제9장 기준시가

● 집행기준 99-164-7, 취득당시의 토지등급이 없는 경우 적용할 토지등급가액
취득당시 설정된 토지등급이 없는 때에 적용할 토지등급은 다음 각 호의 순서에 의한다.
1. 재산세과세대장상에 등재된 토지등급
2. 해당 토지의 품위와 상황이 유사한 인근토지의 등급가격을 참작해 시장(구청장)·군수가 결정한 가액
3. 해당 토지와 바로 인접된 토지 중 품위·상황이 유사한 토지의 등급
4. 품위·상황이 유사한 토지가 없는 때에는 해당 토지 소재지 동(리)의 최하등급

● 집행기준 99-164-8, 1984.7.1. 토지대장상의 신등급이 재설정되지 않은 경우 의제취득일 현재의 시가표준액
토지대장상의 등급이 1984.7.1. 새로운 등급으로 재설정되지 아니한 경우에는 1984.6.30. 현재 토지대장상의 등급을 개정된 등급가액에 맞게 신등급으로 재설정하여 적용하는 것이며, 신등급은 1984.6.30. 현재 평당 등급가액에 0.3025를 곱하여 ㎡당 등급가액을 산출하여 신등급표의 해당가액에 맞는 등급으로 설정한다. 
이 때 해당가액에 맞는 등급이 없는 때에는 직상위등급으로 설정한다.

<사례>
•1983.7.1.：구토지 등급 77등급 (㎡당 90,749.5원)
•1984.7.1.：토지 등급(신등급) 결정되지 않음
•1984.7.31.：토지 취득
•1985.7.1.：토지 등급(206등급)
☞ 취득일(85.1.1.) 현재 시가표준액 = 89,300원
구토지 77등급(평당 가격 300천원)의 ㎡당 가격(90,749.5원)은 203등급(89,300원)과 204등급(93,700원)의 중간이 되지만 직상위등급인 203등급이 적용

● 집행기준 99-164-9, 개별주택가격이 고시되기 전에 취득한 주택 및 그에 딸린 토지의 취득시기가 다른 경우 취득당시 기준시가 계산방법
토지 및 건물 취득당시의 기준시가를 주택가격 최초 공시 당시의 토지 및 건물의 기준시가로 나눈 금액에 최초 공시 주택가격을 곱하여 취득당시의 기준시가를 산정한다.

 

 

 

 

<사례>
•1995년 토지취득(기준시가 5000만원)
•2000년 주택신축(기준시가 3000만원)
•2005년 최초공시 주택가격 1억5000만원
•2005년 주택가격 공시당시 토지기준시가 1억5000만원
•2005년 주택가격 공시당시 건물기준시가 5000만원
☞ 환산주택가격：6000만원
6000만원 = 1억5000만원 × (5000만원+3000만원) / (1억5000만원 + 5000만원)

☞ 취득당시 기준시가 안분계산 
•토지 취득당시 기준시가  3억7500만원( = 6000만원 × 5000만원 / 8000만원) 
•주택 취득당시 기준시가 2억2500만원( = 6000만원 - 3억7500만원)

● 집행기준 99-164-10, 주택을 상가로 용도변경하여 양도한 경우 환산취득가액 계산 시 취득당시 기준시가와 양도당시 기준시가 산정방법
취득당시에는 주택으로 개별주택가격이 고시된 이후 상가건물로 용도를 변경해 양도하는 경우, 취득 시 기준시가는 환산주택가격을 자산별 기준시가로 안분하여 토지와 주택분 기준시가를 각각 산정하며, 양도 시 기준시가는 일반건물과 토지에 대한 기준시가를 적용해 계산한다.

<사례>
•1985.12.：“A” 주택취득 
•2007.01.：“A” 주택을 식당으로 사용 
•2009.12.：“A” 건물 양도

 

 

 

 

● 집행기준 99-164-11, 공동주택에 딸린 토지가 다수 필지인 경우 기준시가 산정 방법
공동주택에 딸린 토지가 다수 필지인 경우에는 등기부에 처음 기재된 지번의 필지를 기준으로 개별공시지가 및 토지등급을 적용하며, 납세자가 신고하거나 과세할 것을 요구하는 경우 등기부에 기재된 필지 전부의 개별공시지가 및 토지등급을 적용해 기준시가를 계산한다.

● 집행기준 99-164-12, 협의매수·수용되는 토지 등의 기준시가
개인이 소유하는 토지가 2009.2.4. 이후 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 협의매수·수용 및 그 밖의 법률에 따라 수용되는 경우로서 양도당시의 기준시가보다 보상금액 산정의 기초가 되는 기준시가가 적은 경우에는 보상금액 산정의 기초가 되는 기준시가를 양도당시의 기준시가로 적용한다.

<사례>
•1990.2.：토지 취득(취득당시 기준시가 5천원)
•2006.11.：사업인정고시(보상가액 산정시 표준지 개별공시지가로 산정된 기준시가 1만원)
•2009.5.：토지수용 보상가액 5억원(양도당시 기준시가 2만원)
☞ 환산취득가액：2억5000만원(= 5억원 × 5000원 / 1만원)

● 집행기준 99-165-1, 비상장주식 등의 기준시가 적용 대상
1. 비상장주식(소법 §94①3나)
2. 양도일·취득일 이전 1개월 이내에 거래소가 정하는 기준에 의하여 매매거래가 정지되거나, 관리종목으로 지정·고시된 코스닥시장 또는 코넥스시장 상장법인의 주식
3. 기타자산(소법 §94①4) 주식으로서 유가증권시장, 코스닥시장 및 코넥스시장 상장법인 주식에 해당되지 아니한 것

● 집행기준 99-165-2, 비상장주식 등의 기준시가 산정 원칙
<사례>
•2007.2.27. 이전
순손익가치와 순자산가치 중 큰 금액으로 한다.
•2007.2.28. 이후
순손익가치와 순자산가치를 각각 3대 2의 비율로 가중평균한 가액(부동산과다보유법인은 각각 2대 3의 비율로 가중평균함)
☞ 1주당 순손익가치 = 1주당 순손익액 / 자본환원 이자율*(10%)
* 기획재정부장관이 정하여 고시하는 이자율 (2004.4.3. 이후 양도분부터 적용)
☞ 1주당 순자산가치 = 해당 법인의 순자산가액 / 발행주식총수
∴ 1주당 가액 = (1주당 순손익가치 × 3) + (1주당 순자산가치 × 2) / 5

● 집행기준 99-165-3, 순자산가치로만 기준시가를 산정하는 경우
1. 양도소득세 확정신고기한 이내에 청산절차가 진행 중인 법인과 사업자의 사망으로 사업이 곤란하다고 인정되는 법인의 주식 등
2. 사업개시 전의 법인, 사업개시 후 1년 미만의 법인과 휴·폐업 중에 있는 법인의 주식
3. 양도일 또는 취득일이 속하는 사업연도 전 3년 계속하여 결손인 법인의

● 집행기준 99-165-4, 장부분실 등으로 취득당시의 기준시가를 확인할 수 없는 경우 기준시가 적용 특례
장부분실 등으로 인하여 비상장주식 등의 취득당시 기준시가를 확인할 수 없는 경우에는 액면가액을 취득당시의 기준시가로 한다.

● 집행기준 99-165-5, 비상장주식 평가 시 최대주주 할증평가
「소득세법」에 따라 비상장주식을 기준시가로 산정하는 경우 「상속세 및 증여세법」에 따른 최대주주 할증평가는 적용하지 않는다.

● 집행기준 99-165-6, 취득일 이후 이자율이 재고시된 경우
1주당 순손익 계산시 적용하는 이자율은 양도 및 취득 시 동일하게 적용하며, 취득일 이후 양도일 전에 해당 이자율이 재고시된 경우 양도당시 적용한 이자율은 취득 시에도 적용한다.

● 집행기준 99-165-7, 발행주식 총 수 계산시 기준일
1주당 순자산가치 계산에 있어서 발행주식 총 수는 양도일 또는 취득일이 속하는 사업연도의 직전사업연도 종료일 현재의 발행주식 총수를 말한다.

● 집행기준 99-165-8, 설립으로 직전사업연도가 없는 경우
설립으로 인하여 직전사업연도가 없는 경우 법인의 순자산가액 및 발행주식 총 수 계산은 설립 당시를 기준으로 한다.

● 집행기준 99-165-9, 10% 이하 보유 비상장주식의 평가
비상장주식을 발행한 법인이 다른 비상장주식을 발행한 법인의 발행주식 총 수의 10% 이하의 주식 등을 소유하고 있는 경우 그 다른 비상장주식 등의 평가는 이동평균법에 의한 평가액을 취득가액으로 할 수 있다.

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