S2N40

간주임대료의 계산

가. 간주임대료

㈎ 간주임대료의 의의와 금액

간주임대료는 부동산을 임대한 사업자가 받은 보증금 또는 전세금에 대하여 일정비율(2008년 5%가 적용된다.)의 임대료를 받은 것으로 보아 계산하는 것을 말한다. 부가가치세법은 이 금액의 10%를 부가가치세로 납부하도록 정하고 있다.

간주임대료의 계산은 다음과 같다(부령 §49조의 2 ①).

보증금 또는 전세금×과세대상기간의 일수×이자율
365(윤년인 경우 366)

㈏ 임차건물의 재임대인 경우
임차건물을 재임대한 경우에는 다음과 같이 계산한다(부령 §49조의 2 ②).

(받은 전세금·보증금-지불한 전세금)×과세대상기간의 일수×이자율
365(윤년인 경우 366)

만일 일부만 재임대한 경우에는 위의 식에서 “지불한 전세금”은 다음을 넣는다.

지불한 전세금·보증금×신고기간 종료일 현재 자기사업에 사용한 면적
신고기간 종료일 현재 전체 임차면적

나. 간주임대료 계산 기간

부동산을 임대하고 전세금 또는 보증금을 받는 경우에는 간주임대료에 대하여 부가가치세를 낸다. 이때 간주임대료는 언제부터 언제까지 계산하느냐를 결정하여야 한다. 보통 상식적으로 보증금을 받은 날부터 계산하고 반환하는 날까지 계산하는 것으로 알고 있다.

그러나 그렇지 않다.

간주임대료 계산의 기산일은 계약금 등의 수취 여부에 관계없이 임차인이 입주하여 부동산임대용역이 개시되거나 계약서에 의하여 입주하기로 한 날부터이다(서면3팀-997, 2008.5.19).

따라서 입주하기 전 또는 입주하기로 한 날 전에 받은 선수임대보증금 또는 계약금은 간주임대료를 계산하지 아니한다. 이는 소득세법의 규정에 의한 수입임대료에 대하여도 같다(서면3팀-126, 2006.1.19.). 반면 보증금을 받지 않더라도 계약서상의 보증금에 대하여 간주임대료를 계산하여야 한다(서면3팀-796, 2005.6.10.).

또한 종료일도 보증금 또는 전세금의 반환 여부에 관계없이 임차인이 사무실을 떠나 부동산임대용역의 제공이 완료되거나 계약에 의하여 임대가 만료되는 날까지인 것이다(서면3팀-997, 2008.5.19.).

다. 보증금이 변동된 경우

부동산임대업을 영위하고 있는 사업자가 임차인과의 약정에 의하여 임대보증금을 증액하는 경우 증액한 임대보증금에 대한 간주임대료의 기산시점은 계약상 증액된 임대보증금을 받기로 한 때 또는 그 받기로 한 때 이전에 증액된 임대보증금을 받는 경우에는 그 받는 때부터 계산한다(서면3팀-997, 2008.5.19.).

간주임대료 계산 시의 이자율
간주임대료 계산 시 적용하는 계약기간 1년의 정기예금이자율은 당해 예정신고기간 또는 과세기간종료일 현재 국세청장이 정하는 율을 적용한다. 그러나 폐업한 경우에는 폐업일 현재의 국세청장이 정하는 율을 적용한다(서면3팀-3131, 2007.11.16).

간주임대료 계상 대상 보증금

부동산을 임대하고 받는 보증금과 전세금이 간주임대료 대상이다.

이에는 건물 내의 구내식당 등을 위탁 운영시키면서 시설 등을 사용하게 하고 계약기간만료 후 반환조건부로 위탁보증금을 받는 경우에도 간주임대료를 계산한다(서면3팀-412, 2006.3.7.). 그러나 보관 및 창고업자가 받는 보증금은 부동산의 임대로 인한 보증금이 아닌 경우에는 간주임대료를 계산하지 않는다(서삼46015-10290, 2003.2.18). 마찬가지로 수영장 또는 테니스장을 운영하는 사업자가 받는 보증금도 계상대상이 원칙적으로 되지 않는다(부가22601-300, 1991.3.16.).

간주임대료의 부담과 회계 및 영수증처리

간주임대료는 임대인의 부담으로 납부하는 것이나 임차인의 부담으로 계약하여 임차인이 부담할 수 있다(서삼46015-11802, 2002.10.25.). 간주임대료는 누가 부담하던지 세금계산서 교부대상이 아니며 증빙서류 수취대상에도 포함되지 않아 영수증을 발행하면 된다(서삼46015-10838,

2001.12.10.). 납부한 간주임대료에 대한 부가가치세는 해당 과세기간(예정신고 기한 포함)의 말일에 손금으로 인정된다(법인22601-2319, 1985.7.30.).


1) 【제목】 전세금 또는 임대보증금에 대한 부가가치세과세표준 계산시 기산일은 임차자가 부동산을 사용한 때를 기준으로 하며, 임대사업개시 전까지 선수임대보증금은 간주임대료의 계산대상에 해당하지 아니하는 것임

【사건번호】 서면3팀-126, 2006.01.19

【질의】 당사는 상가신축분양을 사업목적으로 하는 회사임. 당사에서 분양목적으로 신축중인 건물의 일부를 임대용으로 전환하고 임대보증금에 대하여 일부를 선수금으로 수령하여 정기예금에 예탁하였고 이 정기예금에 대하여 임대계약자(은행)가 질권을 설정해 놓았음.
이 경우 선수금에 대하여 간주임대료를 계상하여 부가가치세신고를 하여야 하는지.

【회신】 사업자가 전세금 또는 임대보증금에 대하여 부가가치세법시행령 제49조의 2의 규정에 의하여 부가가치세과세표준을 계산하는 경우 전세금 또는 임대보증금에 대한 과세표준계산 기산일은 임차자가 당해 부동산을 사용하거나 사용하기로 한 때를 기준으로 계산하는 것임.

이와 관련된 귀 질의의 경우에는 관련조세법령과 질의회신사례(부가46015-4556, 1999.11.11. 외 1건)를 참고하기 바람.

참고예규: 1. 부가46015-4556(1999.11.11.)

사업자가 부동산임대용역을 공급받고 전세금 또는 임대보증금에 대하여 부가가치세법시행령 제49조의 2의 규정에 의하여 부가가치세과세표준을 계산하는 경우 전세금 또는 임대보증금에 대한 과세표준계산 기산일은 임차자가 당해 부동산을 사용하거나 사용하기로 한 때를 기준으로 계산하는 것이므로 선수임대보증금 또는 계약금 등은 임대사업개시 전까지는 간주임대료의 계산대상에 해당하지 아니하는 것임. 소득세법의 규정도 동일한 것임.

2. 서면3팀-2112(2005.11.24.)

건물신축판매업 및 부동산임대업의 사업개시일은 부가가치세법시행규칙 제3조 제3호에 규정된 각 사업의 재화 또는 용역의 공급을 개시하는 날임.
/다음주에 계속

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