국세청, 공유주택 재개발 2채 신축주택 분양받은 경우 양도세 여부 유권해석
공유 중이던 주택이 재개발돼 2채의 신축주택을 분양받는 경우 소유권이전 고시일의 다음 날부터 3년이 지나 각각 1채씩 단독 소유하는 것으로 지분정리 한 경우 양도소득세 과세대상에 해당하지 않지만 상호지분청산 시 시가차액에 관한 정산 분은 양도소득세 과세대상에 해당한다는 국세청 유권해석이 나왔다.
국세청은 공유 주택 재개발로 2채의 신축주택을 분양받은 후 서로 1채씩 단독 소유로 지분정리할 경우 양도소득세 과세 여부에 대해 이같이 밝혔다.
국세청은 회신을 통해 “甲과 乙이 각 1/2씩 공유 중이던 주택이 도시 및 주거환경정비법에 따라 재개발돼 2채의 신축주택을 분양받는 경우 甲과 乙이 소유권이전 고시일의 다음 날부터 3년이 지나 각각 1채씩 단독소유 하는 것으로 지분정리 한 경우 해당 지분정리가 양도소득세 과세대상에 해당하는지는 기존 해석사례(기획재정부 재산세제과-849, 2021.9.28.)를 참고해 달라”고 답변했다.
기획재정부는 당시 핵석을 통해 가로주택정비사업에 따라 2개의 입주권을 각 1/2씩 분양받은 공동소유자가 각 공유지분을 서로 단독소유로 정리한 경우 양도소득세 과세 여부에 대해 ‘공유물 분할에 해당하므로 양도소득세 과세대상이 아니다.“라고 답변했다.
질의인(甲)은 경기도 부천시 소재 재개발구역 내 다가구주택(A)을 별도세대 형(乙)과 공동소유하고 있고 도시 및 주거환경정비법에 따른 재개발사업 관리처분계획인가로 59㎡ 아파트 2채(B,C)를 분양받을 예정이다.
또한 추후 아파트가 완공되면 B,C 주택 모두 각 1/2씩 공유등기 후 소유권이전고시일의 다음 날부터 3년이 지난 후에 B주택은 본인(甲)이 C주택은 별도세대 형(乙)이 단독 소유하는 것으로 지분정리 할 예정이다.
질의인은 이와 관련해 본인과 별도세대 형이 공동소유 중인 1채의 다가구주택이 재개발돼 2채의 신축주택을 배정받고 완공된 2채의 주택을 소유권이전 고시일의 다음 날부터 3년이 지나 본인과 형이 각 1채씩 단독 소유하는 것으로 지분정리하는 경우 해당 지분정리에 대해 양도소득세가 과세되는지 여부에 대해 물었다.
현행 소득세법 제88조(정의)에서는 ‘이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.“고 규정하면서 제1호에서 ”’양도‘란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 부담부증여 시 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 양도로 보지 아니한다.“고 규정하고 있고, 가목에서 ”도시개발법이나 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 보류지(保留地)로 충당되는 경우“, 나목에서 ”토지의 경계를 변경하기 위하여 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 제79조에 따른 토지의 분할 등 대통령령으로 정하는 방법과 절차로 하는 토지 교환의 경우“, 다목에서 ”위탁자와 수탁자 간 신임관계에 기하여 위탁자의 자산에 신탁이 설정되고 그 신탁재산의 소유권이 수탁자에게 이전된 경우로서 위탁자가 신탁 설정을 해지하거나 신탁의 수익자를 변경할 수 있는 등 신탁재산을 실질적으로 지배하고 소유하는 것으로 볼 수 있는 경우“로 규정하고 있다.
또한 소득세법 시행령 제152조(환지 등의 정의) 제1항에서는 “법 제88조 제1호 가목에서 환지처분이란 도시개발법에 따른 도시개발사업, 농어촌정비법에 따른 농업생산기반 정비사업, 그 밖의 법률에 따라 사업시행자가 사업완료 후에 사업구역 내의 토지 소유자 또는 관계인에게 종전의 토지 또는 건축물 대신에 그 구역 내의 다른 토지 또는 사업시행자에게 처분할 권한이 있는 건축물의 일부와 그 건축물이 있는 토지의 공유지분으로 바꾸어주는 것(사업시행에 따라 분할·합병 또는 교환하는 것을 포함한다)을 말한다.”고 규정하고 있다.
이와 함께 도시 및 주거환경정비법 제2조(정의)에서는 “이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.”고 규정하면서 제1호에서 “‘정비구역’이란 정비사업을 계획적으로 시행하기 위하여 제16조에 따라 지정·고시된 구역을 말한다.”고 규정하고 있다.
또한 제2호에서는 “‘정비사업’이란 이 법에서 정한 절차에 따라 도시기능을 회복하기 위하여 정비구역에서 정비기반시설을 정비하거나 주택 등 건축물을 개량 또는 건설하는 다음 각 목의 사업을 말한다.”고 규정하면서, 가목에서 “주거환경개선사업 : 도시저소득 주민이 집단거주 하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악하고 노후·불량건축물이 과도하게 밀집한 지역의 주거환경을 개선하거나 단독주택 및 다세대주택이 밀집한 지역에서 정비기반시설과 공동이용시설 확충을 통하여 주거환경을 보전·정비·개량하기 위한 사업”, 나목에서 “재개발사업 : 정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역·공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권활성화 등을 위하여 도시환경을 개선하기 위한 사업. 이 경우 다음 요건을 모두 갖추어 시행하는 재개발사업을 ‘공공재개발사업’이라 한다.”, 다목에서 “재건축사업: 정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업. 이 경우 다음 요건을 모두 갖추어 시행하는 재건축사업을 ‘공공재건축사업’이라 한다.”고 규정하고 있다.
(양도, 서면-2022-부동산-3908 [부동산납세과-2412], 2023. 10. 16)
