세무법인 다솔
세무법인 ‘다솔’ 소속 16명의 베테랑 세무사들이 <국세신문>에 격주로 세무상담 사례를 기고해 주기로 했다. 실전 세무를 다수 경험한 세무사들은 여러 세금이 얽혀 있는 사례를 직접 다루면서 최대한 절세할 수 있는 노하우를 켜켜이 쌓아 놓고 있다. 특히 현행 과세관청 단계에서 가능한 조세불복절차는 물론 조세심판청구, 감사원 심사청구, 행정소송 등 모든 경우의 수를 염두에 두고 납세자의 재산권을 최대한 보장하는 것이 세무사의 미션! 세무법인 다솔이 제공하는 고급진 ‘세무상담 사례’를 통해 “가즈~아!” 절세의 세계로! <편집자 주>
최근 들어 부동산 증여 문의가 급증했다. 이는 양도소득세 중과제도 시행과 종합부동산세 강화 기조가 맞물려 빚은 결과로 보여진다. 9.13 부동산 대책에 따라 임대사업자에 대한 혜택을 축소하고 1세대 1주택자에 대한 점진적인 요건 강화, 공시가격 인상 및 종합부동산세 실효세율 인상이 주요 골자이다. 이에 따라 보유하기는 부담스럽고 처분하기는 곤란한 다주택 보유자들은 고민이 많다.
업계에서 만난 다주택자들의 대부분은 베이비부머 세대였다. 고령사회의 주축이 되기 시작한 베이비부머 세대란 1955년부터 1963년까지 10여 년에 걸쳐 태어난 세대를 일컫는다. 은퇴를 했거나 은퇴를 앞두고 있는 이들은 다른 세대에 비해 상대적으로 자본력을 갖추었기 때문에 부동산 시장에 대한 영향력이 크다.
보유와 처분의 기로에서 망설이고 있다면 예상되는 세금을 확인해보면 판단이 조금 더 수월해진다. 보유하기로 결정했다면 종합부동산세, 종합소득세, 부가가치세, 상속세, 재산세를 검토하면 된다. 반대로 처분 혹은 증여하고자 한다면 증여세, 양도소득세, 부가가치세, 취득세를 검토하면 된다. 물론 부가적으로 사회보험료 등의 문제도 의사결정에 영향을 미칠 수 있으나 앞서 언급한 세금에 비하면 효과가 미미한 편이다.
#1. 보유하거나 증여(양도)하거나
예금, 적금, 주식, 보험 등의 금융자산부터 주택, 상가, 오피스텔 등 부동산까지 본인이 보유하고 있는 자산의 구성내역을 확인해 볼 필요가 있다. 목적에 따라 보유해야 할 자산과 아닌 자산을 구분해야 한다. 금융자산은 상속이 개시되는 경우 그대로 포착되므로 필요 이상 보유치 않을 것을 권한다. 사후 상속세 등의 납부 재원 마련 목적이라면 보험상품을 이용하는 것도 방법이 될 수 있다.
수익성 있는 임대부동산이 있다면 이를 보유하여 노후 생활자금으로 이용할 것인지 자녀에게 증여해 자금출처를 마련해 줄 것인지 고민해 볼 필요가 있다. 해당 임대부동산이 주택이라면 앞으로 보유세(종합부동산세)가 계속적으로 강화될 예정이므로, 2주택 이상자 혹은 고가주택 보유자들은 증여를 고려해 보아야 한다. 또한, 2018년까지 한시적으로 연 2000만원 이하의 주택임대소득은 비과세를 적용하던 것이 2019년부터는 소득 수준에 불구하고 과세하고 있으므로 다른 소득이 있다면 본인의 한계세율을 확인해 볼 필요가 있다.
증여하고자 한다면 어떤 물건을 언제, 누구에게 증여할 것인지에 대한 판단이 필요하다. 부동산의 경우 증여하는 물건에 따라 평가액이 달라질 수 있다. 상속세 및 증여세법상 증여자산은 시가로 평가하는 것이 원칙인데 아파트와 같은 공동주택은 인근 유사물건의 시세를 확인할 수 있으므로 증여자산 또한 시가로 평가될 가능성이 높다. 반면에, 단독주택이나 다가구주택, 상가주택 등의 경우 유사물건의 시세를 확인할 수 없으므로 기준시가 등으로 평가될 수 있다. 주택의 경우 매년 4월 말을 기준으로 공시가격이 발표되므로 증여를 계획 중이라면 4월 이전에 진행하는 것이 유리할 수 있다.
상속이 개시되는 경우 상속개시일로부터 10년 이내 상속인에게 증여한 자산은 상속재산에 합산되어 세액이 계산되지만 상속인 이외의 자의 경우 5년 이내 증여한 자산만 합산이 된다. 따라서 며느리, 사위, 손주들에게 함께 증여한다면 증여세 부담도 줄어들고, 사후 상속세에 대한 대비도 할 수 있다.
#2. 증여세는 무조건 적게 내는 것이 답일까
증여세를 줄이기 위해 임대보증금 혹은 근저당 채무를 승계시키는 부담부증여도 많이 이용하는 방법이다. 증여하는 물건이 중과세 대상 주택인 경우 증여세를 줄이려다가 오히려 양도소득세가 더 많이 발생할 수 있다. 반면에, 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있다면 양도소득세가 발생하지 않아 유리하다. 1세대 2주택 혹은 3주택이라도 경우에 따라 비과세를 받을 여지가 있으므로 전문가의 자문을 받길 권한다. 승계된 채무는 과세관청에서 사후관리되므로 수증자가 상환하지 않을 경우 증여세를 추징당할 수 있다. 승계된 채무가 임대보증금이라면 월세 등을 수증자에게 귀속시키고 근저당 채무라면 대출이자를 수증자가 지급해야 추징을 막을 수 있다.
배우자나 직계존비속에게 증여한 부동산 등을 수증받은 배우자 등이 5년 이내 양도하면 취득시기와 취득가액을 당초 증여자 기준으로 계산할 수 있으므로 주의를 요한다. 이를 이월과세라고 하는데 2019년 2월 소득세법 시행령 개정으로 조합원입주권과 분양권도 이월과세 적용대상 자산으로 분류되었다.
5년 이후 양도하는 경우 증여당시 평가된 가액이 해당 부동산의 취득가액이 된다. 증여세 부담을 낮추기 위해 기준시가로 평가된 가액을 신고했다면 취득가액도 낮게 책정될 것이고 이에 따라 양도소득세 부담이 증가할 수 있다. 시세와의 차이가 크고 수증자가 양도까지 계획 중이라면 감정을 받아서 증여할 수도 있다. 감정가액은 둘 이상의 감정기관에 의뢰해 그 평균액을 사용해야 하지만 2018년 2월 상속세 및 증여세법 개정으로 기준시가 10억원 이하 부동산의 경우 감정가액이 하나만 존재해도 진행이 가능해졌다.
#3. 재산이 없으니 상속세와 상관없다?
금융자산을 보유하다가 사망을 앞두고 피상속인의 계좌에서 규칙적 혹은 불규칙적으로 현금을 인출하는 경우들을 종종 본다. 상속개시일 이전 2년(1년) 이내에 인출한 금액이 5억원(2억원) 이상이 되면 그 사용처에 대한 소명의무가 납세자에게 있다. 불분명한 금액들은 상속받은 것으로 추정될 수 있으므로 주의를 요한다.
앞서 말했다시피 10년 이내 상속인에게 증여한 재산들은 상속이 개시되는 경우 합산되어 정산된다. 상속세 및 증여세법상 과세표준 1억원 이하는 10%, 5억원 이하는 20%, 10억원 이하는 30%, 30억원 이하는 40%, 30억원 초과 시 50%의 누진세율을 적용하므로 사전증여 재산들이 합산될 경우 예상치 못한 세부담이 발생할 수 있다. 물론, 당초 증여 시에 납부한 증여세는 상속세 계산 시에 공제해 준다.
병원비를 충당하거나 상속세를 납부하기 위해서 상속받은 부동산을 담보로 대출받는 경우가 있다. 일반적으로 금융기관은 부동산에 대한 대출심사를 진행함에 있어 자체적으로 감정평가를 진행한다. 대출을 받았다면 감정평가 기록이 남을 것이고 이는 상속세와 직결된다. 상속세 및 증여세법상 상속개시일 기준으로 전후 6개월 이내에 감정가액이 존재한다면 시가로 인정하기 때문이다. 대출심사 목적이다 보니 평가액도 비교적 높게 평가되는 편이어서 적발되는 경우 세부담이 만만치 않을 수 있다. 상속세로 납부할 세액이 2000만원을 초과하는 경우 최대 5년 간 연부로 분할납부도 가능하며, 일정한 요건을 충족하는 경우 상속받은 부동산으로 물납도 가능하므로 상속세 납부가 목적이라면 이를 이용하는 것도 방법이다.
베이비부머 세대들은 평생을 경제력이 부족한 부모봉양에 힘썼고, 취업과 결혼이 늦어진 자녀세대에 대한 부양의 압박에 시달렸다. 최근 대법원 판례가 나오긴 했지만 정년은 여전히 60세이며 기대수명은 계속 늘어나고 있다. 이들은 일평생 일군 자산을 잘 지켜야 한다. 잘 지켜야 한다는 말은 무조건 보유해야 한다는 의미가 아니다. 어떤 자산을 보유하고 어떤 자산을 양도 혹은 증여해야 하는지에 대한 판단을 해야 한다는 뜻이다. 이들은 단순 부동산 거래를 넘어 자산 포트폴리오의 구성과 상속세를 고려하는 전반적인 플래닝이 필요하다.
정부가 거래세와 보유세를 강화하는 입장을 견지하고 있다. 납세자에게는 분명 좋은 소식일리 없다. 하지만 준비된 자들에게는 언제나 방법이 있다. 지금 이 시간에도 누군가는 방법을 찾고 있다. 더 늦기전에 꼭 전문가와 상담을 통해 노후를 준비하시기를 바란다.
