세무법인 다솔
세무법인 ‘다솔’ 소속 16명의 베테랑 세무사들이 <국세신문>에 격주로 세무상담 사례를 기고해 주기로 했다. 실전 세무를 다수 경험한 세무사들은 여러 세금이 얽혀 있는 사례를 직접 다루면서 최대한 절세할 수 있는 노하우를 켜켜이 쌓아 놓고 있다. 특히 현행 과세관청 단계에서 가능한 조세불복절차는 물론 조세심판청구, 감사원 심사청구, 행정소송 등 모든 경우의 수를 염두에 두고 납세자의 재산권을 최대한 보장하는 것이 세무사의 미션! 세무법인 다솔이 제공하는 고급진 ‘세무상담 사례’를 통해 “가즈~아!” 절세의 세계로! <편집자 주>
그동안 비과세되어 왔던 수입금액 2000만원 이하의 주택임대소득에 대해 2019년 귀속부터 소득세가 과세됨에 따라 주택임대소득자는 수입금액의 크기와 관계없이 주택임대소득에 대한 소득세를 신고·납부해야 한다.
단, 국민주거생활 안정의 확보라는 입법취지에 비추어 모든 주택임대소득이 소득세 과세대상이 되는 것은 아니다. 소득세법상 과세대상 임대소득이 되려면 수입금액 이외에도 주택 수나 임대방법(전세, 월세), 주택의 가액기준 등도 고려해야 한다. 그렇다면 어떤 경우에 세금을 내야하는지, 얼마나 내야하는지에 대해 살펴보자.
<1> 어떤 경우에 세금을 내야할까.
과세대상 주택임대소득을 판단하기 위해서는 월세임대와 전세임대를 구분해야 한다. 월세소득(임대료)은 2주택자부터 소득세 과세대상이 되며, 1주택자라 할지라도 임대주택이 ‘기준시가’ 9억원을 초과하는 고가주택(양도소득세 계산 시 고가주택이라 함은 ‘실지거래가액’ 9억원을 기준으로 판단하는 것과 차이가 있다)에 해당하거나 국외에 소재하는 경우에는 과세대상에 해당한다.
전세소득(간주임대료)은 3주택 이상 소유자로서 보증금의 합계액이 3억원을 초과하는 경우에 과세대상에 해당한다. 주택 수에 대한 판단은 어떻게 할까. 전용면적 40㎡ 이하로서 기준시가 2억원 이하인 소형주택은 간주임대료 주택 수 산정 시 제외한다. 다가구주택은 1개의 주택으로 보되, 구분등기된 경우에는 각각을 1개의 주택으로 계산한다.
또한, 공동소유의 주택은 지분이 가장 큰 자의 주택으로 계산하되 가장 큰 자가 둘 이상인 경우 각각의 소유로 계산하며, 조합원입주권은 주택 수에 포함되지 않는다. 주의해야 될 부분은 부부 공동명의로 보유하는 주택의 경우 주택임대소득은 개인별로 계산하지만 간주임대료 계산 시 주택 수는 합산한다는 점이다.
2019년 귀속분부터는 수입금액의 크기와 관계없이 소득세가 과세되며 과세대상 주택임대소득이 발생한 경우에는 사업자등록을 하지 않았다 할지라도 소득세를 신고·납부해야 한다.
최근 국세청에서는 실제로 미등록 주택임대사업자에 대한 임대소득 해명안내문이 발송되고 있으므로 주택임대소득도 꼭 신고해야 한다는 인식의 전환이 필요한 시점이다. 무신고한 임대소득이 추징되는 경우 본세와 더불어 가산세 부담까지 발생하니 판단이 어렵다면 전문가의 조력을 받길 권한다.
<2> 세금을 얼마나 내야할까.
주택임대소득에 대한 세금 납부액을 계산하기 위해서는 종합과세와 분리과세의 개념을 알아야 한다. 종합과세란 주택임대소득 외의 다른 소득과 합산해 과세하는 것을 말하고, 분리과세란 타소득과 합산하지 않고 별도로 분리해 과세하는 것을 말한다.
1) 세무서와 지방자치단체에 모두 등록하고 임대료의 연 증가율이 5%를 초과하지 않아야 한다.
2) 분리과세 주택임대소득을 제외한 종합소득금액이 2000만원 이하인 경우 공제가능하다.
3) 국민주택 규모 이하로서 임대개시일 당시 기준시가 6억원 이하인 경우 감면가능하다.
주택임대소득은 원칙적으로 종합과세 대상에 해당하지만 주택임대수입금액이 2000만원 이하인 경우에는 분리과세와 종합과세를 선택할 수 있다. 일반적으로 종합과세보다는 분리과세를 선택하는 것이 세부담 측면에서 유리하지만 수선비, 이자비용, 수수료 등 실제 필요경비가 많이 발생한 경우에는 종합과세가 유리한 경우도 있다.
따라서, 주택임대수입금액이 2000만원 이하인 주택임대사업자는 종합과세와 분리과세 중 어떤 방법으로 신고하는 것이 유리한지 확인해 볼 필요가 있다. 주의할 것은 원천징수로 납세의무가 종결되는 다른 분리과세 소득과는 달리 주택임대소득은 분리과세 방식으로 세액을 계산할 뿐, 원천징수 대상이 아니며 반드시 확정신고를 해야 한다는 것이다.
최근 국세청에서는 국토교통부의 주택임대차정보시스템(RHMS)을 통해 개인소유 주택수, 임대주택 여부, 임대료 수준 등을 파악할 수 있는 과세인프라를 구축했고, 2020년부터는 주택임대소득자가 사업자등록을 하지 않을 경우 수입금액의 0.2%를 가산세로 부과하는 등 주택임대소득에 대한 세원관리를 강화하고 있다.
이처럼 주택임대소득을 누락할 수 없는 환경으로 변화한다면 이제는 세무전문가와 꼼꼼히 상담해 최적의 절세방안을 찾을 수 있도록 하자.
