한국여성세무사회(회장 김옥연) 소속 1200여 회원들이 실무 현장에서 거듭 검증하고 다진 지식과 노하우로 ‘세금 이야기’를 엮었다. <여성세무사들의 세금이야기>라는 제하의 책도 냈다. 무려 72명의 ‘절세(節稅)미인’들이 집필에 참여한 이 책은 초판을 제외하고 3번의 개정판을 냈다. 사업자나 세무회계 담당자, 양도·상속·증여 등 세금으로 고민하는 모든 납세자들이 꼭 알아둬야 할 내용이 빼곡히 수록됐다. 세무상 불이익을 피하고 절세하는 방안을 담았다. ‘여자’라서 행복한 비결은 ‘꼼꼼함’이다. ‘절세(節稅)미인’ 연재를 결정한 이유다. /편집자 주
양도소득세
11. 장기일반 민간임대주택과 장기임대주택의 차이를 알아야 양도소득세 100% 감면 받을 수 있다.
장기일반 민간임대주택(구, 준공공임대주택)은 장기임대주택과는 달리 해당 조건만 만족하면 양도소득세를 100% 감면받을 수 있다(단, 농특세 20% 부담). 양도세 감면에 대한 기간과 금액한도는 없다. 장기일반 민간임대주택과 장기임대주택의 차이는 임대기간과 적용 법률로 나눌 수 있다.
① 민간임대주택에 관한 특별법에서 장기일반 민간임대주택을 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 주택으로 정의하고 있다. 그러나 양도소득세 100%감면을 받는 해당 조세특례제한법에서는 장기일반 민간임대주택을 10년 이상 임대할 것을 조건으로 하고 있다. 반면, 일반임대주택은 민간임대주택법에서는 4년 이상 임대 목적이지만, 소득세법 시행령에서는 장기임대주택을 5년 이상으로 정하고 있다.
② 장기일반 민간임대주택은 조세특례제한법에서 2018.12.31.까지 주택을 취득(계약금을 납부한 경우 포함)하고, 취득일로부터 3월 이내에 시·군·구청에 임대주택으로 등록을 해야 한다.
③ 양도소득세 100% 감면을 받는 장기일반 민간임대주택은 임대기간 중 보증금과 임대료의 연 증가율의 제한이 있다. 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 5%를 초과하면 안된다. 단, 일반임대주택의 경우에는 소득세법에는 요건이 없지만 시·군·구청에 임대주택으로 등록시에는 보증금과 임대료의 증액 제한이 있다.
12. 특수관계인과의 거래시 거래가액에 유의하자.
양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자의 특수관계인과의 거래로 인해 조세를 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 세무서장이 해당 과세기간의 소득금액을 시가에 의하여 재계산할 수 있다.
■특수관계인의 범위
① 6촌 이내 혈족
② 4촌 이내 인척
③ 배우자(사실혼 포함)
④ 친생자로서 다른 사람에게 입양된 자와 그 배우자 및 직계비속
⑤ 국세기본법상 특수관계인(임원·사용인, 출자자, 주주 및 법인 등 경제적 연관 관계 및 경영지배 관계 등)
■조세부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우
다음의 어느 하나에 해당하는 경우를 말하며 ①~③, ⑤호에 해당하는 경우는 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 5%에 상당하는 금액 이상인 경우만 해당된다.
① 특수관계인으로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때
② 특수관계인에게 금전이나 그 밖의 자산 또는 용역을 무상 또는 낮은 이율 등으로 대부하거나 제공한 경우. 다만, 직계존비속에게 주택을 무상으로 사용하게 하고 직계존비속이 그 주택에 실제 거주하는 경우는 제외한다.
③ 특수관계인으로부터 금전이나 그 밖의 자산 또는 용역을 높은 이율 등으로 차용하거나 제공받는 경우
④ 특수관계인으로부터 무수익 자산을 매입하여 그 자산에 대한 비용을 부담하는 경우
⑤ 그 밖에 특수관계인과의 거래에 따라 해당 과세기간의 총수입금액 또는 필요경비를 계산할 때 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우
■시가의 범위
시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
① 부동산 등에 대한 시가
양도일, 취득일 전후 각 3개월의 기간 중 매매, 감정, 수용, 경매, 공매가 있는 경우에 확인되는 가액(특수관계인과의 거래 등 객관적으로 부당한 경우 제외)을 말하며, 당해 자산의 시가가 아니더라도 면적, 위치, 용도 등이 동일하거나 유사한 재산에 대한 거래 또는 평가액도 시가로 볼 수 있으며, 평가기간 밖에 있는 평가액이라도 해당 자산의 가격변동에 특별한 사정이 없다고 인정되는 경우 시가로 적용할 수 있다. 확인되는 가액이 없을 경우 상속세 및 증여세법의 보충적 평가가액을 적용한다.
② 보충적 평가방법
13. 특수관계인에게 자산을 증여받은 경우 5년 후에 양도하자.
납세자가 부동산의 장기간 보유로 인해 상승된 자본 이익을 소멸시키기 위한 방편으로 중간에 증여행위 등 거래형식을 취하는 경우, 증여와 양도라는 두 단계의 거래를 증여자와 양수자 사이의 양도거래로 의제함으로써 납세자가 선택한 거래의 형식에 따라 발생할 수 있는 조세부담의 불공평을 시정하는 규정이 있다.
■증여를 통한 우회양도
자산의 장기간 보유로 인한 자본이익을 소멸시키기 위한 방편으로 특수관계인에게 증여행위 등 거래형식을 취해 고율의 누진세율에 의한 양도소득세 부담을 회피하는 사례를 방지하기 위해 특수관계인으로부터 증여받은 자산을 5년 내 양도하는 경우는 증여자가 직접 양도한 것으로 본다.
다만, 수증자의 증여세와 양도소득세 합계액보다 증여자의 양도소득세가 더 큰 경우에만 적용되며 양도소득이 수증자에게 실질적으로 귀속된 경우에는 적용하지 않는다. 즉, 가장증여에만 부당행위계산 부인을 적용한다는 뜻이다.
당초 증여받은 자산에 대해서는 증여세를 부과하지 않고 증여자의 취득가액을 기준으로 양도소득세를 계산한다. 이 경우 수증자에게 연대납세의무가 부여된다.
■유의사항
특수관계인으로부터 증여받은 자산은 최소한 5년이 지난 후에 타인에게 양도해야 절세효과가 있다.
