세무법인 다솔
세무법인 ‘다솔’ 소속 16명의 베테랑 세무사들이 <국세신문>에 격주로 세무상담 사례를 기고해 주기로 했다. 실전 세무를 다수 경험한 세무사들은 여러 세금이 얽혀 있는 사례를 직접 다루면서 최대한 절세할 수 있는 노하우를 켜켜이 쌓아 놓고 있다. 특히 현행 과세관청 단계에서 가능한 조세불복절차는 물론 조세심판청구, 감사원 심사청구, 행정소송 등 모든 경우의 수를 염두에 두고 납세자의 재산권을 최대한 보장하는 것이 세무사의 미션! 세무법인 다솔이 제공하는 고급진 ‘세무상담 사례’를 통해 “가즈~아!” 절세의 세계로! <편집자 주>
최근 1~2년간 서울 주택가격은 정부의 부동산 정책에도 불구하고 하늘 높은 줄 모르고 치솟았다. 시장상황에 따라 차이는 있겠지만 일반적으로 전세가격은 매매가격 대비 60~70% 정도로 형성되며 전체적인 변동 추이곡선을 보면 매매가격과 비슷하게 움직이는 경향이 있다. 이런 부동산 거래가격의 상승이 주택 소유주 입장에서는 희소식일 수 있으나 사회초년생, 신혼부부 등 주택 구매를 기대했던 젊은이들에게는 안타까운 소식이 아닐 수 없다.
사회초년생의 소득으로 서울의 집값을 감당하기란 불가능에 가까워졌다. 이런 시장의 흐름에 따라 자녀에게 거주할 집을 마련해주거나 전세자금을 지원해주려는 부모들이 많아졌는데 어쩌면 당연한 결과일 것이다. 세법에서는 사망 외의 사유로 타인으로부터 재산을 무상으로 받은 경우에 당해 재산에 대하여 증여세라는 세목으로 세금을 부과하고 있다.
상속세 및 증여세법상 증여라함은 그 행위 또는 거래의 명칭·형식·목적 등과 관계없이 경제적 가치를 계산할 수 있는 유형·무형의 재산을 직접 또는 간접적인 방법으로 타인에게 무상으로 이전하는 것(현저히 저렴한 대가를 받고 이전하는 경우를 포함) 또는 기여에 의하여 타인의 재산가치를 증가시키는 것으로 규정하여 완전포괄주의 원칙을 고수하고 있다. 하지만, 사람 사는 일이 그렇듯 기준금액 이내에서는 법적으로 문제삼지 않으니 부모 자식간 거래는 다음의 사항을 조심해야겠다.
1. 부동산 무상 사용
다주택 부모들은 자녀의 신혼집 등 주거생활을 지원할 목적으로 본인 소유 주택을 무상 혹은 저가로 자녀에게 임대하는 경우가 있다. 세법에서는 타인의 부동산을 무상으로 사용함에 따라 이익을 얻는 경우에는 부모 자식간이라 할지라도 그 이익이 기준금액 이상인 경우 부동산을 무상으로 사용하는 자에게 증여세를 과세할 수 있다. 여기서 기준금액이란 무상사용에 따른 이익이 1억원 이상인 경우에 한하여 과세하되 5년치를 합산해 판단한다.
5년치를 합산하므로 평가액이 대략 13억여원 넘는 부동산을 무상으로 임대시 세법에 저촉될 수 있다는 의미이다. 또한, 부동산을 무상 또는 낮은 임대료로 제공한 임대인에게는 부당행위 부인규정에 따라 당해 연도의 부동산 임대소득을 다시 계산하여 소득세를 산정하므로 주의해야 한다.
2. 금전 무상 대출
전세자금 마련, 주택 취득자금 마련 등의 이유로 자녀에게 금전을 대여하는 경우도 있다. 현금을 준 것이 아니니 아무 문제가 없을 것이라 생각할 수 있지만 대여자 입장에서 제3자에게 이유없이 금전소비대차를 무이자 혹은 저리로 진행할리 만무하다. 세법에서는 타인으로부터 금전을 무상으로 또는 적정 이자율보다 낮은 이자율로 대출받은 경우로 그 이익이 기준금액 이상인 경우 증여세를 과세할 수 있다. 부동산 무상 사용에 따른 이익과는 다르게 기준금액을 1년에 1000만원으로 판단한다. 현행 적정이자율은 4.6%이므로 역으로 환산하면 무이자인 경우 2억여원까지는 이자수령 없이도 가능하다.
다만, 사후적으로 조사가 진행되는 경우 전·후 상황을 참작하여 해당 거래가 현금증여인지 금전소비대차인지의 여부를 판단하게 되므로 가능하다면 개인간 거래시에도 차용증이나 금전소비대차약정서를 작성하고 공증사무실 등에서 공증이나 확정일자를 받아두는 것이 좋다.
3. 부동산 담보 제공
부동산이나 금전을 직접적으로 빌려주면 문제되니 우회적으로 빌려주면 어떨까하는 생각에서 나온 것이 담보제공을 하는 방법이다. 중간에 금융기관을 개입시켜 담보를 제공하고 그 대금은 자녀들이 수령하여 필요한 곳에 활용하는 경우가 이에 해당한다. 상속세 및 증여세법에서는 이런 경우도 마찬가지로 부동산을 무상으로 담보로 이용하여 금전 등을 차입함에 따른 이익은 위에서 살펴본 금전 무상대출과 같은 방법으로 과세한다(1년 1000만원 기준).
단, 위의 경우라 할지라도 수증자가 증여세를 납부할 능력이 없다고 인정될 때에는 그에 상응하는 증여세의 일부 또는 전부를 면제하는데 이에 대하여 조세심판원은 “신용불량 상태나 파산상태에 이르는 등 무자력인 사실이 객관적으로 확인되지 아니함에도, 단지 무재산을 이유로 결손처분된 사실만으로 청구인이 이 건 증여세를 납부할 능력이 없는 것으로 단정하기는 어렵다”고 결정(조심2011서1747, 2011.08.22.)한 바 있는데 반해, 대법원은 “‘수증자가 증여세를 납부할 능력이 없다고 인정될 때’에 해당하는지 여부는 문제되는 증여세 납세의무의 성립 시점, 즉 그와 같은 증여가 이루어지기 직전을 기준으로 판단해야 하고, 그 시점에 이미 수증자가 채무초과 상태에 있었다면 채무초과액의 한도에서 증여세를 납부할 능력이 없는 때에 해당한다”라고 판시(대법2014두43516, 2016.07.14.)하여 보다 넓게 해석한 바 있다.
위에서 보다시피 부모·자식간 비정상적인 거래는 세법상 제재를 가하고 있으며 사전 10년치를 합산하여 증여세를 계산하므로 주의해야 한다. 따라서, 아무리 선의의 거래일지라도 예상치 못한 세금이 발생할 수 있으니 전문가에게 꼭 상담받고 진행하길 바란다.
