세무법인 ‘다솔’ 소속 16명의 베테랑 세무사들이 <국세신문>에 격주로 세무상담 사례를 기고해 주기로 했다. 실전 세무를 다수 경험한 세무사들은 여러 세금이 얽혀 있는 사례를 직접 다루면서 최대한 절세할 수 있는 노하우를 켜켜이 쌓아 놓고 있다. 특히 현행 과세관청 단계에서 가능한 조세불복절차는 물론 조세심판청구, 감사원 심사청구, 행정소송 등 모든 경우의 수를 염두에 두고 납세자의 재산권을 최대한 보장하는 것이 세무사의 미션! 세무법인 다솔이 제공하는 고급진 ‘세무상담 사례’를 통해 “가즈~아!” 절세의 세계로! <편집자 주>
세무법인 다솔
최근 정부의 수도권 주택공급 확대에 따라 수도권에 대규모 택지를 순차적으로 지정하고 개발 사업을 진행하고 있다.
이러한 개발 사업을 시행하기 위해서는 토지 등이 필요하기 때문에 국가, 지자체, LH 등의 공공기관에서는 토지 등을 취득하기 위해 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 근거하여 토지, 물건 등 소유자와 협의보상을 진행하고 협의매수가 불가능한 경우 수용재결 등의 절차를 거쳐 토지를 수용하고 있다.
토지수용을 할 수 있는 공익사업은 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 그 종류가 자세히 규정하고 있으며 여기에 해당하는 경우에도 국토교통부장관이 특별히 수용을 할 수 있는 사업으로 인정을 해야만 수용을 할 수가 있다.
공익사업으로 보상금을 지급받는 경우 일반적으로 토지와 건물에 대해서는 양도소득세가 과세되며, 영업자의 영업보상금은 사업장을 이전하는 사업연도의 사업소득으로 과세된다.
토지와 건물의 양도시기는 협의매수의 경우 보상금 수령일과 등기 접수일 중 빠른 날이나 현실적으로는 사업시행자는 보상금 지급 전에 소유권이전등기를 완료하므로 양도소득세 신고기한에 주의가 필요하다. 수용재결의 경우는 협의가 성립되지 않아도 사업시행자가 보상금액을 공탁하고 토지소유권을 이전하므로 수용개시일, 공탁일, 등기접수일 중 빠른 날이 양도시기가 된다. 또한 소송을 통하여 보상금액이 증액되는 경우 별도의 양도소득세 수정신고가 필요하다.
보상에서 사업인정고시일은 매우 중요한 의미가 있다. 사업인정고시는 공익을 목적으로 사업시행자가 토지 등을 수용할 때는 사업의 종류, 목적, 사업예정지를 명시해 국토교통부에 승인을 신청하고 관보에 그 내용을 고시해야 한다. 관보에 고시됨으로 사업시행자에게 토지 등을 수용할 권한이 부여되고, 수용대상 토지와 관계인이 확정되며, 사업시행자가 토지 및 물건을 조사할 권한도 생기게 된다.
또한 사업인정고시일은 수용되는 토지 등의 가격산출 기준이나 각종 이주대책, 영업보상, 영농보상 등 수많은 보상의 기준점으로 이해관계에 상당한 영향을 준다. 세금 측면에서는 비사업용토지 판단, 양도소득세 감면, 취득세 감면 등을 결정하는 기준이며, 보상금을 현금으로 받는 현지인에 해당하는지, 채권으로 받는 부재지주에 해당하는지를 결정하며, 대토보상 신청 자격의 구분기준이 된다.
비사업용 토지의 양도는 일반 토지보다 양도소득세율이 10% 중과세된다. 그러나 토지수용의 경우 사업인정고시일로부터 2년 이전에 취득한 경우라면 이용현황에 관계없이 비사업용 토지에서 제외된다.
양도소득세 감면과 관련하여 중요한 감면은 4가지가 있다.
첫째, 농지가 속한 시·군·구나 연접한 시·군·구, 또는 직선거리 30㎞ 이내의 거리에 거주자가 8년 이상 직접 경작한 토지로서 농업소득세의 과세 대상이 되는 토지 중 일정한 토지의 양도로 인해 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세의 100%에 상당하는 세액을 감면한다. 다만 근로소득, 사업소득금액 합계액이 연간 3700만원 이상인 해당연도는 자경하지 않은 것으로 간주한다.
둘째, 농지 소재지에 거주자가 4년 이상 직접 경작한 토지로서 농업소득세의 과세대상이 되는 토지를 경작상의 필요에 의해 양도 후 1년 이내에 새로운 농지를 취득하는 경우(농지 대토)로 인해 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세의 100% 상당하는 세액을 감면한다.
셋째, 사업인정고시일부터 소급하여 2년 이전에 취득한 토지 등을 2018년 12월 31일 이전에 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세의 10%(채권보상은 15%)에 상당하는 세액을 감면한다. 채권보상을 받아 3년 만기 보유하는 경우에는 30%, 5년 만기 보유하는 경우에는 40%를 감면한다.
넷째, 사업인정고시일부터 소급하여 2년 이전에 토지를 취득하고, 2018년 12월 31일 이전에 공익사업의 시행자에게 양도함으로써 발생하는 양도차익 중 토지 등의 양도대금을 공익사업 시행으로 조성한 토지로 보상받는 부분에 대해서는 양도소득세의 15%에 상당하는 세액을 감면받거나 과세이연을 받을 수 있다.
다만 앞에서 열거한 4가지 양도소득세 감면 등은 1년간 1억원, 5년간 2억원 한도가 적용됨을 주의해야 한다.
지방세인 취득세는 현지인으로서 보상금을 마지막으로 받은 날로부터 1년 이내(직접 경작할 목적으로 취득하는 농지의 경우 2년 이내)에 이를 대체할 부동산 등(대토보상, 이주자택지 포함)을 취득한 때에는 보상금의 범위 이내에서 새로이 취득하는 부동산 등의 취득세는 부과되지 않는다.
공익사업으로 보상금을 많이 받는 것도 중요하지만 보상 받기 전 그에 따른 양도소득세 등 세금도 세무전문가와 미리 상담하여 절세하는 지혜도 필요하다.
