억원을 초과하는 주택을 말한다(소령 §8의2 ⑤). 해당 과세기간 중 양도하지 않은 고가주택의 판단은 과세기간 종료일을 기준으로 함으로 과세기간 중 기준시가가 새로이 고시되어 고가주택이 된 경우에도 고가주택이 된 이후부터 과세되는 것이 아니라 해당 과세기간이 모두 과세대상이 된다.
※관련 사례
1. 주택임대소득 비과세 판단 시 주택 수의 계산(소득-1241, 2010.12.14)
「소득세법 시행령」제8조의 2에 따른 비과세 주택임대소득을 적용함에 있어, 구분등기된 상가와 주택이 연접되었으나 벽을 철거하여 1세대가 하나의 주거공간으로 실제 사용하는 경우에는 이를 1주택으로 보는 것이나, 이에 해당하는지 여부는 건물의 실제용도를 확인하여 판단할 사항임.
2. 다가구주택을 법인에 임대한 경우 비과세 주택임대소득 해당여부(소득세과-972, 2010.9.7)
비과세 주택임대소득 적용시 주택이란 상시 주거용(사업을 위한 주거용의 경우는 제외함)으로 사용하는 건물을 말하며, ‘사업을 위한 주거용의 경우’는 그 건물을 사용하는 임차자가 사업을 위하여 사용하는지에 따라 판단하는 것임.
3. 상속주택의 소수지분과 다가구주택을 소유한 거주자의 주택 수 계산(소득세과-1286, 2009.8.21)
상속받은 다세대주택의 소수지분을 소유한 거주자가 그 외에 국내에 1개의 다가구주택을 소유한 경우 당해 거주자가 소유하는 주택수는 동 다세대주택과 관계없이 다가구주택 1개로 보는 것이고 다만, 그 다가구주택이 구분등기된 경우에는 각각을 1개의 주택으로 계산하여 주택임대소득의 비과세여부를 판단하는 것임.
4. 고가주택의 일부를 임대하는경우비과세 여부(서일-276, 2006.2.28)
고가주택의 일부를 임대하는 경우에도 당해 주택임대소득에 대하여 소득세가 과세되는 것이며, 이 경우 고가주택이라 함은 과세기간종료일 또는 양도일 현재 소득세법 제99조의 규정에 의한 기준시가가 6억원을 초과하는 주택을 말하는 것으로서 해당 주택의 임대부분을 포함하여 판정하는 것임.
