S2N38

세무대학과 국내외 유수한 대학에서 깊이 있는 공부를 하고 세금 관련 부처에 오래 근무한 현직 세무사. 국제통 조세제도 전문가 이동기 전 한국세무사고시회 회장이 <국세신문>에 [세금을 알아야 부가 보인다]는 타이틀로 기고를 자청했다. 욕심 많은 이 전 회장은 같은 이름의 책을 집필하면서 최종 출간된 책보다 갑절의 원고를 집필했다고 한다. 전문가가 아닌 장삼이사가 쉽게 이해할 수 있는 세금 개론서를 야심차게 준비한 탓. 그러나 출판사는 딱 장삼이사가 이해할 수 있는 분야와 난이도를 주문했고 저자와 숱한 실랑이를 벌였단다. 그렇게 산고 끝에 옥고가 탄생했다. 인류역사와 명멸해온 세금, 그것을 언제 어떤 분야를 왜 어떻게 따져야 하는지 재미있게 엮었다. 이 전 회장의 원고를 통해 세금은 바야흐로 ‘장삼이사’들의 머리와 가슴으로 더 잘 스며들 전망이다. / 편집자 주

 

Ⅱ부가 보이는 부동산 절세

17 1세대 1주택의 양도세 비과세 조건은?

우리 사회에서 집은 주거공간으로서의 의미도 있지만, 투자의 대상이 되기도 한다. 그런데 이렇게 부동산 투자를 할 경우 양도 차익에 대한 세금이 부과되므로 주의할 필요가 있다.

그러나 주거 목적으로 집 한 채를 보유하고 있다가 양도할 때 이익이 났다고 무조건 세금을 내야 한다면, 집을 판 돈에서 세금을 뺀 금액을 가지고 다른 집을 구해야 하기 때문에 같은 조건일 경우 집을 줄여서 이사를 가는 수밖에 없을 것이다. 이런 불합리한 점을 방지하고 주거권을 보장하기 위해, 국내에서 1세대가 한 주택을 일정기간 이상 보유하다가 양도하는 경우에는 그 차익에 대해 원칙적으로 양도세를 비과세 해주고 있다.

양도세가 비과세되는 1세대 1주택이란, 거주자와 그 배우자가 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로 그 주택의 보유 기간이 2년 이상(2017년 8월 3일 이후 취득하는 주택으로서 서울시 등 취득 당시에 세법상 조정 지역에 있는 주택은 보유 기간 중 거주 기간도 2년 이상이어야 함)인 것을 말한다. 그런데 1세대 1주택이더라도 양도 당시의 실거래가액이 9억원이 넘는 고가 주택의 경우에는 그 양도소득금액 중 9억원이 넘는 부분에 대해 양도세를 내야 한다.

 

보유 기간과 거주 기간 제한 없이 양도세가 비과세되는 경우

1세대 1주택의 양도로 인한 양도세 비과세 혜택을 받기 위해서는 원칙적으로 취득한 후 2년 이상 보유(조정 지역은 2년 거주 요건도 충족)하다 팔아야 한다. 하지만 세법에서 정해놓은 사유에 해당할 경우, 보유 기간이나 거주 기간의 제한을 받지 않고 양도세가 비과세될 수 있다.

보유 기간 및 거주 기간의 제한 없이 양도세가 비과세되는 사유는 다음과 같다. (1)「해외이주법」에 따라 세대 전원이 해외 이주를 하기 위해 출국하는 경우(출국일로부터 2년 이내에 양도해야 한다). (2)1년 이상 계속해 국외 거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대 전원이 출국하는 경우(출국일로부터 2년 이내에 양도해야 한다). (3)1년 이상 거주한 주택을 취학・직장의 변경이나 근무상의 형편 또는 1년 이상의 치료나 요양을 필요로 하는 질병의 치료・요양 등 기타 부득이한 사유로 세대 전원이 다른 시・군(특별시와 광역시, 특별자치시, 제주특별자치도 포함)으로 주거를 이전하면서 양도하는 경우 등이 있다. 그리고 거주 기간의 제한을 받지 않는 경우로는 주택임대차사업자등록을 한 경우와 조정 지역으로 지정되기 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우로서 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 않은 경우 등이 있다.

 

1세대로 인정해주는 범위는 어디까지일까?

양도세가 비과세되는 1세대 1주택의 해당 여부를 판단할 때, 1세대란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대를 말한다. 그렇다면 배우자가 없는 사람은 아예 1세대 1주택의 양도로 인한 세금 혜택을 받을 수 없는 것일까? 물론 그렇지는 않다. 세법에서는 거주자의 연령이 30세 이상인 경우, 또는 배우자가 사망했거나 이혼한 경우, 최저 생계비 수준 이상으로 신고된 소득이 있는 경우(미성년자는 제외) 등은 배우자가 없어도 1세대로 인정해주고 있다.

 

겸용주택의 양도세 부과 기준은 주택 면적에 따라 달라진다

하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있는 겸용주택의 경우, 어느 부분까지를 주택으로 보느냐는 각 부분의 면적에 따라 달라진다. 먼저 주택의 면적이 주택 외의 면적보다 더 크면 겸용주택 전체를 주택으로 본다. 그러나 주택의 면적이 주택 외의 면적보다 작거나 같을 때에는 주택 부분만 주택으로 인정한다.

따라서 1세대가 주택 부분의 면적이 더 큰 겸용주택 한 채만을 보유하고 있다면, 그 건물 전체를 주택으로 보기 때문에 양도할 때 양도세를 내지 않는다. 반면 1세대가 주택 외의 부분이 더 큰 겸용주택 한 채만을 보유하고 있을 경우에는, 주택 부분만 주택으로 보기 때문에 양도할 때 전체 양도차익에서 주택 부분의 양도차익에 대해서는 1세대 1주택으로 양도세를 내지 않지만, 주택 외의 부분에 해당하는 양도차익에 대해서는 양도세를 내야 한다.

예를 들어 총면적 100㎡의 건물에서 실 주택 면적이 20㎡라면 나머지 80㎡에 해당하는 양도차익에 대해 양도세가 부과된다. 반대일 경우 전체를 주택으로 봐서 전체 양도차익에 대해 비과세된다.

일시적 1세대 2주택일 경우 비과세된다

설명한 것처럼 세법에서는 원칙적으로 1세대가 국내에서 1주택을 취득해서 2년 이상 보유하다가 양도하는 경우에는 양도세를 비과세 해주고 있다. 그런데 1주택을 가지고 있다고 하더라도 항상 그 주택을 먼저 팔고 이사 갈 집을 살 수는 없기 때문에, 세법에서는 일정한 사유가 있는 경우에는 일시적으로 1세대가 2주택 이상을 보유한 상태에서 그 중 1주택을 양도하면 양도세를 비과세 해주고 있다.

 

<세금 고수의 가이드>

1세대 2주택의 양도가 비과세되는 경우

1. 이사를 가기 위해 일시적으로 2주택이 된 경우

국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(종전의 주택)을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 되었을 때, 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난후 다른 주택을 취득하고 그 다른 주택을 취득한 날부터 다시 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대 1주택으로 보아 양도세 비과세 규정을 적용한다.

2. 주택을 상속받아서 2주택이 된 경우

상속받은 주택과 그 밖의 주택(일반주택)을 국내에 각각 한 채씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 먼저 양도하는 경우에는 국내에 1주택을 소유하고 있는 것으로 보아 양도세 비과세 규정을 적용한다. 단, 상속인이 보유하고 있던 주택이 아닌 피상속으로부터 상속받은 주택을 먼저 양도하는 경우에는 양도일 현재 1세대 2주택인 것으로 보아 양도세가 과세된다.

3. 부모님을 모시기 위해 세대를 합쳐서 2주택이 된 경우

1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 1주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속을 포함하며, 직계존속 중 어느 한 사람이 60세 미만인 경우도 포함)을 동거봉양하기 위해 세대를 합침으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우, 합친 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택은 이를 1세대 1주택으로 보아 양도세 비과세 규정을 적용한다.

4. 결혼으로 2주택을 가지게 된 경우

1주택을 보유하는 자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우, 또는 1주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속을 동거봉양하는 무주택자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우, 각각 혼인한 날부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택은 이를 1세대 1주택으로 보아 양도세 비과세 규정을 적용한다.

5. 취학 등 부득이한 사정이 있는 경우

취학이나 근무상의 형편, 질병의 요양, 그밖에 부득이한 사유로 취득한 수도권 밖에 소재하는 주택과 그밖의 주택(일반주택)을 국내에 각각 한 채씩 소유하고 있는 1세대가 부득이한 사유가 해소된 날부터 3년 이내에 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1주택을 소유하고 있는 것으로 보아 양도세 비과세 규정을 적용한다. 즉 수도권에 이미 집을 한 채 보유하고 있는 세대가 취학이나 근무상의 형편 등으로 수도권 밖에도 집을 한 채 더 보유하게 되는 경우에는 그 집을 불가피하게 사게 된 것으로 보아, 수도권에 있던 집을 파는 경우에 수도권 밖에 있는 집은 없는 것처럼 간주하고 양도세 비과세 여부를 판단한다는 것이다.

6. 농어촌 주택을 포함해서 2주택이 된 경우

다음 중 어느 하나에 해당하는 주택으로서, 수도권 밖의 지역 중 읍 지역(도시 지역 안의 지역은 제외) 또는 면 지역에 소재하는 주택(농어촌 주택)과 그 외의 주택(일반주택)을 국내에 각각 한 채씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1주택을 소유하고 있는 것으로 보아 양도세 비과세 규정을 적용한다.

①상속받은 주택(피상속인이 취득 후 5년 이상 거주한 사실이 있는 경우에 한함)

②이농인(어업에서 떠난 자 포함)이 취득일 후 5년 이상 거주한 사실이 있는 이농주택

③영농 또는 영어의 목적으로 취득한 귀농주택, 이 경우에는 2주택을 취득한 날부터 5년 이내에 일반주택을 양도해야 한다.