제7장 양도소득의 필요경비계산

● 집행기준 97-163-19, 필요경비에 산입되지 아니하는 금융비용
당초 약정에 의한 거래가액의 지급 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득가액에 포함되지 아니하며, 자산의 취득자금으로 활용된 금융기관 차입금에 대한 지급이자는 필요경비에 산입되지 않는다.

● 집행기준 97-163-20, 취득시 납부한 제세공과금
취득시 납부한 취득세·등록세 이에 부가되는 농어촌특별세 및 지방교육세와 인지세 등은 취득가액에 산입하고, 취득세·등록세는 납부영수증이 없는 때에도 취득가액에 포함하며, 「지방세법」에 따라 감면되는 경우에는 취득가액에 포함되지 않는다.

● 집행기준 97-163-21, 매수자가 부담한 전 소유자의 양도소득세 등
전 소유자에게 토지대금 이외에 양도소득세 등을 매수자가 부담하기로 약정하고 이를 실지로 지급했을 경우 양도소득세 등은 매입원가로서 필요경비에 산입된다.

● 집행기준97-163-22, 토지초과이득세의 필요경비 여부
토지초과이득세를 과세받은 토지를 양도하는 경우 납세자의 신고유무 또는 결정방법에 관계없이 토지초과이득세는 필요경비에 산입된다.

● 집행기준 97-163-23, 필요경비에 산입되는 부가가치세
자산의 취득과 관련해 부담한 부가가치세 중 「부가가치세법」에 의하여 공제받지 못한 매입세액은 필요경비에 산입된다.

● 집행기준 97-163-24, 필요경비에 산입되지 아니하는 부가가치세
「부가가치세법」의 일반과세사업자가 사업용으로 아파트를 분양받은 경우 해당 부가가치세는 필요경비에 산입하지 아니하나, 일반사업자가 매입 시 공제받은 후 폐업으로 인해 다시 납부한 잔존 재화에 대한 부가가치세는 필요경비에 산입된다.

● 집행기준 97-163-25, 매매계약의 해약으로 발생한 위약금
부동산매매계약의 해약으로 인하여 지급하는 위약금 등은 해당 자산의 양도거래와 직접 관련 없이 발생한 비용이므로 필요경비에 해당되지 않는다.

● 집행기준 97-163-26, 지체상금 성격의 지출금액
당사자 간에 당초 약정한 낙찰가액의 납부 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 지체상금 성격이므로 필요경비에 산입되지 아니하며, 납부기한 내 납부하지 못하여 추가부담하는 취득세의 가산세는 정상적인 부동산 취득경비로 볼 수 없어 필요경비에 산입되지 않는다.

● 집행기준 97-163-27, 양수인이 부담한 양도자의 연체료
아파트분양권 등을 취득함에 있어서 양도자가 분양대금 지연납부로 발생한 연체이자를 양수인이 부담하기로 약정해 실제 납부했다면 해당 자산의 필요경비에 산입된다.

<자본적 지출액>

● 집행기준 97-163-28, 자본적 지출에 대한 법적 증빙 구비 시 필요경비 인정
자본적 지출액을 필요경비로 인정하기 위해서는 소득세법에 규정한 증빙서류1)를 수취·보관하거나 실제 지출사실이 금융거래증명서류2)에 의하여 확인돼야 한다.3)
1) 신용카드매출전표, 현금영수증, 세금계산서(계산서) 등
2) 금융거래증빙(계좌이체 등)
3) 다만, 자본적 지출액의 경우 2016.2.17. 전 지출한 분에 대하여는 소득세법 시행령(대통령령 제26982호로 개정되기 전의 것)을 적용

● 집행기준 97-163-29, 베란다 샤시, 거실 확장공사비 등
주택의 이용편의를 위한 베란다 샤시, 거실 및 방 확장공사비, 난방시설 교체비 등의 내부시설의 개량을 위한 공사비는 자본적지출액에 해당된다.

● 집행기준 97-163-30, 벽지·장판 또는 싱크대 교체비용 등
정상적인 수선 또는 부동산 본래의 기능을 유지하기 위한 경미한 개량인 벽지·장판의 교체, 싱크대 및 주방기구 교체비용, 옥상 방수공사비, 타일 및 변기공사비 등은 수익적지출에 해당되므로 필요경비에 산입되지 않는다.

● 집행기준 97-163-31, 오피스텔에 설치하는 비품구입비
오피스텔 비품(TV·에어콘·냉장고·가스레인지·식탁 등) 구입비는 임대조건을 유리하게 하기 위한 임대비용으로서 자본적지출로 볼 수 없다.

● 집행기준 97-163-32, 임대용 건물의 내장공사비
건물의 지하실에서 식당을 운영하기 위해 내장공사를 하는데 소요된 비용은 식당을 경영하기 위한 사업비용이므로 필요경비에 해당되지 않는다.

● 집행기준 97-163-33, 건물의 용도변경 또는 대수선 공사비용
건물을 구입 후 건물 전체의 용도를 변경하거나, 대수선 공사를 한 경우에는 자산의 개량을 위한 지출비용으로 보아 필요경비에 산입된다.

● 집행기준 97-163-34, 주유소 토지의 기름오염 정도를 조사하기 위한 비용
주유소를 운영하는 사업자가 주유소 토지의 기름오염 정도를 조사하기 위한 오염검사비와 오염된 토지를 복원하기 위한 토지복원공사비를 지출한 경우 주유소를 경영하기 위한 사업비용이므로 자본적 지출에 해당되지 않는다.

● 집행기준 97-163-35, 장애철거 등에 지출한 비용
토지의 이용편의를 위해 지출한 묘지이장비는 필요경비에 산입되는 것이며, 토지소유자가 토지를 양도하면서 불법 건축되어 있던 무허가건물을 매수·철거하는데 지출한 비용도 양도자산의 필요경비에 해당된다.

● 집행기준 97-163-36, 자기 토지에 도로를 신설한 경우
토지의 이용편의를 위해 자기 토지에 도로를 신설해 국가 또는 지방자치단체에 이를 무상으로 기부한 후, 잔여 토지를 양도하는 경우 그 기부한 토지의 취득가액 및 지출비용(도로공사비용 등)은 필요경비에 산입된다.

● 집행기준 97-163-37, 타인 토지에 도로를 신설한 경우
2011.3.28. 이후 토지를 양도한 경우로서 토지(맹지)의 이용편의를 위해 타인소유의 토지에 진입도로 개설공사비로 지출한 비용은 필요경비에 해당한다.

● 집행기준 97-163-38, 도로점용료의 필요경비 산입 여부
논·밭·임야 등에 건축허가를 낼 때 국가 소유의 도로를 점용함에 따라 해당 허가관청에 도로점용료를 납부해야 건축허가를 받을 수 있는 경우 해당 관청에 납부한 도로점용료는 토지의 취득가액에 포함된다.

● 집행기준 97-163-39, 부설주차장 설치의무 면제비의 필요경비 산입 여부
「주차장법」 제19조 제5항에 따라 부설주차장의 설치에 갈음하여 주차장의 설치에 소요되는 비용을 시장·군수 또는 구청장에게 납부한 경우 해당 금액은 양도자산의 필요경비에 해당된다.

● 집행기준 97-163-40, 철거되는 건물의 취득가액이 필요경비에 산입되는 경우
토지만을 이용하기 위해 토지와 건물을 함께 취득한 후 해당 건물을 철거하고 토지만을 양도하는 경우 철거된 건물의 취득가액과 철거비용의 합계액에서 철거 후 남아있는 시설물의 처분가액을 차감한 잔액을 양도자산의 필요경비로 산입한다.

● 집행기준 97-163-41, 철거되는 건물의 취득가액이 필요경비에 산입되지 않는 경우
토지와 건물을 함께 취득하여 장기간 사용 후 건물을 철거하고 나대지 상태로 양도하는 경우에는 건물의 취득가액과 철거비용 등은 토지의 취득가액에 산입하지 않는다.

● 집행기준 97-163-42, 건물을 매매계약조건에 따라 멸실한 경우로서 건물가액이 양도가액에 포함된 경우
건물을 취득하여 장기간 사용 후 매매계약조건에 따라 건물을 멸실하고 토지만을 양도하는 경우로서 건물가액이 양도가액에 포함된 경우에는 토지와 건물의 양도차익은 각각 계산하므로 건물취득가액을 필요경비로 산입할 수 있다.

<양도비 등>

● 집행기준 97-163-43, 중개수수료를 과다지급한 경우
중개수수료가 통상의 부동산 취득에 따른 중개수수료에 비해 많다고 하더라도 실지 지급된 금액은 필요경비에 산입된다.

● 집행기준 97-163-44, 매매대금으로 받은 수표가 부도처리된 경우
매매대금으로 받은 수표나 어음 등이 부도처리된 경우에도 양도가액에서 필요경비로 공제하지 않는다.

● 집행기준 97-163-45, 법적인 지급의무 없이 지급한 비용의 경우
자산을 양도하면서 자산을 취득한 자를 대신해 납부한 취득세 등 법적인 지급의무 없이 지급한 비용은 필요경비에 해당되지 않는다.

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