1주택을 소유한 1세대가 재개발사업 등 정비사업의 시행기간 동안 거주하기 위해 다른 주택을 취득해 일정 요건을 충족할 경우 그 다른 주택을 양도할 때 비과세를 적용한다. 이 다른 주택을 ‘대체주택’이라고 하는데 이는 대체주택의 취득을 실수요목적으로 보아 정비사업의 시행기간 동안 1세대 1주택 소유자의 주거안정에 기여하기 위함이다.
대체주택 비과세와 관련해 여러 이슈가 있어 이에 대해 알아보고자 한다.
1. 요건
대체주택 비과세는 아래의 요건을 모두 갖춰야 한다.
(1) 1세대 1주택자가 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업, 재건축사업 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모주택정비사업(이하 ‘정비사업 등’이라 한다)의 시행으로 대체주택을 취득할 것
(2) 대체주택을 사업시행인가일 이후 취득하여 1년 이상 거주할 것
(3) 정비사업 등에 따라 취득하는 주택(이하 ‘신축주택’이라 한다)이 완성된 후 3년 내 세대 전원이 이사하여 1년 이상 계속하여 거주할 것
(4) 정비사업 등에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 이내 대체주택을 양도할 것(대체주택 양도기한)
2. 대체주택과 신축주택에 모두 거주?
대체주택 비과세를 적용받기 위해서 종전주택에는 거주할 필요가 없지만, 대체주택 및 신축주택에는 모두 거주해야 한다.
(1) 대체주택은 취득한 후 1년 이상 거주해야 하는데 이 때의 1년은 ‘통산’의 개념이다. 따라서 1년을 연속하여 거주할 필요는 없고, 대체주택을 양도하기 전까지 거주기간을 합산한 기간이 1년 이상이면 된다(재산-1140, 2009.06.09.).
(2) 그러나 신축주택에는 1년 이상 ‘계속하여’ 거주해야 한다. 이는 ‘연속’의 개념이기 때문에 거주한 기간을 합산하는 것이 아니라 연속하여 거주해야 한다.
또한, 신축주택으로 세대전원이 이사하여 거주해야 하는데 이 때 세대 구성원 중 일부가 거주하지 못한 사유가 법에서 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 인한 경우에는 해당 요건은 충족한 것으로 인정받을 수 있다.
3. 1세대 1주택자의 판단시점
대체주택 비과세는 1주택을 소유한 1세대에게 적용해주는 규정이다. 따라서, 재개발사업지구 내 토지만 취득하여 입주권을 소유하게 된 경우나 관리처분계획인가 이후 승계취득한 조합원 입주권은 재건축대상 주택이 아니기 때문에 거주를 위해 대체주택을 취득하더라도 비과세를 적용받을 수 없다.
또한, 1세대 1주택의 판단을 어느 시점을 기준으로 할 것인지에 대하여도 이슈가 있다.
(1) 1세대 1주택자 판단시점
법 규정에서 1세대 1주택의 판단시기를 명확하게 규정하고 있지는 않지만, 그동안 과세관청에서는 사업시행인가일 현재 1주택일 것으로 해석해 왔다. 그러나, 작년 조세심판원에서 사업시행인가일이 아닌 대체주택의 취득일 현재로 판단한 심판례가 있어 주의할 필요가 있다(조심2021서5174, 2022.11.07.).
(2) 사업시행인가일 현재 2주택인 경우
사업시행인가일 현재 2주택인 경우 기본적으로 대체주택 비과세 적용이 불가능하다. 하지만, 사업시행인가일 현재 2주택이더라도 대체주택 비과세가 가능한 몇 가지 사례가 있다.
① 사업시행인가일 현재 일시적 2주택인 경우로 대체주택을 취득하기 이전에 종전주택을 양도하여 일시적 2주택 상황을 해소한 경우(서면법령해석재산2019-466, 2021.05.07.)
② 사업시행인가일 현재 상속주택을 소유하고 있는 경우(서면부동산2020-1122, 2020.09.28.)
③ 사업시행인가일 현재 「소득세법 시행령」 제155조 제20항에 따른 장기임대주택을 보유하고 있는 경우(서면부동산2015-22331, 2015.03.06.)
④ 사업시행인가일 현재 「조세특례제한법」 제99조의2에 따른 감면주택을 보유한 경우(서면법령해석재산2019-2449, 2020.12.30.)
4. 대체주택 취득 요건
대체주택은 사업시행인가일 이후에 취득해야 한다.
(1) 대체주택이 입주권인 경우
조합원 입주권이나 분양권으로 취득하더라도 준공 후 거주하면 대체주택에 포함된다. 입주권이나 분양권을 대체주택으로 취득하는 경우에는 그 매매계약 또는 당첨일이 사업시행인가일 이전이더라도 완공일이 사업시행인가일 이후이면 된다(재재산-110, 2008.01.24.).
거주하기 위해 취득한 대체주택이 재개발·재건축으로 입주권으로 변환된 경우 그 입주권이 완공되기 전 양도하는 경우에는 대체주택 비과세를 적용받을 수 없다(서면부동산2021-3932, 2021.07.20.).
그러나, 대체주택이 재개발·재건축되더라도 대체주택이 완공된 후 양도하는 경우에는 비과세를 적용받을 수 있다(부동산거래관리-26, 2012.01.13.).
완공된 대체주택이 「주택법」에 따른 전매제한으로 인하여 부득이하게 양도기한을 경과하여 양도하는 경우라 하더라도 양도기한 내에 양도하지 못한 경우에는 비과세를 적용받을 수 없다(서면법규재산2021-4962, 2022.05.10.).
(2) 대체주택 외 다른 주택을 취득한 경우 대체주택 비과세 적용 여부
① 「소득세법 시행령」 제155조 제2항에 따른 상속주택
대체주택 취득 전 또는 후 상속주택을 취득한 경우 대체주택 비과세 적용 가능(재산-2969, 2008.09.29., 재산-352, 2009.10.01.)
② 「조세특례제한법」 제99조의4에 따른 농어촌주택
농어촌주택의 경우 취득 당시 대체주택을 보유하고 있었는지 여부에 따라 대체주택 비과세 적용 여부가 달라진다.
1) 농어촌주택 취득 당시 대체주택을 보유하고 있었던 경우 대체주택 비과세 적용 가능(서면5팀-1021, 2008.05.14.)
2) 농어촌주택 취득 후 대체주택을 취득한 경우 대체주택 비과세 적용 불가(사전법령해석재산2019-584, 2019.12.31.)
(3) 대체주택을 다른 사람 명의로 취득한 경우
① 재건축주택의 소유자가 대체주택을 제3자와 공동명의로 취득한 경우 대체주택은 재건축주택 소유자 지분에 해당하는 부분만 비과세 가능하다(재산-2335, 2008.08.20.).
② 재건축주택의 소유자와 동일 세대원이 대체주택을 취득한 경우 비과세 적용 가능하다(서면4팀-1377, 2004.09.01.).
