세무법인 ‘다솔’ 소속 16명의 베테랑 세무사들이 <국세신문>에 격주로 세무상담 사례를 기고해 주기로 했다. 실전 세무를 다수 경험한 세무사들은 여러 세금이 얽혀 있는 사례를 직접 다루면서 최대한 절세할 수 있는 노하우를 켜켜이 쌓아 놓고 있다. 특히 현행 과세관청 단계에서 가능한 조세불복절차는 물론 조세심판청구, 감사원 심사청구, 행정소송 등 모든 경우의 수를 염두에 두고 납세자의 재산권을 최대한 보장하는 것이 세무사의 미션! 세무법인 다솔이 제공하는 고급진 ‘세무상담 사례’를 통해 “가즈~아!” 절세의 세계로! <편집자 주>
1. 상속주택과 일반주택 보유시 일반주택을 먼저 양도해야 비과세
이솔씨는 최근 세상을 떠나신 아버지로부터 A주택(상속주택)을 상속받았다. B주택(일반주택)에 거주중이였던 이솔씨는 1세대 2주택이 되었다.
이 경우 어떻게 하면 세금을 적게 낼 수 있을까. 또한 4월 1일 이후 1세대 2주택자가 양도 하는 주택에 대해서는 중과세가 된다고 하는데 이와 관련된 사항을 알아보자.
소득세법에서는 상속주택과 그 밖의 주택을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에 상속주택은 없는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세규정의 특례를 적용하고 있다. 이는 상속주택은 부득이하게 취득한 것이므로 상속주택으로 인해 본의 아니게 1세대 2주택이 됨으로써 비과세 혜택이 소멸되는 불이익을 구제하자는 취지이다(대법원 1993.2.9. 선고 92누15680 판결).
따라서 이솔씨의 경우 B주택을 먼저 양도하여 비과세를 적용받고, 상속주택인 A주택에서 1세대1주택 비과세요건인 2년 이상 보유 및 거주 후 A주택을 양도한다면 2채 모두 비과세 혜택을 받을 수 있다.
이와 반대로 상속주택을 먼저 양도하게 되면 이는 1세대 2주택자로, 특히 조정대상지역에 있는 상속주택의 경우 중과세(기본세율에 10%추가)를 적용받게 된다. 다만, 상속주택을 상속받은 후 5년 이내에 양도하는 경우는 중과세는 배제 되나 일반세율로 과세는 되므로 그 양도순서에 각별히 주의를 요한다.
2. 동일세대 간에 상속이 개시된 경우에는 적용불가!!
무남독녀로 20년간 부모님을 모시고 살았던 김솔씨는 최근 교직생활을 그만두면서 수도권외곽에 살기위해 전원주택을 구입했다. 전원주택을 구입한지 얼마 되지 않아 어머니께서 세상을 떠났다. 당시 어머니는 아파트 한 채를 소유하고 있었는데 이는 10년 전에 아버지로부터 단독상속을 받은 것이었다. 단독 상속인인 김솔씨는 어머니 소유 아파트를 상속받게 되었다.
이러한 경우 김솔씨는 어머니로부터 상속받은 아파트를 상속주택 비과세 규정에 해당하는 주택으로 인정 받을 수 있을까.
상속주택에 관한 비과세 규정의 취지는 1주택의 소유자가 상속으로 2주택이 되는 부득이한 사유 때문에 상속주택을 주택 수에서 제외해주는 특례를 둔 것이다. 그런데 동일세대 간에도 똑같은 특혜를 주면 1세대가 2주택을 소유하고 있는데 그중 1주택이 상속이 개시된다고 주택 수에서 제외되는 모순이 발생하게 된다.
따라서 김솔씨의 경우는 1세대가 상속개시 전부터 2주택을 소유 했으므로 1주택이 특례주택이 아닌 한 먼저 양도하는 주택은 양도차익에 대하여 양도소득세를 납부해야 한다.
결론적으로 동일세대간의 상속은 상속주택 특례규정을 적용 받을 수 없다.
3. 동일세대라고 무조건 특례규정을 배제하는 것은 아니다.
동일세대간에 특례를 받을 수 없다고 하더라도 상속개시 당시만 보고 동일세대는 무조건 특례규정을 배제하면 억울한 사례가 발생한다.
부모님이 연로해서 세대를 달리하던 자녀가 60세가 넘은 부모님과 동거봉양 합가를 했다면 어떨까. 합가 후 부모님이 사망해 상속이 개시되어 주택을 상속받았는데 동일세대 간 상속이라서 특례규정을 적용 받을 수 없다면 동거 봉양 합가를 하지 않은 사람보다 불리하게 된다.
즉 효자가 더 불이익을 보게 되는 경우가 발생하는 것이다.
이러한 불합리한 점을 개선하기 위해 1주택 소유자가 동거봉양으로 합가한 후에 상속이 이루어진 경우에는 동일세대간 상속으로 보지 않는다.
따라서 부모님과 본인 세대가 각각 별도세대인 상태에서 동거봉양 목적으로 다시 부모님과 1세대를 이루어야 해당 특례규정이 적용이 되고, 처음부터 함께 사는 경우에는 적용이 안 된다는 점을 주의해야 한다.
4. 2명의 자녀가 각각 한 채씩 상속주택을 받을 경우, 모두 다 상속주택이 아니다.
A주택(2007년 취득)과 B주택(2010년 취득)을 보유 중이던 아버지가 세상을 떠나시면서 두명의 자녀는 각각 한 채씩 상속주택을 받았고, 상속받은 자녀 모두 거주주택이 한 채씩 있다고 가정해보자.
이 경우 자녀가 각각 한 채씩 상속주택을 받고, 2년 보유요건을 충족한 일반주택을 양도시 모두 비과세를 받을 수 있을까.
소득세법은 피상속인이 2주택 이상을 여러 명에게 상속해준다고 하더라도 단 한 채의 주택만 상속주택으로 인정해 준다. 상속주택을 판단하는 기준은 다음의 순위에 따른 1개의 주택만을 상속주택으로 본다.
1) 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택
2) 피상속인의 거주기간이 가장 긴 1주택
3) 피상속인이 상속개시 당시 거주한 1주택
4) 기준시가가 가장 높은 1주택
따라서 이 경우에는 A주택(소유한 기간이 가장 긴 1주택에 해당)이 상속주택이 되어 A주택을 상속받은 자녀만이 일반주택을 양도시 비과세 혜택을 받을 수 있다.
5. 공동상속주택의 숨겨진 절세팁!
A주택을 보유 중이던 아버지가 돌아가시면서 본인의 주택을 어머니(아버지와 동일세대 및 B주택 보유)와 2명의 자녀 에게 동일하게 주시겠다고 유언을 남겼다. 그리고 2명의 자녀는 모두 별도세대를 구성해 살고 있다고 가정해보자. 이 경우 한 채의 집을 어머니와 2명의 자녀가 동일한 지분을 상속받는다면 상속인 들 모두는 각각 상속주택을 취득한 것으로 보아야 할까?
소득세법은 원칙적으로 지분으로 주택을 소유하는 경우에도 각각 1주택으로 본다. 다만 상속으로 인해 여러 사람이 공동으로 1주택을 소유하게 된 경우에 한해 지분이 가장 큰 소유자의 주택으로 보고 나머지 소수지분자는 주택이 없는 것으로 본다.
그렇다면, 위 사례처럼 동일지분을 상속받는 경우에는 누구의 주택 일까? 이때는 다음과 같은 선순위에 따른 자의 주택으로 본다.
1) 상속지분이 가장 큰 상속인
2) 당해 주택에 거주하는 자
3) 호주승계인(2008년 2월 22일 삭제)
4) 최연장자
따라서 위 사례의 경우 해당 상속주택은 어머니의 주택이 되고 2명의 자녀는 상속주택이 없는 것으로 본다. 그런데 어머니는 아버지와 동일세대원이었으므로 B주택(일반주택)을 양도시 상속주택 비과세 특례를 적용 받을 수 없다.
그렇다면 만일 상속지분율을 자녀들에게 더 크게 조정했더라면 어떻게 됐을까?
어머니는 소수지분자로 해당 A주택(상속주택)은 주택수에서 제외가 되어 B주택을 양도하는데 있어 비과세 혜택을 받을 수 있고, 자녀들은 다른 별도의 1주택을 소유하고 있더라도 상속주택 비과세 특례를 적용 받아 상속주택이 아닌 일반주택 양도시 비과세 혜택을 적용 받을 수 있었을 것이다.
추가적으로 위 사례 외로 상속주택의 경우 양도소득세 외에 상속세 종합부동산세 등의 세금 문제가 발생할 수 있다. 각 세목의 규정을 일반인들이 숙지하기에는 복잡하며 여러 상황에 따라 각각 다른 판단이 이루어 질 수 있으므로 상속재산이 있는 경우 반드시 세무전문가와 정확한 상담을 받아 볼 것을 권한다.
