세무법인 ‘다솔’ 소속 베테랑 세무사들이 <국세신문>에 격주로 세무상담 사례를 기고해 주기로 했다. 실전 세무를 다수 경험한 세무사들은 여러 세금이 얽혀 있는 사례를 직접 다루면서 최대한 절세할 수 있는 노하우를 켜켜이 쌓아 놓고 있다. 특히 현행 과세관청 단계에서 가능한 조세불복절차는 물론 조세심판청구, 감사원 심사청구, 행정소송 등 모든 경우의 수를 염두에 두고 납세자의 재산권을 최대한 보장하는 것이 세무사의 미션! 세무법인 다솔이 제공하는 고급진 ‘세무상담 사례’를 통해 “가즈~아!” 절세의 세계로! <편집자 주>
주택시장 과열로 집값 상승과 강화된 양도세, 보유세가 서로 엇박자를 내어 여러 주택을 보유한 사람들의 주택관리계획은 난항을 겪고 있다.
주택 처분에 대한 비과세 특례의 적용 요건은 까다로워 두 개의 주택을 보유한 사람은 비과세가 아니라 오히려 중과세가 되지는 않을지 걱정을 해야 한다.
주택 상담을 하다보면 세제에 대한 지식이 부족해 일시적 2주택 비과세 요건 중 양도기한을 맞추지 못해 부득이한 다주택자가 되어버리거나 거주요건을 충족하지 못해 일부러 주거지를 옮겨 비과세 제도의 본래 취지인 “주거안정”과는 거리가 멀어진 납세자들의 안타까운 사연도 들을 수 있다.
최근처럼 과열된 부동산 시장과 달리 한때 침체를 겪어 정부가 주택매입을 독려하고, 새로운 주거공간의 건축을 장려했던 적이 있다. 그 결과 현행 법령에 1990년대 후반~2000년대 초반 그리고 2013년에 신축 또는 매수한 이른바 ‘신축주택’과 그 취득자에 대한 특례인 ‘신축주택 등 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례’가 있다.
특례의 취지는 침체현상이 지속되고 있는 부동산시장의 수급 불균형을 완화하고, 보유주택이 매각되지 않아 어려움을 겪고 있는 하우스푸어를 지원하고자 함이었다. 주택을 보유한지 10년~20년이 지난 이 당시 취득자들이라면 이제 그 차익을 실현하고 이주를 생각할 시기가 되었으나 다주택자에 해당되어 차익을 오히려 상실하게 될 걱정이 있다면 자신의 주택의 등기부등본과 공급계약서를 살펴보기 바란다.
조세특례제한법 제99조는 1998년 5월 22일부터 1999년 12월 31일까지 지어지거나 최초 매매계약한 주택, 조세특례제한법 제99조의2는 2013년 4월 1일부터 2013년 12월 31일까지 최초로 매매계약한 주택, 조세특례제한법 제99조의3은 2001년 5월 23일부터 2003년 6월 30일까지 지어지거나 최초 매매계약한 주택 등을 취득한 자의 해당 주택은 처분시에 양도소득세를 감면받을 수 있다.
중요한 것은 이러한 감면받는 주택은 다주택자에 해당되더라도 중과세율을 배제하고 기본세율을 적용하도록 하고 있다. 두 개 이상의 주택을 보유했음에도 과도한 세부담을 피할 수 있는 것이다. 10년~20년의 보유기간을 거친 주택의 가치를 최대한 보존한 채 새로운 주택으로의 이주가 가능한 것이다.
하지만 새로운 주택 이전만이 목적이라면 일시적 2주택 비과세 혜택을 면밀히 검토해 누릴 수도 있으므로, 상기한 기간에 취득한 주택의 처분이 중과세율 대상이 아니라는 정보는 2주택자들에게 가장 유효한 정보는 아닐 수 있다. 이들에게 더욱 중요한 것은 과열된 주택 시장 속에서 새롭게 주택을 취득해야 하는 자녀세대에 대한 걱정을 덜 방법일 수 있다.
충분한 소득과 재산을 보유한 자산가라면 자녀들의 주택자금을 지원해주거나 현재 본인이 보유하고 있는 주택을 이전해주고자 하는 계획을 세우기도 한다.
반면, 여력이 충분하진 않지만 주택시장의 가격상승에 발맞추어 수익성이 높은 주택을 취득해 시세차익을 누리고자 했던 사람들이 많은데 증여세·취득세 등은 다주택자의 주택 무상이전에 대해 형평성을 이유로 중과세율 등을 적용하고 있고, 매매형태로 자녀에게 주택을 이전하는 것도 중과세율의 부담을 예상해야 한다.
자신이 거주하는 주택에 부수적으로 투자용 주택을 취득했던 사람들에게 높은 세부담은 투자의 실패를 예감케 하고 있다. 이들은 10년~20년이 넘은 ‘신축주택’ 보다는 수익성을 기대하며 새로이 취득했던 주택을 자녀에게 이전하고자 하는 계획을 수립했을 것이다. 만약 자신이 이런 경우에 해당한다면 더욱 더 자신이 보유했던 주택의 최초 취득일 등을 살펴봐야 할 것이다.
현재 자신이 오랜기간 보유한 주택이 ‘신축주택’에 해당하고 새로 투자수익을 기대하며 취득한 ‘신규주택’이 있다고 했을 때, 이외의 다른 주택이 없다면 그 ‘신규주택’의 매도는 중과세율을 적용받지 않고 기본세율을 적용받을 수 있다.
특히 조세특례제한법 제99조의2에 해당하는 ‘신축주택 등’은 소득세법의 1세대 1주택 비과세를 적용받는 다른 주택에 대해 주택수로 산입되지 않는 특례도 유지되고 있다.
자녀와 매매라는 형태를 취하거나, 해당 주택 등을 처분해 그 이익을 보존하여 자녀의 새로운 주택자금에 보태주고자 하거나, 신규주택을 이전해주고 싶은 주택 보유자들이라면 자신이 취득한지 오래된 주택의 취득일 등을 살펴보기를 추천한다.
그러나 지금까지 언급한 ‘신축주택 등 취득자’에 대한 양도소득세 과세특례 조문들은 시의적인 성격이 강한 정책과 법령이었다.
세법은 정책목적으로 개정되는 경우가 많아 취득시점과 양도시점 요건에 대한 경과부칙의 적용이 얽혀있으며, 신축주택은 고급주택 혹은 고가주택이어서는 안되는 등 그 해당여부를 판단하기는 상당히 까다롭다.
자신의 주택이 지금까지 언급한 ‘신축주택’에 해당하는지 확인하고자 한다면 서류를 지참해 전문 세무상담을 받아야 할 것이다. 대표적으로 유의해야 할 요건 중 하나는 ‘신축주택’이 고급주택이어서는 안되는데 고급주택의 요건은 2002.12.30 개정되기 전까지는 연면적 165㎡ 이상이면서 양도당시 실지거래가액이 6억원을 초과하는 주택이었으나 개정 후 그 명칭도 고가주택으로 바뀌었고, 가액기준만 남게 되었다.
즉, 자신의 취득시기와 양도시기에 따라 자신의 주택이 고급주택(고가주택)에 해당되는지 여부가 달라질 수 있으므로 요건판단에 신중해야만 한다. 자신의 재산권 보호를 위해 전문상담이 필수적인 이유이다.
투기목적이 아닌 투자목적의 주택 보유자였다면 정부의 규제대상이 되지 않아야 할 것이다. 이들의 재산권은 보호되어 할 것이다. 또, 정부가 장려한 주택 정책에 발맞추어 주택을 취득했던 납세자들의 재산권은 시간이 지나고, 상황이 달라졌다는 이유로 개정된 법령에 의해서 침해되어서도 안 될 것이다. 자산관리를 고민하고 있다면 과거의 자신의 주택의 취득 당시도 다시 돌아보고 검토하고, 전문적인 도움을 받아 재산권을 보호해야할 것이다.
