한 세무 전문가가 최근 “다주택자 중과세를 1년간 유예하자”는 이재명 후보의 주장에 대해 회의론을 피력하며 대안을 제시했다.

이 전문가는 “법 개정 전 양도자들과 형평을 기하기 위해 소급 적용도 검토하고 있다는 집권당의 태도가 선거용으로 오해받을 수 있는 만큼, 소급 입법 대신 세법 시행령만 고쳐 보유기간별로 양도세를 차등 계산하는 묘수가 있다”고 제안했다.

차삼준 박사(세무사)는 15일 본지 인터뷰에서 “다주택 중과세를 하더라도 법 개정 이전 소득에는 일반건물 양도소득 기본세율을 적용하고 법 개정 이후 양도소득에만 높은 세율로 양도소득세를 계산하도록 소득세법 시행령을 고치면, 무리한 소급입법 없이 합리적 과세가 가능하다”면서 이 같이 주장했다.

차 박사는 “현행 이재명 후보의 다주택자 중과세 1년 유보는 법리적으로도 설득력이 낮고, 정치적 판단으로도 부적합하다”면서 “다주택자 중 상당수는 투기 목적 없는 중산층으로, 정치적으로도 중도이며, 합리적 방식이면 불만 없이 양도세를 납부하고 주택을 팔 용의가 있는 사람들”이라고 밝혔다.

차 박사가 밝힌 중산층‧중도층 중에는 부모 상속분 주택을 포함해 오랜 기간 2주택 이상을 보유하면서 급증한 보유세 부담 때문에 어제든 집을 팔 의도를 갖고 있었던 사람들이다. 그런데 문재인 정부 들어 세법 개정 때마다 양도세제가 강화돼 선뜻 팔지 못했다.

차 박사는 “현행 다주택 중과제도는 양도소득세 부담 때문에 아예 공급매물로 내놓지 않는 다주택자들로 하여금 세를 놔 임대소득을 누리면서 정권 교체 후 야당 대선주자가 다주택 중과정책을 소급 폐지할 것을 기다리게 만드는 악수 중의 악수”라면서 “문재인 정권의 주택공급정책에도 역행하는 것”이라고 설명했다.

법리적으로는 보유기간 전체에 대해 오른 고세율을 적용하는 것은 소급입법으로, 위헌 소지가 많다는 지적도 내놨다. 가령 10년 보유로 장기보유특별공제를 받고 팔려고 기다려온 납세자에게 문재인 정부가 갑자기 거주요건을 추가, 본의 아니게 세 부담이 급증했다.

이런 문제에도 위헌 결정이 날 가능성은 거의 없어, 납세자가 국가의 합리성에 회의를 품게 만든다는 게 핵심이다. 이와 관련, 박철용 회계사(삼덕회계법인)은 “지금까지의 판례를 볼 때, 장특공제 관련 세법 개정 때문에 피해를 본 납세자들은 억울하지만 개정 세법이 위헌 판명 날 가능성은 매우 낮다”고 본지에 설명했다. 박 회계사는 또 “그렇다고 세법 개정 전 장특공제를 모두 소급해서 인정하는 미래적 과세 입법도 법적 안정성을 해쳐 현실적으로 가능하지 않다”이라고 덧붙였다.

차 박사의 대안은 이 처럼 무리하게 소급입법을 하지 않고도 ‘소득세법 시행령’만 고치면 다주택자들의 불만을 크게 누그러뜨릴 수 있는, 이른 바 ‘보유기간별 안분계산법’이다. 양도시점의 양도소득을 ‘법 개정 전’과 ‘법 개정 후’ 각각 다른 실효세율이 적용되도록 하는 게 핵심이다. 이 방법에 따르면, 주택을 빨리 팔아야 중과세를 면할 수 있다.

차 박사는 지난 1980년 당시 1000만원이었던 서울 강남구 개포1단지 아파트가 40년 뒤인 2020년 30억원으로 오른 A씨의 사례를 들었다. 이 것을 팔면 주택 양도소득세로 약 9억6000만원 정도를 납부해야 한다. 그런데 A씨가 3주택자라면 문재인 정부 때 올린 다주택자 양도세 강화로 23억9000만원을 납부해야 한다. 30억원에 양도하고 24억원(아래 '개정후 보유기간 10년' 도표 참조)에 건강보험료까지 더하면 "절대 매물로 내놓지 말라"는 것이란 설명이다.

다주택자 양도세 강화 세법 개정 직전일에 양도했다면 9억6200만원인데, 같은 값에 팔아도 세법 개정 뒤 1년 만에 팔면 부담세액이 9억9800만원으로 2600만원이 늘어난 것이다. (이래 '개정후 보유기간 1년' 참고). 10년만에 팔면 같은 값에 팔아도 12억4900만 원으로 2억8700만원이 증가된다.

차 박사의 대안은 다주택자 양도세 중과 세법 개정 전과 개정 후로 보유기간을 비율로 나눈 뒤 해당 비율만큼씩 양도차익을 나눠 과세하자는 게 핵심이다. 법 개정 전에는 종전처럼 45%의 세율을 적용하고, 개정 후에는 75%를 적용하자는 것. 

 

이렇게 하면 기왕 집을 팔려는 마음을 먹은 다주택자라면 하루하루 늘어나는 세 부담을 덜고자 하루라도 빨리 집을 팔려 할 것이라는 게 차 박사의 노림수다.

차 박사는 “보유기간별 안분계산법을 적용하면 3주택 소유자들이 빨리 양도할 수 있도록 유도하는 효과가 발생, 주택공급량이 매우 빨리 증가할 것”이라고 내다봤다.

그러면서 “보유세가 부담스러운 다주택자들에게 퇴로를 열어주는 동시에 중과세 자체는 유지되기 때문에 추후에도 3주택 이상 수요를 완전차단하게 효과도 기대할 수 있다”고 덧붙였다.

차 박사는 “주택공급은 늘리고 수요는 억제하는 효과가 있어 주택가격 안정정책에 부합, 집권 더불어민주당은 전통적 지지세력은 물론 실수요자인 젊은 층, 합리성을 추구하는 일부 보수 중도층의 지지도 기대할 수 있다”고 거듭 ‘보유기간별 안분계산법’의 정치적 기대효과를 강조했다.

3주택 보유기간별 안분계산 비교(개정후 보유기간1년)

구 분	일반건물	3주택 (중과)	보유기간별 안분계산(개정후1년)
			계	개정전 보유기간분	개정후 보유기간분
양도가액	3,000,000,000	3,000,000,000	3,000,000,000	2,925,000,000	75,000,000
취득가액	10,000,000	10,000,000	10,000,000	9,750,000	250,000
양도차익	2,990,000,000	2,990,000,000	2,990,000,000	2,915,250,000	74,750,000
장기보유 특별공제	897,000,000	0	874,575,000	874,575,000	0
양도소득금액	2,093,000,000	2,990,000,000	2,115,425,000	2,040,675,000	74,750,000
양도소득공제	2,500,000	2,500,000	2,500,000	2,500,000	0
과세표준	2,090,500,000	2,987,500,000	2,112,925,000	2,038,175,000	74,750,000
세 율	45%	75%		45%	75%
산출세액	875,325,000	2,175,225,000	907,841,250	851,778,750	56,062,500
총부담세액 (지방소득세포함)	962,857,500	2,392,747,500	998,625,375

※ 취득일: 1981.05.31.

※ 3주택 중과 시행일: 2020. 06. 01

※ 양도일; 2021.06.01.

 

3주택 보유기간별 안분계산 비교(개정후 보유기간10년)

구 분	중과이전 기본세율	3주택 소급 입법중과	보유기간별 안분계산(개정후10년)
			계	개정전 보유기간분	개정후 보유기간분
양도가액	3,000,000,000	3,000,000,000	3,000,000,000	2,400,000,000	600,000,000
취득가액	10,000,000	10,000,000	10,000,000	8,000,000	2,000,000
양도차익	2,990,000,000	2,990,000,000	2,990,000,000	2,392,00,000	598,000,000
장기보유특별공제	897,000,000	0	717,600,000	717,600,000	0
양도소득금액	2,093,000,000	2,990,000,000	2,272,400,000	1,674,400,000	598,000,000
양도소득공제	2,500,000	2,500,000	2,500,000	2,500,000	0
과세표준	2,090,500,000	2,987,500,000	2,269,900,000	1,671,900,000	598,000,000
세 율	45%	75%		45%	75%
산출세액	875,325,000	2,175,225,000	1,135,455,000	686,955,000	448,500,000
총부담세액 (지방소득세포함)	962,857,500	2,392,747,500	1,249,000,500

※ 취득일: 1981.05.31.

※ 3주택 중과 시행일: 2020. 06. 01

※ 양도일; 2031.06.01.

 

 

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이상현 기자 coup4u@intn.co.kr 다른기사 보기