글로벌시대 세금 역시 국경이 없습니다. 그러나 국가는 자국의 재산권과 과세권 확보를 위한 눈에 보이지 않는 견제가 치열합니다. 국제조세 전문세무사 조인정 연세교토 세무회계 사무소 대표가 <국세신문> 독자들을 위해 국제조세 분야에서 꼭 알아야 할 생활세금 및 ‘들쭉날쭉’ 변덕이 심한 이전가격 트랜드에 대한 대처방법 등을 알기 쉽게 해석한 글을 연재합니다. 격려와 성원을 기대합니다. /편집자 주
이번 호에서는 외국인의 부동산 취득 시 유의점에 대해서 사례별로 알아보자.
1. 외국투자자가 국내 부동산 취득 시 어떤 절차를 밟아야 하는가?
외국인이 국내에서 부동산을 취득할 경우 그 취득목적, 국내거주 여부 및 개인 또는 법인 여부에 따라 적용되는 법령 및 절차가 상이하다. 예를 들어 부동산 임대 등의 영리목적으로 부동산을 취득하는 경우에는 외국인 부동산 취득신고와는 별도로 외국인 투자촉진법상 외국인 투자신고를 통해 외국인투자기업으로 등록해야 하며 외국환거래법상의 비거주자에 해당한다면 부동산 취득신고를 추가로 해야 한다. 외국기업이 국내에 지점을 설치할 경우에는 외국환거래법상 지사 설치 신고를 하고 지점 등기 후 지점명의로 부동산을 매입할 수 있다.
<외국인의 국내부동산 취득 관계법령>
2. 외국인이 부동산 취득 시 반드시 신고를 해야 하나?
외국인이 한국 부동산을 취득 시 취득계약 체결일로부터 일정기간 내에 신고를 하는 것이 원칙이나 부동산 매매계약이나 주택법 등에 따른 부동산 공급계약 체결 등 취득일 경우 신고대상이 아니다.
원칙상 외국인 등이 대한민국 안의 부동산 등 취득 시는 계약 체결일로부터 60일 이내 신고관청에 신고해야 한다. 다만 외국인 등이 상속, 경매 등 계약 외의 원인으로 대한민국 안의 부동산 등을 취득한 때에는 부동산을 취득한 날로부터 6개월 이내에 신고관청에 신고해야 한다.
또한 대한민국 안의 부동산 등을 가지고 있는 대한민국 국민이나 대한민국의 법령에 따라 설립된 법인 또는 단체가 외국인 등으로 변경된 경우 그 외국인 등이 해당 부동산 등을 계속 보유하려는 경우에는 외국인 등으로 변경된 날로부터 6개월 이내 대통령령으로 정하는 바에 따라 신고관청에 신고해야 한다.
-취득신고 위반에 대한 제재
(1)계약에 따른 토지취득 신고:토지 취득신고를 하지 않거나 허위로 신고한 사람에게는 300만원 이하의 과태료
(2)계약 외의 원인에 따른 토지 취득신고:토지의 취득신고를 하지 않거나 허위로 신고한 사람에게 100만원 이하의 과태료
(3)부동산 계속 보유 신고:토지의 계속 보유 신고를 하지 않거나 거짓으로 신고한 사람에게 100만원 이하의 과태료 부과
3. 외국인 지분율이 50% 이상인 국내법인이 국내 부동산을 취득하는 경우 「외국환거래법」에 의한 부동산 취득신고를 해야 하는지?
부동산 거래신고 등에 관한 법률에서는 외국인이지만 외국환거래법에서는 거주자로 분류되기 때문에 외국환거래법에 의한 부동산 취득신고를 하지 않아도 된다. 다만 외국인 투자기업 등록 예정인 외국투자가는 외국인투자촉진법이 적용되기 때문에 출자금이나 장기차관을 도입해 부동산을 취득하고자 하는 경우에는 외자도입 자체에 대해서는 외국인 투자신고 후 자금을 반입해야 한다.
4. 임원의 과반수가 외국국적인 국내법인의 부동산 취득 시
국내법인이라 하더라도 임원의 2분의 1 이상이 외국국적 개인이거나 외국국적 개인 또는 외국법인이 2분의 1 이상이 주식을 취득하고 있는 등의 경우 「부동산거래신고 등에 관한 법률」 상 ‘외국인등’에 해당하므로 외국인 부동산 취득신고 대상임.
참고로 외국인 등이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 개인, 법인 또는 단체를 말한다.
가. 대한민국 국적을 보유하고 있지 아니한 개인
나. 외국의 법령에 따라 설립된 법인 또는 단체
다. 사원 또는 구성원의 2분의 1이상이 가목에 해당하는 자인 법인 또는 단체
라. 가목에 해당하는 사람이나 나목에 해당하는 법인 또는 단체가 자본금의 2분의 1이상이나 의결권의 2분의 1이상을 가지고 있는 법인 또는 단체
바. 외국정부
사. 대통령령으로 정하는 국제기구
