S2N38

조세불복사건 전문 김종관 세무사(삼송세무법인 대표, 상속·증여세 실무 및 불복과 부당행위계산부인 저자)는 국세신문 등에서 연재하고 있으며, 대기업 및 중소기업·세무사와 납세자들로부터 의뢰받아 법령해석으로 전개한 것을 사실관계로 전환하여 불복과정 및 조사진행 과정에서 받아들여진 사유 등 그동안의 노하우를 모두 공개함으로써 납세자 권익이 부당하게 침해받지 않도록 최근까지 인용된 사례를 중심으로 계속적으로 연재할 예정이라고 밝히고 있다.   /편집자 주

 

2. 컨설팅 진행

■판결에 대한 반박 및 청구인 의견

즉, 피고의 주장대로 주택관리 수수료를 임대인으로부터 받은 것으로 볼 것이 아니라 공동사업으로 보아 분배한 것으로 보아야 하는 것이다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

○주택임대인은 주택만 제공하고, 계약내용에 명시되지 않은 주택관리용역은 주거생활을 관리할 도우미를 전제조건으로 요구하기 때문에 임대의 전제조건인 주택관리인이 관리할 수밖에 없으므로 주택관리 용역도 임대료 안에 포함되는 것으로 보아야 하는 것임.

*주한미군 월임대료 = 주택관리 수수료(원고) + 순수 월 임대료(임대인)

 

- 임차인인 미 8군 주택과는 주한미군이 미국에서 파견 나와 근무하는 특성상 한국생활에 적응할 시간적 여유가 없어 주거생활을 관리할 도우미(인터넷·전기관리 등 시설 점검, 하자보수, 각종 공과금 납부, 환전, 통역서비스 등 각종 편의제공)가 절대적으로 필요하므로, 영어로 의사소통이 가능하고 한국의 공인중개사 자격을 가진 자 중에서 선별하여 주한미군에 대한 주택관리용역을 제공할 수 있는 권리를 부여하여 관리하고 있으며, 임차인인 주한미군이 3회 이상 불만을 제기하는 경우 주택관리 대상에서 제외하여 미 8군 관련 주택관리업무를 할 수 없는 실정이므로 주택관리 업무의 중요성이 임대보다 우선인 것이며,

 

- 주한미군은 여권이 없는 관계로 은행에 계좌를 만들 수가 없어 계좌이체가 불가한 실정이며, 언어의 소통부족으로 평상시 일어날 수 있는 수리 등에 대해 소통할 대상자가 필요하며, 총 관리비 중에서 본인의 사용량에 따른 전기료 금액만을 납부해야 하나 통합납부서로 인하여 본인 사용량만 구분해 납부가 불가능한 한편

 

- 주한미군이 단기간 거주하기 때문에 풀옵션(가구 및 전자제품 구비, 인테리어 및 도배, 인터넷·전기관리 등 시설 점검, 하자보수, 각종 공과금 납부, 환전, 통역서비스 등 각종 편의제공 포함)을 요구하고 있어 임차인이 변경될 때마다 직접 가구 및 전자제품 등을 구입해 설치해야 하는 번거로움이 있고, 임대인은 거주하는 지역과 멀기 때문에 풀옵션 관리 및 도우미 역할을 할 수가 없는 실정이다.

- 반면, 주한미군 주택과에서 주택관리인을 등록하여 관리하면서 국내의 임대료보다 2배 이상 지급하더라도 임대차계약 시 주택관리인을 함께 참여시키는 이유는, 계약내용에 없는 풀옵선 요구 및 60년 동안 관행적으로 주한미군의 민원사항을 즉시 수용·해결하여 애로사항을 동시에 충족할 수 있었으며, 가구 및 전자제품도 임대인보다 주택관리인이 구입하면, 언제든지 재사용이 가능하여 효용이 극대화되는 것이므로 이를 선호하고 있는 실정만 보더라도 주택관리용역 부분이 주택임대용역보다 더 중요성이 큰 것입니다.

 

○월임대료도 미8군으로부터 주택 관리인(원고)이 받아 분배한 후 나머지 금액만 주택임대인에게 입금하여 주는 구조임.

- 주택임대인이 주한미군에게 임대하려면, ① 주택임대인이 미8군 주택과 등록업체인 원고에게 주택임대를 의뢰하면, ② 원고가 주한미군 주택과에 주택임대를 의뢰하여 미8군 주택과의 검증을 통과한 다음, ③ 미8군 주택과에 들어가서 계약을 하면서 주택등록업체인 원고 입회 하에 주택임대인·주한미군 입주자·주택관리인인 원고 모두 계약서에 서명을 하며, ④ 주택관리인인 원고가 미8군 주택과에서 월세를 달러로 받은 후 환전하여 ⑤ 주택임대인과 원고 간에 합의하여 분배한 주택관리수수료를 제외한 후 ⑥나머지 금액을 주택임대인의 계좌 등에 입금해 주는 구조이므로 원고와 주택임대인은 공동사업자로 보아야 한다.

 

○미8군과 작성한 임대계약서에는 관리비의 경우에만 부담조건이 있지, 가구 및 가전제품, 이사비용, 생수대금, 수리비 등에 대해서는 구체적인 계약조건이 없으므로 그동안 관례에 의하여 임대인과 주택관리인의 협의에 의해 분담하는 것임.

 

- 임대인과 미8군 주택과에서 작성한 임대차 계약서에는 난방비, 온수사용료, 전기료, 수도요금은 임차인이 부담하고, 관리비 및 쓰레기 수수료 등은 임대인이 부담하도록 되어 있는 반면,

 

- 주택관리 서비스 조건, 가구 및 가전제품 설치 조건, 이사비용, 생수 비용, 기타 수리비용 등에 대한 부담내용은 계약서에 기재되어 있지 않으나, 그동안의 상관례에 의하여 주택임대인(원고)과 주택관리인의 협의에 의하여 분배하고 있으므로 이는 사업과 관련된 필요경비로 보아야 합니다.

 

쟁점②:수입에 수반된 필요경비에 대한 입증책임은 과세관청에 있는 것임.

○수입에 수반된 필요경비에 대해 계좌이체 내역 및 카드사용 내역을 제출한 이상 업무무관이라는 입증책임은 과세관청에 있는 것임.

납세자 측이 필요경비에 상당하는 금액을 계좌 및 카드로 사용했다고 계좌내역 및 카드내역을 피고에게 제출한 이상, 필요경비에 관해 대법원은 그것이 소득금액의 산정의 기초가 되므로 이에 대한 입증책임도 원칙적으로 과세관청에게 있다고 판시하여 왔으므로(대법원96누1627, 19896.4.26., 대법원90누5282, 1991.2.22. 등 ) 소득의 발생이 필연적으로 경비의 지출을 수반하는 것으로 제출된 이상, 과세요건으로서의 소득금액 등에 대해 과세관청에게 입증책임이 있다고 한다면 그에 수반된 필요경비에 대한 입증책임도 역시 과세관청에게 있다고 함이 타당하다.

 

○단, 이례적인 특별경비만 그 존재를 주장하는 납세자에게 있음.

소득액 확정의 기초가 되는 필요경비액에 대한 입증책임도 원칙적으로 과세관청에 있고, 다만 구체적 경비항목에 관한 입증의 난이라든가 당사자 사이의 형평 등을 고려해 납세자 측에 그 입증책임을 돌리는 경우가 있다 할 것인 바, 납세자가 그 소득을 얻기 위해 통상적으로 필요로 하는 “통상적 경비”는 과세관청이 그 부존재를 입증해야 할 것이며 다만 경험 측상 그 부존재가 사실상 추정되는 이례적인 “특별경비”는 그 존재를 주장하는 납세자에게 입증책임이 있다고 할 것이다(대법원89누2851, 1990.2.13.).

여기에서 이례적인 “특별경비”라 함은 예기치 못한 사업이나 행사의 집행을 위해 필요한 경우에 부과 징수하는 찬조금. 기부금, 기타 회비 등을 말하는 것이므로 이에 해당되지 않는 한 입증책임은 과세관청에 있는 것입니다.

 

○따라서 계좌 및 카드로 지출했다고 제출한 이상 업무무관에 해당한다는 입증책임은 과세관청에 있는 것임.

통상적으로 생수비용은 임차인이 부담하는 것이 원칙임에도 상호간의 계약서에 누가 부담할 것인지는 계약자유의 원칙임에도 원고가 부담한 사정만으로 일반적으로 용인되는 통상적인 비용이라고 단정할 수 없고, 원고가 제출한 계약서 및 확인서는 전혀 반영된 사실이 없이 피고가 제시한 일부 계약서만 가지고 전체를 부담한 것으로 잘못 판단했으며, 원고가 대신 부담하고 추후 임대인에게 지급한 보증금 등에서 공제하여 지급한 것에 대한 입증책임은 과세관청에 있음에도 원고에게 입증책임을 전가해 잘못 판단한 것으로 보입니다(국심2000광2594, 2001.4.11., 대법 95누3183, 1996.6.25 등 같은 뜻).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

◆수입금액도 수수료 부분에 대해 임대인에게 이중으로 과세함.

피고는 아래 표에서 보듯이 공동사업자임에도 미군부대와 계약한 금액 전부에 대해 임대인에게 과세하고, 다시 원고에게 8% 상당액을 다시 과세하였으므로 결국 8%만큼 중복 과세한 결과가 됨.

 

 

 

 

◆쟁점:실제 지출한 비용 내역(계좌이체 내역)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

*이의신청 과정에서는 2014년 12월까지 집계했으나, 수익·비용 대응의 원칙에 의하여 수입금액도 2014.6.30.까지 집계이므로 필요경비도 2014.6.30.까지 실제 지출한 금액임.

*2010년 및 2011년의 경우에는 가구교체 시기(3년) 등이 도래됨에 따라 비용의 증가로 소득금액이 감소된 것임.

☞원고주장 비용을 차감하더라도 단순경비율 84.2%보다 낮은 77.9%로 적정함.

 

원고가 주장하는 생수비용 등을 모두 반영하더라도 원고 주장 단순경비율(수입금액 대비 필요경비)은 77.9%로서 국세청이 지정한 부동산관리업(702003)의 단순경비율은 84.2% 보다 낮아 타당성이 입증된다. 또한 피고가 주장하는 재산증가 1억9700만원 보다도 많은 3억1400만원의 소득이 발생된 것이므로 원고가 주장하는 생수비용 등은 필요경비로 봄이 타당함.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

*단순경비율에 의한 소득금액 계산방법(부동산 관리업:84.2%)

소득금액:15.8% = 수입금액:100% - (수입금액:100% × 단순경비율:84.2%)

 

◆ 피고의 주장대로 원고의 수익률이 수입금액대비 55%라면, 주택임대인의 수익률 10% 보다 더 많은 주택관리수수료 8%로 계약체결을 할 이유가 없는 것임.

만약 피고의 주장대로 원고의 수익률이 수입금액 대비 55%라면 엄창난 수익을 올리고 있는데도, 주택을 임대한 임대인의 경우 많은 투자금액을 투자하고도 7~8% 수익률을 올린다면 과연 상거래상 어느 누구도 주택관리인과 수수료 8%로 계약을 체결한 이유도 없습니다.

 

◆인건비 1억400만원에 대해 보면(원고 동생:1970년생, 국내거주 2009.2.18.~2011.3.15.)

 

 

 

○입국한 2009년 2월부터 2011년 3월까지 원고의 계좌에서 인출해 매월 400원을 인출(4000만원)하거나 환전하여 계좌로 송금(7400만원)한 사실에 대해서는 타툼이 없음.