1. 취득가액
통상적으로 1+1을 받는 경우, 추가분담금을 납부하고 주택 2채를 받는 경우가 많다. 이 경우 종전주택 취득가액을 신축주택의 분양가로 나눠서 계산해야 하는지, 분담금을 내지 않고 취득하지 않은 주택에 몰아야 하는지 논란이 계속돼 왔다. 
기획재정부는 최근 유권해석을 통해, 해당 논란에 종지부를 찍었다. 분담금을 내지 않고 취득한 주택(B)의 경우 종전주택의 취득가액을 신축주택에 안분하는데, 신축주택에 포함된 평가한 권리가액 비율로 안분한다. 
또한 분담금을 추가로 내고 취득한 주택(C)의 경우 종전주택의 취득가액을 권리가액으로 안분한 금액과 추가분담금의 합으로 계산하도록 했다(기획재정부재산세제과-627, 2023.5.2.).

 

 

 

 

 

2. 1세대 1주택 비과세 판단
1주택을 보유한 1세대가 재개발·재건축사업으로 조합원입주권 2개로 전환돼 2주택을 취득한 경우, 먼저 양도하는 주택은 과세되고 마지막으로 양도하는 비과세가 적용된다. 
2024년 5월 9일까지 한시적 중과유예기간이라 현재는 고려대상이 아니지만 선양도하는 주택이 조정대상지역 내 위치해 중과세율 적용대상이라면 중과세율도 피해갈 수 없다(서면법규재산 2021-1176, 2023.7.14.).

 

3. 장기보유특별공제
분담금을 납부하지 않고 취득하는 주택(B)의 보유기간은 종전주택(A)의 취득일부터 신축주택(B)의 양도일까지이며, 거주기간은 종전주택(A)의 취득일로부터 신축주택(B)의 양도일까지의 기간 중 실제 거주한 기간으로 산정한다(서면법규재산 2021-4496, 2023.5.18.).

분담금을 납부하고 취득한 주택(C)의 보유기간은 소득세법시행령 제166조 제5항 제2호에 따라 기존주택분 양도차익에서 장기보유특별공제액을 공제하는 경우 보유기간은 종전주택(A)의 취득일부터 신축주택(C)의 양도일까지이며, 분담금납부분 보유기간은 관리처분계획 인가일부터 신축주택(C)의 양도일까지로 본다(기획재정부재정부 재산세제과-627, 2023.5.2.).  
기존 주택에서 2년 이상 거주했으나 신축주택에서 2년 이상 거주하지 않은 경우, 기존 건물분 양도차익에 대해서는 소득세법 제95조 제2항 표2에 따른 공제율 적용이 가능하나, 분담금납부분 양도차익에 대해서는 표1에 따른 공제율 적용하는 것으로 해석된다. 

 

4. 세율 적용
1주택을 보유한 1세대가 재개발·재건축으로 2주택을 취득한 경우, 세율 적용에 있어 취득시기는 종전주택(A) 취득시기로 거슬러 올라간다. 다만, 종전주택의 주택부수토지보다 1+1의 주택부수토지가 증가할 경우, 해당 주택부수토지의 취득시기를 신축주택(C) 취득시기로 보고 세율을 적용해야할지 검토해야할 필요가 보인다. 

올해 1+1에 대한 다양한 해석이 나오면서, 1+1 주택의 양도소득세를 산정에 불확실성이 감소했다. 다만, 실무적으로 조합원분양계약서가 조합별로 임의로 기재되고 있는데, ①분담금을 전부 작은 평수에 기재한 경우 ②분담금을 전부 큰 평수에 기재한 경우 ③분담금을 큰 평수와 작은 평수에 나눠 기재한 경우에 각각 취득가액을 어떻게 산정할지 등이 의문이다.
1+1에 대한 새로운 해석 및 판례가 나올 수 있는 만큼 양도 또는 증여를 앞두고 있다면 세무 전문가와 상담을 통해 의사 결정을 하는 것이 필요해 보인다.

 

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