자산관리, 재테크 시대가 활짝 열리고 있다. 자산관리에 대한 사람들의 관심이 쏠리면서 자산관리 방법도 아주 다양해지고 있고 이제 전문가들의 조력이 절대적으로 필요한 시대로 접어들었다. 특히 안정과 수익을 꾀하는 자산관리는 결과에 이르러 세금과 반드시 만나게 돼 있다. 이 때문에 자산관리의 요소 중에는 세금 부분도 큰 비중을 차지하고 있다. 이에 본지는 자산관리 분야의 세무에 정통하고 지속적인 연구를 계속하고 있는 정현석 세무사와 함께 자산관리와 세무에 대해 집중 조명해 본다. /편집자 주
Ⅰ. 조 합
1) 과세물건
① 2009.1.1 이후 토지과세
대법원에서 2008.2.12자로 주택조합이 조합원으로부터 신탁받은 토지 중 일반분양분 및 상가분양분에 대하여도 비과세를 해야 한다는 판결이 있었다. 이에 따라 지방세법을 개정하여 이들 부분에 대하여 과세를 하도록 하고, 취득시기는 소유권이전고시일의 다음날로 하였다.
뿐만 아니라 재건축주택조합이 조합원으로부터 토지를 신탁받는 것 이외에 제３자의 토지를 추가로 매입하는 경우에 있어서도 조합원 지분은 당해 토지를 취득하는 시점에, 일반분양분 토지는 소유권이전고시일에 각각 별도로 취득시기가 도래하는 문제점이 있다.
2) 신탁토지 중 일반분양분 경과규정
① 지방세법령 개정
주택조합이 당해 조합원용으로 취득하는 조합주택용 부동산은 조합원이 취득하는 것으로 보고 있는데, 이를 더 확실하게 단서를 신설하여 조합원에게 귀속되지 아니하는 부동산(비조합원용 부동산)은 제외하여 조합원이 취득하지 아니하는 것으로 하였다. 그리고 舊지방세법 제110조 제１호 단서를 개정하여 신탁재산의 취득 중에서 주택조합과 조합원간의 부동산 취득 및 주택조합의 비조합원용 부동산 취득은 비과세에서 제외하였다.
따라서 2009년부터는 주택조합이 조합원으로부터 신탁을 원인으로 이전받는 부동산에 대하여 분명하게 취득세를 과세하는 것으로 하였다. 이 개정규정은 2009년 1월 1일 이후 최초로 납세의무가 성립하는 것부터 적용된다(개정부칙 3).
그리고 주택재건축조합이 주택건설사업으로 인하여 취득하는 조합원용 이외의 부동산 중 토지부분에 대하여는 소유권이전고시일의 다음날을 토지의 취득일로 보도록 했다(지령 20⑦). 결론적으로 2008년 말 이전에 사업시행을 이미 시행하였더라도 조합주택의 소유권이전고시일(사용승인일이 아님)이 2009년 1월 1일 이후에 나게 되면 일반분양분 토지에 대한 취득세를 납부하여야 한다. 2011년부터는 지방세법 제7조 제8항 및 제9조 제3항에서 규정하고 있다.
② 토지 추가매입
재건축주택조합이 토지를 추가로 매입한 경우에는 주택조합이 취득세의 납세의무가 있다. 토지를 추가로 매입하여 조합이 이전등기를 하는 경우에는 신탁(금전)등기를 병행하는 경우와 그러하지 아니하는 경우가 있다. 이를 그림으로 보면 다음과 같다.
③ 건축물
재건축조합주택의 경우 일정한 규모의 주택과 상가를 건축한 후에 조합원 지분은 조합원이 갖게 되고, 상가와 일반분양분은 주택조합이 취득한 후에 일반분양을 하게 된다.
따라서 상가와 일반분양분에 대하여는 재건축주택조합이 취득세의 납세의무가 있다. 다만, 일반분양분 아파트 중에서 전용면적 60㎡ 이하가 5세대 이상이고, 주택조합이 당해 아파트의 사용승인 이전까지 부가가치세법 제５조의 규정에 따라 건설업 또는 부동산매매업의 사업자등록증을 교부받은 경우에는 60㎡ 이하의 주택부분에 대한 취득세가 면제된다(지특법 33①).
3) 과세표준과 세율
① 기존 토지
주택을 재건축하기 위해서는 앞에서 살펴본 바와 같이 조합원 소유로 되어 있던 기존의 토지 소유권을 주택조합으로 신탁하게 된다. 이 경우 취득세는 지방세법 제7조 제8항에 따라 조합원 지분은 계속 조합원 소유이고, 일반분양분·상가분은 조합이 취득하게 된다. 즉, 조합이 조합원으로부터 신탁받는 토지 중 상가와 일반분양분 지분에 대하여는 취득세를 납부해야 한다.
이 경우 과세표준은 주택조합이 조합원들에게 금전을 지급하고 취득하는 것이 아니므로 무상취득으로 보아 공시지가로 해야 할 것이다. 취득시기가 소유권이전고시일 익일이므로 이때의 토지 공시지가로 하면 될 것이다. 세율은 무상취득이므로 3.5%가 적용될 것이다.
② 신규토지 매입
재건축주택조합이 사업을 추진하면서 연접한 토지를 신규로 매입하는 경우에는 유상취득에 해당하기 때문에 취득가액을 과세표준액으로 해야 한다. 「도시 및 주거환경정비법」 제18조의 규정에 따라 재건축주택조합은 법인으로 하도록 규정하고 있기 때문에 재건축주택조합은 법인격을 갖고 있다. 그리고 세율은 유상이전이므로 4%를 적용해야 한다. 물론 신규로 매입하는 토지에 대하여는 주택조합이 납세의무가 있다.
③ 건축물
주택조합이 납세의무가 있는 일반 분양분 아파트와 상가 건축물의 과세표준액은 공사도급총금액을 건축물 연면적 비율로 안분한 금액이 된다. 시공회사에게 공사대금의 일부를 아파트로 대물변제하는 경우에도 이를 상계하지 않은 총금액을 과세표준액으로 해야 한다.
그리고 각 건축물별 과세표준액은 일반분양 아파트와 상가 등 총건축물 연면적에 대한 지분별 연면적(공유면적 포함)의 비율을 공사도급금액에 곱하여 산출한 금액을 과세표준액으로 한다.
Ⅱ. 조합원
재건축주택의 경우 조합원은 신축한 건축물에 대한 취득세만을 납부하면 된다. 이 경우 과세표준액은 공사도급금액을 총건축물에서 조합원이 분양받는 건축물의 연면적(공유면적 포함)으로 나눈 비율을 곱하여 산출한다. 그리고 세율은 원시취득이므로 2.8%가 된다. 다음으로 토지는 자기 토지를 조합에게 신탁하였다가 다시 찾아오는 것이므로, 지방세법 제7조 제8항에 의해 새로운 취득이 발생하지 않는다.
Ⅲ. 승계조합원
1) 건축물 원시취득 이전 승계
① 과세물건
재건축사업 시행 이전부터 부동산을 소유하고 있던 자로부터 기존의 토지를 취득·등기할 경우에는 조합원 지위가 변경된다. 이 경우 종전의 토지에 대한 소유권을 이전받아야 하므로 그에 대한 취득세를 납부하여야 한다. 조합원 지위변경은 당초 조합원이 주택조합에게 신탁하였던 토지지분을 신탁해지로 다시 찾아오고, 이를 승계조합원에게 이전등기를 하며, 다시 승계조합원이 주택조합에게 신탁을 함으로써 완료된다.
② 과세표준액과 세율
승계조합원이 종전 토지를 이전받는 것은 개인간의 거래이므로 신고금액과 시가표준액 중 높은 금액으로 한다. 또한 토지만을 취득했기 때문에 주택유상거래 감면대상이 아니다.
그리고 공사가 완료되어 사용승인·임시사용 또는 사전입주가 있을 경우 건축물에 대하여는 공사도급금액을 건축물 연면적으로 안분한 것을 과세표준액으로 하며, 취득세 세율은 2.8%를 적용한다. 기존 토지는 신탁해지를 원인으로 이전하지만, 지방세법 제7조 제8항에 따라 조합원 지분이 조합으로 신탁이전되더라도 조합원 소유이므로 새로운 취득이 발생하지 아니한다.
2) 건축물 사용승인 이후 전매
재건축주택조합의 조합원이 건축물에 대한 사용승인을 받은 이후에 다른 사람에게 이를 전매한 경우에는 이를 분양권 전매로 보지 않고 부동산의 양도로 본다. 따라서 당초 조합원은 건축물에 대하여 총공사도급금액을 해당 건축물 연면적으로 안분한 것을 과세표준액으로 하여 2.8%에 해당하는 취득세를 납부해야 한다. 그리고 신탁종료로 이전받는 토지에 대하여는 취득세가 부과되지 아니한다. 승계취득자는 토지와 건축물에 대하여 시가표준액과 신고가액 중 큰 금액을 과세표준액으로 하여 4%에 해당하는 취득세를 납부해야 한다.
