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3. 부동산 과세제도 합리화

□양도소득세 비과세 적용 고향주택의 범위
▲양도소득세 비과세 적용 고향주택의 범위(조특영 제 99의4)
고향의 향토발전 도모 및 미분양주택 해소 지원을 위해 정부는 양도 때 1주택자로 봐 계속 비과세를 적용하는 고향주택의 범위를 신설했다. 소재 지역 범위는 가족관계등록부 기준지 소재지로서 10년이상 거주사실이 있는 때와 취득당시 인구 20만명 이하 때이며 주택면적 기준은 건물 150㎡(공동주택 116㎡)이다.

▲혼인·동거봉양으로 2주택자의 비과세 특례기간도 연장(소득영 제 155)
현행 1주택자가 혼인·동거봉양으로 2주택자가 된 경우 일정기한 내 먼저 양도하는 주택에 대해 1세대 1주택 양도소득세 비과세 적용 기준이 연장된다.
현행은 혼인한 날부터 2년, 동거봉양은 합친 날부터 2년이지만 개정안은 혼인한 날부터 5년, 동거봉양은 합친날부터 5년으로 변경됐다.

▲8년자경농지 자경기간 계산방법 보완(조특령 제 66)
자경기간 계산방법이 보완됐다. 현행과 같이 8년자경농지 자경기간이 상속농지는 상속인 및 피상속인의 경작기간을 통산하도록 하고 상속인이 경작한 사실이 없는 경우 상속일로부터 3년내 양도시에만 피상속인 경작기간 통산이 가능하도록 했다.
다만 상속 후 3년내 공익사업용으로 지정된 경우 양도기한 제한없이 피상속인 경작기간을 통산해 허용하도록 했다.

▲공장이전시 양도세 분할과세 특례요건 규정(조특영 제 79의9)
10년이상 사업을 영위한 중소기업이 공장이전 때 과세특례 요건이 신설됐다.
과세특례 내용에 따르면 내국법인은 2년거치 2년 분할로 익금산입 할 수 있도록 했고 개인은 2년거치 2년 분할 납부 하도록 했다.
또 수도권과밀억제권역(산업단지는 제외)을 제외한 모든 지역으로 이전하는 경우에 적용된다.

▲양도비 범위 확대(소득영 제163)
양도시 실제 소요비용을 필요경비로 인정하기 위해 양도비 범위도 확대됐다.
현행은 양도하기 위해 직접 지출한 비용, 증권거래세, 국민주택채권․토지개발채권 매각차손 등 양도하기 위해 직접 지출한 비용으로 필요경비가 인정됐지만 앞으로는 양도세 신고서 작성비용 즉 세무대리비용이 추가로 경비로 인정됐다.

□종합부동산세 과세제도 합리화
▲혼인 및 동거봉양 세대에 대한 세부담 완화(종부영 제1의2)
1주택자가 혼인 및 동거봉양으로 1세대 2주택자가 된 경우 독립세대로 간주하는 유예기간을 현행 2년에서 5년으로 연장했다.

▲공정시장가액비율 규정(종부영제2의3)
종합부동산세 과세표준 계산 때 적용되는 공정시장가액비율 규정이 신설됐다. 종전 과표적용률은 주택 및 종합합산 과세대상 토지의 경우 공시가격의 100%였지만 앞으로는 (공시가격-과세기준금액)×공정시장가액비율로 적용된다.
특히 주택 및 종합합산과세 대상 토지는 80%로 적용하도록 했으며 별도합산과세 토지는 80%로 정했다. 다만 2009년은 70%, 2010년은 75%로 적용되도록 했다.

▲종부세 합산배제 대상 지방주택 요건(종부영 제4)
지방미분양 해소지원을 위해 종합부동산세 과세표준 합산대상에서 지방소재 1주택의 범위가 제외됐다.
또 수도권 외 지역에 소재하는 공시가격이 가장 큰 주택(단, 납세자가 선택한 다른 주택이 있는 경우에는 해당 주택)이 종부세 합산배제 대상에서 제외됐다.

□미분양 주택 해소 등 건설경기 활성화
▲건설임대주택 미입대시 종부세 합산배제 요건 완화(종부영 제3)
종부세 합산대상에서 제외되는 건설입대주택 중 미임대주택요건이 현행대로 전용면적 149㎡이하, 과세기준 공시가격은 6억원 이하로 적용되며 다만 6개월 이내였던 미임대기간을 2년 이내로 연장하도록 했다.
이는 미분양주택 확대에 따른 건설업계의 부담을 경감하기 위해 개정됐다.

▲종부세 합산배제 대상 미분양 주택 범위 확대(종부영제4)
합산대상에서 제외되는 미분양 주택의 범위가 확대됐다. 주택신축판매업자(시행사)가 건축해 소유하는 미분양 주택에서 주택건설업자(시공사)가 주택신축판매업자(시행사)로부터 대물변제로 취득하는 미분양 주택이 추가 됐다.
특히 시공사가 대물변제로 취득한 경우 주택신축판매업자의 보유기간은 제외하고 잔여기간만 비과세 되도록 했으며 비과세기간은 최대 5년으로 지정했다.

▲비수도권 매입임대주택 요건 완화(종부영 제3)
비수도권에 한해 매입임대 주택 요건도 완화된다. 현행 임대호수는 건설임대의 경우 2호이상, 매입임대의 경우는 5호이상이었으나 5호이상을 모두 1호이상으로 바꿔 호수 제한을 폐지했다.
면적의 경우는 국민주택 85㎡이하 였으나 149㎡이하로 개정됐으며 의무임대기간은 10년에서 7년으로 변경됐다.

▲양도세 과세특례 적용 지방미분양 주택의 범위(조특영 제98의2)
양도소득세 과세특례가 적용되는 지방 미분양 주택의 범위가 규정됐다. 2008년 11월 3일부터 2010년 12월 31일까지 취득한 지방 미분양 주택에 대해 양도세 일반세율을 적용하고, 장기보유특별공제는 최대 80%까지 허용된다.
특히 2008년 11월 3일 현재 준공여부에 관계없이 미분양 상태인 주택에 이에 해당되며 2008년 11월 3일 현재 사업승인을 얻었거나 사업승인을 신청한 사람이 분양하는 주택이 해당된다.
적용시기는 2008년 11월 3일 이후 매매계약 체결분부터 적용된다.

▲대한주택보증의 환매조건부 지방 미분양주택 매입시 특례(법인영92의2, 법인규칙 제45의2)
법인세 추가과세 대상에서 제외되는 주택범위가 확대된다.
법인이 주택 양도시 법인세 추가과세(30%)대상에서 제외되는 주택의 범위는 장기임대주택, 종업원용 사택, 저당권실행으로 취득한 주택등이 현행과 같이 적용되며 대한주택보증이 취득하는 환매조건부 지방미분양주택도 이번에 신설됐다.
이와 같은 대한주택보증의 환매조건부 지방미분양주택 매입 특례는 건설사에 대한 유동성 지원의 실효성을 놓여나가는 것이다.

▲한국토지공사의 토지매입시 취․등록세 감면액에 대한 농특세 비과세(농특영 제4)
현행은 토지공사가 국가의 매입지시.매입의뢰에 의해 토지를 취득할 경우 취.등록세를 면제해주도록 돼 있다. 다만 취등록세 면제액의 20%를 농특세로 현행 과세되고 있지만 앞으로는 토지공사의 해당 농특세를 비과세하도록 했다.
정부는 토지은행(Land Bank)제도를 정착 지원하기 위해 개정안을 마련했다.

▲공사계약 이행보증채무손실에 대한 손비인정(법인영 제61)
보증손실에 대해 손비인정 채무보증의 범위가 ‘공사계약이행 보증을 위한 연대보증’이 새로 히 신설됐다.
이는 중소건설사의 관급공사 계약체결시 이행보증인의 부담완화를 위해 개정됐다.

▲비사업용 토지 중과제도 개선(법인영 제92의11, 법인규칙 제46의2)
법인세 추가과세(30%)대상 비사업용 토지에서 제외되는 토지는 현행 대로 유지하되 기업의 구조조정을 위해 양도하는 토지, 학교법인이 기부받아 소유한 토지로 신설됐다.
이는 기업구조조정, 공익사업 및 교육재정 확충 등 지원하기 위해 마련됐다.

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