세무법인 ‘다솔’ 소속 16명의 베테랑 세무사들이 <국세신문>에 격주로 세무상담 사례를 기고해 주기로 했다. 실전 세무를 다수 경험한 세무사들은 여러 세금이 얽혀 있는 사례를 직접 다루면서 최대한 절세할 수 있는 노하우를 켜켜이 쌓아 놓고 있다. 특히 현행 과세관청 단계에서 가능한 조세불복절차는 물론 조세심판청구, 감사원 심사청구, 행정소송 등 모든 경우의 수를 염두에 두고 납세자의 재산권을 최대한 보장하는 것이 세무사의 미션! 세무법인 다솔이 제공하는 고급진 ‘세무상담 사례’를 통해 “가즈~아!” 절세의 세계로!   <편집자 주>

 

 

2019년 주택의 임대와 관련한 세법이 2018년과 어떻게 달려졌는지 알아보자.

1. 종합소득세

1) 주택임대수입 금액의 분리과세

2018년에는 주택임대로 인해 발생한 수입금액이 2000만원 이하인 경우에 비과세가 적용되었다. 2019년부터는 주택임대수입 금액이 2000만원 이하일지라도, 임대수입 금액에서 발생하는 소득에 대해 15.4%(지방소득세 포함)의 세금을 내야하는 것으로 바뀌었다. 다만, 1세대 1주택자가 소유하고 있는 공시가격 9억원 이하의 주택에서 발생하는 임대수입은 여전히 비과세가 된다.

 

2) 주택임대수입 금액

주택임대수입 금액은 임대료와 간주임대료를 합해 계산한다. 간주임대료는 임대보증금에 의해 발생하는 수익을 임대료로 간주해 과세하는 금액을 말하는데, 과세요건은 3주택 이상을 소유하고 임대보증금 합계액이 3억원을 초과하는 경우에 부과한다. 단 주택 수 산정시 소형주택은 제외된다. 소형주택 기준이 2019년에는 면적40㎡(종전 60㎡)이고, 2억원 이하(종전 3억원)로 바뀌었다.

 

3) 임대사업자 등록시와 미등록시 차등적용

2019년부터는 임대사업자 등록여부에 따라 분리과세 주택임대 사업소득에 대한 세액계산시 차등적용 된다. 세부적인 내용은 다음과 같고 공제금액은 해당 과세기간의 분리과세 주택임대 소득을 제외한 종합소득금액이 2000만원 이하인 경우에 적용한다.

 

 

 

 

납세자가 분리과세를 선택했다고 가정할 때 임대수입금액이 2000만원이고, 임대 소득을 제외한 소득이 없는 경우 세부담의 변화를 살펴보자.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. 양도소득세

1) 주택임대사업자 등록시 조정대상지역 중과세배제 규정삭제

천정부지로 오르는 서울과 수도권 등의 아파트 가격을 잡기위해 지난해 9.13 부동산대책이 발표되었다. 종전에는 조정대상지역의 일정가액 이하인 주택을 취득해 임대사업자로 등록 후 8년 의무임대기간을 충족하면 해당 임대주택은 양도소득세 중과세에서 제외 되었으나, 대책발표 이후 주택 취득분 부터는 임대사업자로 등록 및 임대요건을 충족하더라도 중과세 대상이 된다.

 

2) 장기일반민간임대주택의 세법상 혜택요건 강화

조세특례제한법 97조의3에서는 주택임대 사업자로 등록 후 8년 임대기간을 충족하면 해당 임대주택에 대해 50%(10년 70%)의 장기보유특별공제를 적용해주고 있다. 종전에는 등록요건이 면적요건(국민주택 규모 이하)만 있었는데 9.13 부동산대책 이후부터는 가액요건(공시가격 수도권 6억원·비수도권 3억원 이하)이 추가되었다.

 

3) 장기일반민간임대주택의 양도소득세 100%감면 규정 종료

조세특례제한법 97조의5에서는 국민주택 규모의 임대주택을 취득하고 3개월 이내에 임대사업자로 등록시 해당 임대주택에 대해 임대기간 중 발생한 양도소득세 100%를 감면하는 규정이 2018년 12월 31일까지로 종료되었다.

 

4) 주택임대사업자 거주주택 비과세 요건강화

2019년 1월 8일 기획재정부가 입법예고한 2018년 세법 후속 시행령 개정안에 따르면 주택임대 사업자의 거주주택 비과세 요건이 한층 강화될 전망이다. 종전에는 장기임대주택을 보유한 임대사업자가 2년 이상 본인이 거주한 주택을 양도 시 횟수제한 없이 비과세를 해주었으나, 발표된 개정안에 따르면 최초 거주한 주택에 대해서만 1회 비과세 혜택을 주는 것으로 개정될 예정이다.

 

3. 종합부동산세

1) 조정대상지역 주택임대 사업자등록 시 종합부동산세 합산배제 규정 삭제

2018년 9.13 대책 발표 당시 눈에 띄게 달라진 규정이 종합부동산세이다. 종전에는 일정가액 요건을 충족한 임대주택을 주택임대 사업자로 등록 및 8년 의무임대기간을 충족하면 종합부동산세를 비과세 해주었지만 대책발표 이후 새로 취득하는 주택부터는 해당요건을 모두 충족하더라도 종합부동산세가 과세된다.

 

2) 종합부동산세 부담의 강화

종합부동산세는 매년 6월 1일 인별로 소유한 부동산의 공시가격이 일정금액 이상인 경우, 과세하는 세금이다. 단독·다가구 주택의 공시가격은 현재 시세대비 낮게 설정되어 있으나 정부는 올해 아파트보다 상대적으로 시세 반영률이 낮은 단독주택의 공시가격을 아파트 수준(반영률 60%~70%)까지 끌어 올린다는 방침이다. 종합부동산세(주택기준)는 다음과 같이 계산하는 데 달라진 항목별로 살펴보자.

 

 

 

 

 

 

 

ⓐ 공시가격

2019년 1월 8일 기획재정부가 입법예고한 2018년 세법 후속 시행령 개정안에 따르면 종전에는 재산세가 감면되는 주택·토지의 경우 재산세 감면율 만큼 공시가격을 차감하는 방식으로 종합부동산세를 감면 해주었으나, 발표된 개정안에 따르면 1세대가 1주택 이상 보유한 상태에서 조정대상지역 내 주택을 취득(18.9.13 이후)하고 장기일반 민간임대주택 등으로 등록한 경우 재산세가 감면되어도 종합부동산세는 감면 배제하는 것으로 개정될 예정이다.

ⓒ 공정시장가액 비율

공정시장가액 비율은 2018년에는 80%였으나, 2019년에는 85%, 2020년에는 90%로 높아진다.

ⓔ 세율

세율은 다주택자와 조정대상지역 내 주택에 대해 과세가 강화되었으며, 세부적인 내용은 다음과 같다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ⓘ 세액공제

2018년에는 1세대 1주택자로서, 주택을 5년 이상 보유한 경우에는 20%, 10년 이상 장기보유한 경우에는 40%를 공제해주는 것에서 2019년에는 15년 이상 보유한 경우는 50%를 공제해주는 규정이 추가되었다. 단, 70세 이상 이면서 15년 이상 보유했다면 최대 70%까지 공제 받을 수 있다.

ⓙ 세부담 상한액

세부담 상한액은 직전연도 부담한 세액 대비 당해 급격한 세부담 증가를 완화하기 위한 규정이다. 2018년에는 직전연도 대비 1.5배의 상한선을 정했지만, 2019년부터는 2주택 이상 소유한 경우에는 2배, 3주택이상 소유한 경우에는 3배로 개정되었다.

9.13부동산대책과 2018년 세법개정으로 주택 및 임대사업 관련한 규정이 일반인들이 숙지하기에는 좀 더 복잡해졌다. 따라서 위 내용에 언급되지 않은 세부규정을 꼼꼼히 검토해야 하고 여러 상황별로 각각 다른 판단이 이루어 질 수 있으므로 주택임대 사업자의 경우 반드시 세법전문가와 정확한 상담을 받아 볼 것을 권한다.

 

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