제2장 유형별 비과세·감면, 과세특례
제1절 주택에 대한 비과세·감면제도
1. 1세대 1주택 비과세(소득세법 89① 제3호)
마. 보유 및 거주기간 요건
라) 해외 출국하기 이전에 국내에 있으면서 주택을 양도하기는 했으나 주택양도시점에 해외에서 3년간 근무할 것이 확정된 이후이고 실제 세대가 모두 출국하였으므로 “1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하는 경우”에 해당한다(국심2003구393, 2003.4.23.).
마) 초등학교 재학생으로 보이는 자녀 2명과 함께 출국한 사실만이 있을 뿐 취학이나 근무상의 형편 등의 부득이한 사유로 3년 미만 보유한 아파트를 양도하고 세대전원이 국외로 출국하지 아니한 경우에는 1세대 1주택 비과세 대상에 해당되지 않는다(국심2003중3445, 2004.1.27.).
바) 도시 및 주거환경 정비법에 의한 주택재건축사업의 경우 사업시행 인가 일이나 그 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 “철거일 현재” 3년 이상 보유(서울, 과천, 5대 신도시는 보유기간 중 2년 이상 거주–2011.6.3. 이후 거주요건 폐지하였고, 보유요건은 2012.6.29. 이후 2년으로 개정함)한 주택을 소유하는 자에 대해 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우 이를 소득세법 시행령 제154조 제1항의 규정에 의한 1세대 주택으로 보아 비과세 된다(재재산-200, 2004.2.13.).
사) 소득세법 기본통칙 89-10(전출 등 부득이한 사유가 있는 경우 보유요건 배제)에서는 1년 이상 거주기간의 계산을 취득한 날부터 그 부득이한 사유가 발생한 날까지의 거주기간을 통산한다고 규정되어 있는 바, 이 경우 “그 사유가 발생한 날”의 의미를 직장 변경일까지의 기간으로 보기 보다는 부득이한 사유로 주거를 이전하는 날까지의 거주기간으로 해석하는 것이 비과세 특례조항의 입법취지에 비추어 보다 더 합리성이 있으므로 주택을 취득한 후 직장 변경과 같은 부득이한 사유가 발생해 취득시점부터 양도시점까지 1년 이상 거주한 주택을 양도하고 세대전원이 다른 시로 주거를 이전했다면 비과세 대상에 해당된다(국심2003중3448, 2004.2.10.).
☞ 1년 이상 거주기간의 계산 예규 변경(2007.2.20.)
1년 이상 거주한 주택을 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 기타 부득이한 사유로 양도하는 경우 3년 이상 보유하지 않아도 비과세된다. 이 경우 법령에 의하면 1세대 1주택 비과세 판정 시 거주기간의 계산은 주민등록상의 전입일부터 전출일까지의 기간에 의한다고 규정하고 있고(소령 §154 ⑤항), 부득이한 사유 발생으로 양도하는 경우에 대한 거주기간 계산(1년 이상)은 별도로 명시적으로 규정되어 있지 아니한 점 및 “그 사유가 발생한 날”의 의미를 부득이한 사유로 주거를 이전하는 날까지의 거주기간으로 해석한 국세심판례를 준용하여 “양도한 날까지의 거주기간을 통산”하는 것으로 예규를 변경해 2007.2.20.이후 양도하는 분부터 적용함.
바. 고가주택(1세대 1주택 비과세 제외)
1) 고가주택의 개념
고가주택이라 함은 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액이 9억원(2008.10.6.까지는 6억원)을 초과하는 것을 말한다.
2) 사안별 고가주택 판단
가) 다가구주택의 고가주택의 판정
소득세법 시행규칙 제74조에서 규정하는 다가구주택은 원칙적으로 공동주택으로 보아 고가주택 규정을 적용하는 것이나, 소득세법 시행령 제155조 제15항의 규정에 의해 다가구주택을 단독주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하는 경우에는 고가주택 규정 적용 시 다가구주택을 단독주택으로 취급하여 고가주택 여부를 판단한다(서일46014-11862, 2003.12.22.).
나) 매매계약 당시는 고가주택이나 대금 청산일에는 고가주택이 아닌 경우
복합주택의 양도계약 체결 당시에는 지하실의 1/2, 1층, 2층이 주택으로 사용되어 고가주택에 해당되지만, 양도일로 보는 잔금 수령일 당시에는 2층 부분이 사무실로 용도변경되어 사용하고 있어 고가주택의 기준에 해당되지 않아도 사실상 고가주택을 양도한 것으로 보아야 한다(국심97중152, 1997.4.18.).
다) 복합주택의 고가주택 판정
하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있는 경우로서 주택의 면적이 주택 외의 면적보다 큰 경우에는 그 전부를 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하며, 이와 같이 주택 외의 부분이 주택으로 간주되어 1세대 1주택 비과세규정이 적용되는 때에는 그 주택 외의 부분의 가액을 주택의 가액에 포함시켜 고가주택 규정을 적용한다. 그러나 1세대 1주택 비과세 규정이 적용되지 아니하는 복합건물은 주택(그 부수토지 포함)의 양도 당시 실지거래가액 9억원(2008.10.6.까지는 6억원) 계산 시 주택 외의 부분(그 부수토지 포함)의 가액을 제외하고 판정한다(재산46014-270, 2003.7.31.).
사. 조합원 입주권의 1세대 1주택 비과세 특례
1) 조합원입주권의 의의
조합원입주권이라 함은 「도시 및 주거환경정비법(이하 “도시정비법”이라 함)」 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 및 「빈집 및 소규모 주택 정비에 관한 특례법(이하 “소규모주택정비법”)」 제29조에 따른 사업시행계획 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[도시정비법에 따른 재건축사업·재개발사업, 소규모주택정비법에 따른 소규모 재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것 포함)으로 한정하며, 이에 딸린 토지를 포함한다]를 말한다(소득세법 §89②).
조합원입주권에 대해서는 2006.1.1.이후부터 1세대 1주택 비과세 판단 시 주택 수에 포함해 판단하는 것을 원칙으로 하고 있다.
2) 입주권 비과세 개정연혁
① 1998.12.31. 신설(소득세법 시행령 제155조 제16항)
도시재개발법에 의한 재개발조합 또는 주택건설촉진법에 의한 재건축조합의 조합원(도시재개발법 제34조의 규정에 의한 관리처분계획의 인가일 또는 주택 건설촉진법 제33조의 규정에 의한 사업계획의 승인일, 그 전에 기존주택이 철거되는 경우에는 기존주택의 철거일 현재 소득세법 시행령 제154조 제1항의 규정에 해당하는 기존주택을 소유하는 자에 한한다)이 당해 조합을 통해 취득한 입주자로 선정된 지위(이에 부수되는 토지를 포함한다)를 양도하는 경우 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 제157조 제3항 제2호의 규정에 불구하고 이를 제154조 제1항의 규정에 의한 1세대 1주택으로 본다(1998.12.31. 신설).
② 2003.6.30. 개정;도시 및 주거환경정비법 시행령 부칙
도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업조합의 조합원(주택재개발사업의 경우 동법 제48조의 규정에 의한 관리처분계획의 인가일, 주택재건축사업의 경우 동법 제28조의 규정에 의한 사업시행 인가 일 현재 이 법 제154조 제1항의 규정에 해당하는 기존주택을 소유하는 자에 한한다)이 당해 조합을 통해 취득한 입주자로 선정된 지위(이에 부수되는 토지를 포함한다)를 양도하는 경우 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 소득세법 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 불구하고 이를 소득세법 시행령 제154조 제1항의 규정에 의한 1세대 1주택으로 본다(2003.6.30. 개정;도시 및 주거환경정비법 시행령 부칙).
③ 2005.5.31. 개정(관리처분계획 인가일로 통일)
「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원(동법 제48조의 규정에 의한 관리처분계획의 인가일 또는 그 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일 현재 제154조 제1항의 규정에 해당하는 기존주택을 소유하는 자에 한한다)이 당해 조합을 통해 취득한 입주자로 선정된 지위(이에 부수되는 토지를 포함한다)를 양도하는 경우 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 소득세법 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 불구하고 이를 소득세법 시행령 제154조 제1항의 규정에 의한 1세대 1주택으로 본다(2005.5.31. 개정).
