세무법인 ‘다솔’ 소속 16명의 베테랑 세무사들이 <국세신문>에 격주로 세무상담 사례를 기고해 주기로 했다. 실전 세무를 다수 경험한 세무사들은 여러 세금이 얽혀 있는 사례를 직접 다루면서 최대한 절세할 수 있는 노하우를 켜켜이 쌓아 놓고 있다. 특히 현행 과세관청 단계에서 가능한 조세불복절차는 물론 조세심판청구, 감사원 심사청구, 행정소송 등 모든 경우의 수를 염두에 두고 납세자의 재산권을 최대한 보장하는 것이 세무사의 미션! 세무법인 다솔이 제공하는 고급진 ‘세무상담 사례’를 통해 “가즈~아!” 절세의 세계로! <편집자 주>
2019년 12월 16일, 정부는 ‘주택 시장 안정화 방안’을 주제로 한 새로운 부동산 정책을 발표했다.
12·16부동산 대책 발표 후 세법이 어떻게 달라졌는지 알아보자.
1. 종합부동산세
① 종합부동산세 세율 상향
이번 대책에 따르면 종합부동산세 세율이 일반 0.1%p~0.3%p, 3주택 이상 및 조정대상 지역 2주택 0.2%p~0.8%p 인상된다.
② 조정대상지역 내 2주택자 종합부동산세 세부담상한 상향
2020년부터는 조정대상지역 내 2주택자에 대해 200%에서 300%로 세부담 상한률이 인상된다.
③ 종합부동산세 1주택 보유 고령자 세액공제율 및 합산공제율 상향
1세대 1주택 보유자에 대한 종합부동산세 부담을 경감하고자 만 60세 이상 65세 미만은 10%에서 20%, 만 65세 이상 만 70세 미만은 20%에서 30%, 만 70세 이상은 30%에서 40%로 고령자의 세액공제율을 상향했고, 고령자 공제와 장기보유 공제의 합산공제율의 상한을 70%에서 80%로 상향했다.
기존에 1세대가 1주택 고령자로서 부부공동명의로 주택을 보유했다면 나이가 더 많은 1인 명의로 종합부동산세 공제율을 받도록 1인 명의로 주택을 보유하는 것을 고려해 볼 필요가 있다.
2. 양도소득세
① 1세대 1주택 고가주택 보유자 장기보유특별공제에 거주기간 요건 추가
1세대 1주택 고가주택 보유자의 80% 장기보유특별공제 요건이 추가됐다.
‘18년 9.13대책’에 따라 2020.1.1. 이후 양도하는 주택은 2년 이상 거주한 경우에 한하여 1주택자에 대하여 장기보유특별공제(최대 80%)를 적용하나, 2021.1.1. 이후 양도하는 분부터는 거주기간 요건이 추가되어 보유기간 공제율 연 4%와 거주기간 공제율 연 4%로 구분해 최대 80%(10년)까지 장기보유특별공제를 적용한다.
*다주택자는 기존과 동일하게 15년 이상 보유시 최대 30% 공제 가능
2년 이상 거주한 1세대 1주택 고가주택 보유자로서 양도할 계획은 있으나 거주기간 추가 요건을 충족하기 어려운 경우라면, 최대 80% 장기보유특별공제를 적용할 수 있는지 판단하여 2020.12.31.까지 양도하는 것을 고려해 볼 필요가 있다.
② 조정대상지역 일시적 2주택자 전입요건 추가 및 중복보유 허용기한 단축
조정대상지역 내 일시적으로 1세대 2주택이 된 경우 신규 주택 취득일부터 2년 이내에 종전 주택을 양도하면 1주택으로 보아 비과세하였으나, 실수요 중심 주택 구입을 유도하고 투기 수요를 억제하기 위해 2019.12.17.(대책 발표일 다음날)부터 주택을 신규 취득하는 경우 신규 주택 취득일부터 1년 이내에 해당 주택으로 전입하고, 1년 이내에 종전 주택을 양도하는 경우에 한해 비과세하도록 개정됐다. 단, 대책발표 전 취득하였거나 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지불한 경우에는 종전 규정을 적용한다.
③ 등록 임대주택에 대한 양도소득세 비과세 요건에 거주요건 추가
민간임대주택사업자로 등록한 조정대상지역 내 주택은 임대의무기간 요건과 임대료 상한요건을 충족하는 경우 1주택자라면 2년 이상 거주기간의 제한을 받지 않아 양도소득세가 비과세되었으나, 2019.12.17.(대책 발표일 다음날)부터 새로 임대 등록하는 주택은 조정대상지역 내 임대주택도 2년 거주요건을 충족해야 1세대 1주택 비과세를 적용한다.
④ 조정대상지역 내 다주택자 양도소득세 중과 시 주택 수에 분양권도 포함
다주택자가 2021.1.1. 이후 조정대상지역 내 주택을 양도하는 경우 양도소득세 중과 대상 주택 수 계산에 분양권이 포함된다.
⑤ 2년 미만 보유 주택에 대한 양도소득세율 상향
현행 양도소득세의 세율 규정은 주택 외 부동산에 대해 보유기간이 1년 미만은 50%, 1년 이상 2년 미만은 40%, 2년 이상은 기본세율(6~42%)을 적용하고 있고, 주택(조합원 입주권 포함)에 대하여 보유기간이 1년 미만은 40%, 1년 이상은 기본세율(다주택자가 조정대상지역 내 주택 매각 시 10~20%p 중과) 적용하고 있으나, 주택의 보유기간별 세율을 다른 부동산과 동일하게 적용하기 위해 2021.1.1. 이후 주택을 양도하는 경우 양도소득세의 세율이 1년 미만은 50%, 1년 이상 2년 미만은 40%로 인상된다.
1년 이상 2년 미만 단기 보유 후 주택을 양도해야한다면 2021.1.1. 이후 양도시 기본세율이 아닌 단기세율이 적용되므로, 2020.12.31.까지 양도하거나 2년 이상 보유 후 2021.1.1. 이후 양도하여 중과세율이 적용되지 않도록 주의할 필요가 있다.
⑥ 조정대상지역 내 다주택자 한시적 양도소득세 중과 배제
이번 12·16부동산 대책 중 가장 눈에 띄는 양도소득세 대책으로 한시적이지만 조정대상지역 내 다주택자 양도에 대한 중과세를 배제하고 장기보유특별공제를 적용하도록 규정했다. 다만, 보유기간이 10년 이상이고 2019.12.17.(대책 발표일 다음날)부터 2020.6.30.까지의 기간(이하 ‘특례기간’이라 한다) 중 양도하는 주택에 한하여 적용된다.
이 규정에 따라 채무와 함께 증여하는 경우 증여자에 대해 그 채무액을 양도로 보는 부담부증여에 대해 특례기간 중 증여등기가 완료된 주택이라면 다주택자 중과가 배제된다.
그동안 다주택 중과에 따른 양도소득세 부담으로 어떻게 주택을 정리할지 고민하던 사람이라면 다주택자 양도소득세 중과 한시적 배제를 활용할 필요가 있어 보인다.
이처럼 계속해서 까다롭고 복잡하게 개정되는 세법으로 주택을 보유하거나 양도하는데 절세방안을 고민하고 있다면 세무전문가와 충분한 상담을 통해 실수없이 절세할 수 있는 계획을 세우도록 하자.