부동산 등 과세물건을 취득하는 데 든 사실상의 취득가액
교환으로 부동산 취득 시 증여하기로 한 차액은
취득세 과세표준에 포함되지 않아
대상판결은 부동산 취득과 증여라는 법률관계를 구분해 판단해
교환조건이 간접비용에 해당하지 않는다는 구체적인 이유에 대한
설명이 없는 점은 아쉬워
- 대법원 2019.11.28. 선고 2019두45074 판결 -
●요약
대법원은 부동산을 교환하면서 각 교환대상 부동산을 감정평가한 후 그 감정평가 차액을 일방 당사자(원고)가 상대방에게 무상출연하기로 하는 계약에 따라 원고가 부동산을 취득한 경우, 원고가 취득하는 부동산의 취득세 과세표준을 상대방에게 이전한 부동산의 감정평가액으로 볼 수 없다고 판단했다. 이 사건에서 원고는 교환계약의 상대방(학교법인)과 감정평가액이 31억원인 상대방 소유의 부동산과 감정평가액이 57억원인 원고 소유의 부동산을 교환하되, 감정평가 차액 26억원을 원고가 상대방에게 무상출연하기로 하는 내용의 계약에 따라 부동산을 취득한 후 취득세 과세표준을 57억원으로 하여 취득세 등을 신고·납부했다. 이례적인 형태의 교환 및 무상출연 계약이 합체된 경우의 취득세 과세표준이 쟁점이 되었다.
원심은 교환대상 부동산의 감정평가액 57억원을 원고의 취득세 과세표준으로 봐야 하고, 설령 달리 보더라도 감정평가 차액 26억원은 원고가 부동산을 취득하기 위한 간접비용에 해당한다고 판단했다. 그러나 대상판결은 감정평가 차액은 원고가 상대방에 증여한 것으로 원고가 부동산을 취득하는데 들었다고 할 수 없고, 취득가격에 포함되는 간접비용에 해당한다고 볼 수도 없다고 판단했다.
대상판결은 부동산 취득과 증여라는 법률관계를 명확히 구분해 증여가액을 원고가 취득한 부동산의 취득가액으로 볼 수 없다고 판단한 점에서 법리적으로는 타당한 접근이라고 할 수 있지만, 감정평가 차액을 무상출연한다는 점이 교환계약의 조건이었음에도 불구하고, 이러한 교환조건이 간접비용에 해당하지 않는다는 구체적인 이유에 대한 설명이 없다는 점에서 아쉽다고 할 수 있다.
1. 사실관계
원고(대한예수교장로회 A교회)는 학교법인 B학원과 사이에, B학원 소유의 서울 강북구 소재 이 사건 각 부동산(감정평가액 31억원 상당)과 원고 소유의 파주시 소재 이 사건 교환대상 부동산(감정평가액 57억원 상당)을 교환하되, 감정평가액의 차액인 26억원을 원고가 B학원에 무상출연하는 내용의 계약을 체결하고, 이 사건 각 부동산을 취득했다. 참고로 B학원의 교육부장관에 대한 대학원대학교 위치 변경계획 승인 신청에 대해 교육부장관은 위 무상출연을 승인조건으로 위치 변경계획을 승인해 주었기 때문에 원고와 B학원 사이에 위와 같은 무상출연 계약을 체결하게 된 것이다.
원고는 피고에게 취득세 과세표준을 57억원으로 하여 취득세 등을 신고·납부했다. 그 후 원고는 이 사건 각 부동산의 취득세 과세표준이 그 감정평가액인 31억원임을 전제로 피고에게 취득세 등 감액경정청구를 했으나 피고는 위 경정청구를 거부했다.
2. 쟁점의 정리
지방세법 제10조 제1항 본문은 “취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다”고 규정하고 있다.
이 사건에서는 원고가 교환으로 취득한 이 사건 각 부동산의 취득세 과세표준에 감정평가 차액 26억원이 포함되는지 여부가 쟁점이 되었다.
3. 판결의 요지
가. 원심판결
이 사건의 원심(서울고등법원 2019.5.23. 선고 2019누37211 판결)은 교환에 있어서 당사자 일방이 취득하는 물건의 반대급부는 상대방에게 지급하는 당사자 일방의 물건으로서 이 사건에서 원고가 교환계약으로 취득하는 이 사건 각 부동산의 반대급부는 이 사건 교환대상 부동산이라고 할 것이므로, 그 가액인 이 사건 교환대상 부동산의 감정평가액 57억원을 취득세 등의 과세표준으로 봐야 한다고 판단했다. 그리고 설령 달리 보더라도 다음과 같은 이유로 감정평가 차액 26억원은 원고가 이 사건 각 부동산을 취득하기 위한 조건 부담액이나 이에 준하는 비용으로서 구 지방세법 시행령(2017.7.26. 대통령령 제28211호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제18조 제1항이 정하는 간접비용에 해당한다고 판단했다.
① 이 사건 각 부동산은 학교법인 소유의 부동산으로 사립학교법령 등의 규정에 따라 교육부장관의 승인 없이는 매도나 교환을 할 수 없는바, B학원이 교육부장관에게 이 사건 각 부동산의 위치 변경계획 승인신청을 해 교육부장관이 이 사건 각 부동산과 이 사건 교환대상 부동산을 상호 교환하되 원고가 B학원에게 감정평가 차액을 무상 출연하는 조건을 부여해 이를 승인했다.
② 이 사건 교환계약에서도 감정평가 차액을 원고가 B학원에 무상 출연하는 것으로 약정했고, 만약 원고가 감정평가 차액을 무상 출연하는 조건을 이행하지 않았다면 원고가 이 사건 각 부동산을 취득할 수 없었을 것이다.
나. 대상판결
그러나 대법원은 지방세법 제10조 제1항 본문이 정하고 있는 취득세 과세표준인 ‘취득 당시의 가액’이란 원칙적으로 부동산 등 과세물건을 취득하는 데 든 사실상의 취득가액을 의미한다는 전제에서, 감정평가 차액 26억원은 원고가 B학원에 증여한 것으로 원고가 이 사건 각 부동산을 취득하는데 들었다고 할 수 없으므로 이 사건 각 부동산의 취득세 과세표준은 그 감정평가액인 31억원이라고 봐야 한다고 판단했다.
아울러, 감정평가 차액 상당액이 취득가격에 포함되는 간접비용인 구 지방세법 시행령 제18조 제1항의 ‘취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액(제5호)’이나 ‘이에 준하는 비용(제7호)’에 해당한다고 볼 수도 없다고 판단했다.
4. 평석
가. 취득세 과세표준 산정구조
취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다(지방세법 제10조 제1항 본문). 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 하고, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 지방세법 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다(지방세법 제10조 제2항). 다만, 판결문·법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득에 대해서는 지방세법 제10조 제2항 단서에도 불구하고 사실상의 취득가격을 과세표준으로 하는데(지방세법 제10조 제5항 제3호), 구 지방세법 시행령은 금융회사의 금융거래 내역 또는 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제6조에 따른 감정평가서 등 객관적 증거서류에 의하여 법인이 작성한 원장·보조장·출납전표·결산서를 지방세법이 정한 법인장부로 규정하고 있다(구 지방세법 시행령 제18조 제3항 제2호).
즉, 취득자가 취득가액으로 신고한 금액을 취득세의 원칙적인 과세표준으로 하고, 취득신고를 하지 아니하거나 취득신고를 하더라도 취득가액을 표시하지 않거나 신고가액이 시가표준액에 미달하는 경우에는 시가표준액을 취득세 과세표준으로 하되, 지방세법 제10조 제5항의 요건이 충족된 경우에는 위 신고유무 및 신고가액이 시가표준액을 미달·초과하는지 등에 관계없이 입증된 사실상의 취득가액으로 과세표준이 정하여지는 것이다(대법원 1998.11.27. 선고 97누5121 판결).
그리고 판결문·법인장부에 의하여 입증되는 가격이라고 하더라도, 그것이 당해 물건에 관한 사실상의 취득가격에 해당하지 않는다면 이를 취득세의 과세대상으로 삼을 수 없고, 취득의 원인이 되는 거래가 교환인 경우에는 교환대상 목적물에 대한 시가감정을 하여 그 감정가액의 차액에 대한 정산절차를 수반하는 등으로 목적물의 객관적인 금전가치를 표준으로 하는 가치적 교환을 한 경우에는 사실상의 취득가격을 확인할 수 있다고 하겠지만, 위와 같은 과정 없이 당사자 사이의 합의에 의하여 교환대상 목적물의 가액 차이만을 결정하여 그 차액을 지급하는 방식으로 단순교환을 한 경우에는 사실상의 취득가격을 확인할 수 있는 경우로 볼 수 없다(대법원 2013.10.24. 선고 2013두11680 판결).
나. 사실상의 취득가액의 범위
구 지방세법 시행령 제18조 제1항은 지방세법 제10조 제5항 각 호에 따른 취득가격은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위해 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급해야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 규정하고 있고, 제5호에서 ‘취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액’을, 제7호에서 ‘제1호부터 제6호까지의 비용에 준하는 비용’을 들고 있다.
위 취득가격에는 과세대상물건의 취득 시기 이전에 거래상대방 또는 제3자에게 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로서 직접비용인 해당 물건 자체의 가격은 물론 그 이외에 실제로 해당 물건 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나(취득자금이자, 설계비 등) 그에 준하는 취득절차비용(소개수수료, 준공검사비용 등)도 간접비용으로서 이에 포함된다. 다만, 그것이 취득의 대상이 아닌 물건이나 권리에 관한 것이어서 해당 물건 자체의 가격이라고 볼 수 없는 것이라면 과세대상물건을 취득하기 위해 해당 물건의 취득시기 이전에 그 지급원인이 발생 또는 확정된 것이라도 이를 해당 물건의 취득가격에 포함된다고 봐 취득세 과세표준으로 삼을 수 없다(대법원 2010.12.23. 선고 2009두12150 판결).
한편, 취득에 소요된 비용인지 여부는 취득시기를 기준으로 객관적으로 보아 취득자 자신의 부담으로 귀속될 것인지 및 그 취득으로 인한 것인지 여부에 따라 가려야 한다(대법원 1994.4.26. 선고 93누6003 판결).
다. 대상판결의 의의
대상판결은 원고와 B법인 사이 교환계약에 감정평가 차액을 원고가 B법인에게 무상출연(증여)하기로 한다는 명시적인 약정이 있었지만 이는 취득과는 무관한 별개의 증여라고 보아 증여가액을 원고가 취득한 부동산의 취득가액으로 인정할 수 없다고 보았다. 취득 대상이 아닌 이 사건 교환대상 부동산과의 차액 증여분은 취득 대상인 이 사건 각 부동산 자체의 가격이라고 볼 수 없기 때문으로 이해되고, 이는 부동산 취득과 증여라는 법률관계를 명확히 구분해 납세자 입장을 충분히 고려한 것으로 보인다. 원고가 취득한 부동산의 취득가액은 실제로 그 객관적 가치를 벗어나기 어렵다고 할 것이어서 증여가액과 취득가액을 분리해야 한다는 입장을 취한 대상판결은 결론에 있어서 타당하다고 판단된다.
다만, 감정평가 차액을 무상출연한다는 점이 교환계약의 조건이었음에도 불구하고, 이러한 교환조건이 구 지방세법 시행령 제18조 제1항의 ‘취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액’(제5호)이나 ‘이에 준하는 비용’(제7호)에 해당하지 않는 구체적인 이유에 대한 설명이 없는 점이 아쉬운 점으로 남는다.
•1998 서울대학교 법과대학 졸업
•2001 사법연수원 제30기 수료
•2004 서울남부지방법원 판사
•2006 서울중앙지방법원 판사
•2010 서울대학교 법과대학원 법학석사(행정법)
•2011~2012 미국 플로리다대학교 법학대학원 국제조세분야 법학석사
•2008~2017 한국세법학회, 특별소송실무연구회 회원
•2008~2017 중소기업중앙회 가업승계지원센터, 매경 가업승계 센터 강사 등
•2007~2017 법무법인(유) 율촌
주요 논문·저서
•2008 차명주식에 관한 명의신탁 증여의제 규정의 운용현황 및 개선방안에 대한 소고, 조세연구
•2010 행정행위에 부가된 ‘부담계약’의 법적 문제에 관한 연구, 서울대학교
•2011 소득세법상 ‘집합투자기구로부터의 이익’에 대한 과세의 법적 문제에 관한 소고, 특별법연구(제9권), 특별소송실무연구회
•2013 조세환급금 청구와 당사자 소송, 변호사, 서울지방변호사회, 44집
•2014 부담금 환급거부처분의 처분성 및 구체적 환급절차(조세와의 비교), 변호사, 서울지방변호사회, 46집
•2014 조사대상 선정사유 없이 이루어진 세무조사에 근거한 과세처분의 위법성, 변호사, 서울지방변호사회, 47집
•2015 소득세법 및 조세조약에 따른 거주자 판정기준, 판례연구, 서울지방변호사회, 29집
•2015 비영리법인의 주요 조세문제, ‘비영리법인(복지법인 포함)’ 특별연수, 대한변호사협회
