세무대학과 국내외 유수한 대학에서 깊이 있는 공부를 하고 세금 관련 부처에 오래 근무한 현직 세무사. 국제통 조세제도 전문가 이동기 전 한국세무사고시회 회장이 <국세신문>에 [세금을 알아야 부가 보인다]는 타이틀로 기고를 자청했다. 욕심 많은 이 전 회장은 같은 이름의 책을 집필하면서 최종 출간된 책보다 갑절의 원고를 집필했다고 한다. 전문가가 아닌 장삼이사가 쉽게 이해할 수 있는 세금 개론서를 야심차게 준비한 탓. 그러나 출판사는 딱 장삼이사가 이해할 수 있는 분야와 난이도를 주문했고 저자와 숱한 실랑이를 벌였단다. 그렇게 산고 끝에 옥고가 탄생했다. 인류역사와 명멸해온 세금, 그것을 언제 어떤 분야를 왜 어떻게 따져야 하는지 재미있게 엮었다. 이 전 회장의 원고를 통해 세금은 바야흐로 ‘장삼이사’들의 머리와 가슴으로 더 잘 스며들 전망이다. / 편집자 주

 

Ⅱ부가 보이는 부동산 절세

20 자경농지를 양도하면 세금이 감면된다

오랫동안 농사를 짓던 사람이 농사짓던 땅을 양도하는 경우, 본의 아니게 시세차익이 커져서 양도차익에 대한 세금이 엄청나게 많이 나올 수 있다. 특히 요즘은 택지개발을 통해 신도시를 많이 건설하는데, 그런 지역에 토지를 보유하고 있는 경우라면 양도차익이 꽤 클 수 있다. 이렇게 상당히 오랫동안 직접 농사를 짓다가 그 농지를 양도하는 경우에는 비록 부동산 가격이 상승했다고 하더라도 투기 목적으로 토지를 보유했던 것이 아니기 때문에 거액의 양도세를 부과하는 것이 오히려 불합리할 수 있다. 그래서 세법에서는 일정 기간 이상 직접 경작하던 농지를 양도해서 발생하는 차익에 대해서는 양도세를 감면해 주고 있다.

 

자경농지의 양도세는 100% 면제된다

농지 소재지에 거주하는 사람이 8년 이상 직접 경작한 토지(양도일 현재 도시 지역에 있는 농지 중 주거지역・상업지역 및 공업지역 안에 있는 농지로서 이들 지역에 편입된 날부터 3년이 지난 농지 제외)로서 농업소득세 과세 대상이 되는 토지를 양도할 때 발생하는 소득에 대해서는 양도세를 100% 감면한다. 이 경우 농지는 양도일 현재 논이나 밭으로서 지적공부(지적地籍을 명확히 하기 위해 작성된 토지대장)상의 지목에 관계없이 실제로 경작에 사용되는 토지를 말하는데, 농지 경영에 직접 필요한 농막・퇴비사・양수장・농로・수로 등도 여기에 포함된다. 자경농지에 해당하는지의 여부는 양도자가 8년 이상 소유한 사실이 등기부등본이나 토지대장 등에 의해 확인되어야 한다. 그리고 8년 이상 농지를 보유했더라도 직접 농사를 지었어야 양도세를 감면받을 수 있다. 이때 직접 농사를 지었는지의 여부는 양도자가 8년 이상 농지 소재지에 거주하면서 자기가 경작한 사실이 있고, 양도일 현재도 농지인것이 주민등록등본이나 농지원부 원본 등에 의해 확인되어야 한다.

 

8년 이상 농지를 지었다면 농지 근처에 살지 않아도 된다

자경농지의 양도로 인한 양도세 감면을 받으려면 8년 이상 농지 소재지 근처에서 거주하면서 직접 농사를 지어야 한다. 여기서 농지 소재지 근처란, 농지가 소재하는 시・군・구(자치구인 구)의 지역이나, 농지가 소재하는 지역과 연접(농지 소재지와 거주지가 행정구역으로 맞붙어 있는 것을 말함)한 시・군・구의 지역 또는 해당 농지로부터 직선거리 30㎞ 이내의 지역을 말한다. 그리고 8년 이상 계속해 직접 경작해야 한다는 조항은 양도일 현재 농지인 토지를 그 농지의 전체 보유기간 중 8년 이상 농지 소재지에 거주하면서 거주자가 직접 농사를 지은 사실이 있는 경우로, 반드시 양도일 현재까지 농지 소재지 근처에 거주하고 있어야 한다는 뜻은 아니다.

 

자신이 직접 농사지은 사실을 인정받으려면?

자경농지에 대한 양도세 감면 규정을 적용받을 수 있는 자경농지는 농지 소재지에 거주하면서 자기가 직접 농작물을 경작하거나 최소한 자기 책임하에 농사를 지은 농지에 한하며, 위탁 경영을 하거나 대리경작 또는 다른 사람에게 빌려준 농지는 제외된다. 또한 농지 소유자가 직접 농사를 짓지 않고 부모나 배우자 등 동일 세대원인 다른 가족이 경작한 경우에도 자경으로 보지 않으므로 주의해야 한다. 거주자가 소유 농지에 농작물을 직접 경작하거나 다년성 식물을 재배하면 자경으로 인정된다. 만약 다른 직업이 있어서 농사를 계속 짓지 못하더라도 최소 농사의 50% 이상을 자기 노동력으로 경작하는 경우도 직접 경작한 것으로 인정된다. 단, 자경 기간 내 다른 직업이 있었다면 객관적인 증빙에 의해 직접 농사를 지었다는 사실을 입증해야 한다. 그런데 2014년 세법 개정에 따라 거주자의 사업소득금액과 총급여의 합계액이 3700만원 이상인 과세기간은 자경기간에서 제외된다.

 

농사 일정을 직접 기록해도 자경 증거로 인정받는다

자경농지에 대해 양도세를 감면받기 위해서는 농지 소재지 근처에 거주하면서 직접 농사를 지어야 하므로, 자경농지에 대한 양도세를 감면받으려면 일단 주소를 농지 인근으로 이전해야 한다. 그리고 농지 소유자가 농사를 지을 때, 특히 다른 직업이 있으면서 농사를 짓는 경우, 훗날 그 농지를 팔 때 직접 농사를 지었다는 것을 입증할만한 증빙들을 평소에 갖추어 놓는 것이 좋다. 직접 농사를 지었다는 것을 입증하는 서류는 일률적으로 정해진 것은 없으며, 농지원부, 농자재 구입 영수증, 농작물이 심어져 있던 항공사진, 종묘를 구입한 영수증, 농약 구입 영수증 등 누가봐도 실제 농사를 지었다고 인정할 수 있는 증빙들이다.

판례에 의하면 농사 일정을 직접 기록한 것도 자경을 입증하는 서류로 인정된다. 그리고 다른 자료로 자경 여부가 확실하지 않은 경우에는 농지 인근에 거주하는 사람들로부터 직접 농사를 지었다는 확인서를 받는 것도 도움이 될 수 있으므로, 농사를 지을 때는 평소에 농지 주변의 이웃과도 안면을 익히고 잘 지낼 필요가 있다.

 

자경농지를 상속・증여할 때 인정되는 자경기간은 다르다

자경농지에 대한 경작기간을 계산할 때, 피상속인이 취득하여 경작한 기간은 상속인이 경작한 기간으로 간주해 자경 기간을 합산한다. 예를 들어 아버지가 농사를 짓던 농지를 그 자녀가 상속받아서 계속해 농사를 짓는 경우에는 아버지가 농사를 지은 기간도 자경기간으로 인정해준다는 것이다. 이처럼 상속인이 피상속인의 자경기간을 합해서 자경농지 양도에 대한 양도세 감면을 받기 위해서는 상속인 역시 상속받은 농지에서 1년 이상 계속해서 경작을 해야 한다. 다만 상속인이 농지를 상속받은 후 1년 이상 계속해서 경작을 하지 못한 경우에는 상속받은 날로부터 3년 내에 그 농지를 팔면 피상속인의 경작기간을 자경기간으로 인정해준다.

반면 농지를 증여하는 경우는 다르다. 수증자가 증여받은 날 이후에 직접 경작한 기간만 자경기간으로 인정받기 때문이다. 즉 아버지가 아무리 오랫동안 직접 농사짓던 농지를 자녀에게 증여했더라도, 자녀가 농지를 증여받은 날 이후에 8년 이상 직접 농사를 지어야만 그 농지에 대한 양도세를 감면받을 수 있다.

 

<세금 고수의 가이드>

자경농지에 대한 양도세 감면한도

자경농지의 양도라해도 무한정 양도세를 감면받을 수 있는 것이 아니라 일정 금액까지만 감면받을 수 있다. 개인이 자경농지에 대한 양도세 등을 감면받는 경우에 감면받을 양도세의 합계액은 토지 등이 수용되어 감면되는 세액과 합해 과세 기간별로 최대 1억원까지이며, 또한 5년간 자경농지에 대한 감면과 수용에 대한 감면세액을 합하여 최대 2억원까지만 양도세를 감면받을 수 있다. 따라서 양도세가 감면 한도액을 초과하면 100% 감면을 받더라도 감면 한도를 초과하는 부분에 대해서는 세금을 내야 한다.