세무법인 ‘다솔’ 소속 16명의 베테랑 세무사들이 <국세신문>에 격주로 세무상담 사례를 기고해 주기로 했다. 실전 세무를 다수 경험한 세무사들은 여러 세금이 얽혀 있는 사례를 직접 다루면서 최대한 절세할 수 있는 노하우를 켜켜이 쌓아 놓고 있다. 특히 현행 과세관청 단계에서 가능한 조세불복절차는 물론 조세심판청구, 감사원 심사청구, 행정소송 등 모든 경우의 수를 염두에 두고 납세자의 재산권을 최대한 보장하는 것이 세무사의 미션! 세무법인 다솔이 제공하는 고급진 ‘세무상담 사례’를 통해 “가즈~아!” 절세의 세계로! <편집자 주>
양도소득세 비과세 대상인 1세대 1주택인 경우에는 양도소득세에 대한 걱정이 없을 것이다. 그러나 1세대 1주택이라 하더라도 고가주택이거나 다주택자 또는 비과세에 해당되지 않는 부동산을 양도하는 경우 납세자들은 ‘과연 세금이 얼마나 나올까?’ 염려가 많을 수 있다.
실무에서 상담을 진행해보면, 양도자들은 양도소득세 필요경비로 인정되는 지출이라고 오인하거나, 인정되는 지출이지만 공제요건을 갖추지 못해 양도소득세 계산 시 필요경비를 인정받지 못하는 안타까운 경우가 많다.
양도소득세 절세의 첫걸음은 다름 아닌 세법에서 인정하고 있는 각종 경비를 꼼꼼히 챙기는 일이다. 그래서 취득 및 보유기간 중의 양도소득세의 필요경비로 인정될 수 있는 비용과 그 공제요건에 대해 알아보도록 하자.
1. 취득단계:취득가액
취득가액이란 자산 취득에 들어간 실지거래가액을 말한다. 이는 매수가액 뿐만 아니라, 취득세, 법무사수수료, 인지세, 국민주택채권할인비용, 소유권확보를 위한 소송비용 등 취득을 위해 들어간 제반비용을 말한다. 취득세 등의 세금 납부내역은 영수증을 분실했더라도 구청 등에서 납세증명을 받으면 필요경비로 인정받을 수 있지만, 그 외의 비용은 매매계약서 및 지출증빙을 꼼꼼히 갖추어야 한다.
2. 보유단계:자본적 지출
자본적 지출이란 부동산의 사용연수를 연장시키거나 가치를 증가시키기 위해 지출한 수리비를 말하는데, 수리비 중에서도 단순히 현 상태를 유지하기 위해 들어가는 비용(이를 수익적 지출이라 한다)은 제외된다. 그러나 실무적으로는 위와 같은 수리비가 자본적 지출에 해당하는지 단순히 현 상태를 유지하기 위한 수리비인지 여부를 판단하기 쉽지 않다. 따라서 일반적으로 세무당국에서 인정하고 있는 항목들은 다음과 같다.
하지만 위 항목에 따라 구분해 어느 한 부분만 교체 보수되어 지출된 비용이 아니라 인테리어 또는 리모델링 공사처럼 건물 등을 전체적으로 개·보수한 공사는 그 내용연수와 자산가치를 현저히 증대시키는 보수공사라고 보여지는 비용은 자본적지출로 인정될 수 있으므로 그 공사 목적과 제반적인 사실관계를 종합적으로 판단해야 한다.
또한 자본적 지출에 대해서는 그 지출을 입증할 수 있는 공사계약서나 세금계산서, 영수증, 송금명세서, 기타 대금 지급 자료 등 어떤 종류의 증빙이든 실제로 지출된 사실을 입증해야만 필요경비로 공제받을 수 있지만, 2016년 2월 17일 이후 지출분 부터는 세법에서 정하는 계산서나 세금계산서, 신용카드 매출전표, 현금영수증 등(2018년 4월 이후 지출분부터는 금융증빙도 가능)의 적격증빙을 갖추어야 비용으로 인정받을 수 있다.
따라서 양도소득세 필요경비로 인정받을 수 있는 지출이라면 공사비를 저렴하게 해준다하여 적격증빙을 수령하지 않고 현금지출만 하거나 사업자등록 되지 않은 사람에게 맡기는 일은 없도록 주의해야한다.
3. 양도단계:양도비용
양도비용으로서 세법상 필요경비로 인정되는 것은 증권거래세, 양도세 과세표준 신고서 작성 및 계약서 작성비, 공증비, 인지대 및 소개비, 국민주택채권 및 토지개발채권 매각차손 등이 있으며 그 지출증빙을 갖추어야 한다.
상기 언급한 것 외에도 세법에서 인정하는 양도자산의 필요경비는 여러가지 항목들이 있고 장부기장을 하던 사업용 자산에 대해서는 필요경비에서 공제되는 비용도 체크해야 하므로 각별히 주의해야한다. 따라서 취득한 부동산 등에 대해서는 취득 시 부터 미래 양도계획에 대비해 필요경비로 인정될 수 있는 항목들을 꼼꼼히 챙겨야 하며 매매계획 시 보유단계부터 반드시 정확한 세무상담을 받아보길 권하며, 설사 양도계획을 하지 못해 취득 및 보유단계의 필요경비의 세부적인 판단이 불가능할 경우 꼭 신고 전에 전문가와 상담받길 바란다. 신고 후에 부인되는 경우 가산세 부담을 가질 수 있기 때문이다.
