국세청, 1세대 보유 2주택 중 1주택 멸실 경우 주택수 산입 여부 유권해석
1세대가 보유한 2주택 중 1주택이 2020년 12월 31일 이전에 주거환경개선사업으로 입주자로 선정된 지위로 전환돼 멸실된 경우 1세대 1주택 규정을 적용한다는 국세청 유권해석이 나왔다.
국세청은 1세대가 보유한 2주택 중 1주택이 주거환경개선사업으로 멸실된 경우 주택수 산입 여부에 대해 이같이 밝혔다.
국세청은 회신을 통해 “1세대가 보유한 2주택(A,B) 중 1주택(B)이 2020년 12월 31일 이전에 도시 및 주거환경정비법에 따른 주거환경개선사업에 의해 입주자로 선정된 지위로 전환돼 멸실된 상태에서 A주택을 양도하는 경우 소득세법 시행령 제154조 제1항을 적용하는 것”이라고 답변했다.
질의인은 2017년 11월 A주택을 취득했고, 2019년 10월 B주택을 제3자와 공동 취득(지분 1/2)했다.
이어 2020년 2월 B주택 주거환경개선사업 관리처분계획인가(1+1 입주권 2개 신청)가 났고, 2022년 2월 B주택을 멸실했다.
질의인은 현재 A주택을 양도(B주택의 주거환경개선사업 기간 중 양도)할 예정이며, B주택 주거환경개선사업이 종료돼 신축아파트도 완성될 예정이다.
질의인은 이와 관련해 1세대가 보유한 2주택(A,B) 중 1주택(B)이 주거환경개선사업에 의한 관리처분계획인가로 입주권(부동산을 취득할 수 있는 권리) 2개로 전환된 후 해당 사업기간 중 A주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세 특례 대상인지 여부에 대해 물었다.
현행 소득세법 제88조(정의) 제9호에서는 “‘조합원입주권’이란 도시 및 주거환경정비법 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 및 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제29조에 따른 사업시행계획인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위를 말한다. 이 경우 도시 및 주거환경정비법에 따른 재건축사업 또는 재개발사업, 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법에 따른 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재건축사업 또는 소규모재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원(같은 법 제22조에 따라 주민합의체를 구성하는 경우에는 같은 법 제2조 제6호의 토지등소유자를 말한다)으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)으로 한정하며, 이에 딸린 토지를 포함한다.”고 규정하고 있고, 제10호에서 “‘분양권’이란 주택법 등 대통령령으로 정하는 법률에 따른 주택에 대한 공급계약을 통하여 주택을 공급받는 자로 선정된 지위(해당 지위를 매매 또는 증여 등의 방법으로 취득한 것을 포함한다)를 말한다.”고 규정하고 있다.
또한 소득세법 제94조(양도소득의 범위) 제1항에서는 “양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.”고 규정하면서 제1호에서 “토지[「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득”으로 규정하고 있고, 제2호에서 “다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 발생하는 소득”으로 규정하면서 가목에서 “부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 딸린 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)”, 나목에서 “지상권”, 다목에서 “전세권과 등기된 부동산임차권”으로 규정하고 있다.
또한 소득세법 시행령 제154조(1세대 1주택의 범위) 제1항에서는 “법 제89조 제1항 제3호 가목에서 ‘대통령령으로 정하는 요건’이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 주택법 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 ‘조정대상지역’이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.”고 규정하고 있다.
이와 함께 소득세법 시행령 제166조(양도차익의 산정 등) 제1항에서는 “법 제100조의 규정에 의하여 양도차익을 산정함에 있어서 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모 재건축사업 등을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공(건물 또는 토지만을 제공한 경우를 포함한다)하고 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우 그 조합원의 양도차익은 다음 각 호의 산식에 의하여 계산한다.”고 규정하면서 제1호에서 “청산금을 납부한 경우”, 제2호에서 “청산금을 지급받은 경우 다음 각 목의 금액을 합한 가액”으로 규정하고, 가목에서 “[양도가액-(기존건물과 그 부수토지의 평가액-지급받은 청산금)-법 제97조 제1항제2호 및 제3호에 따른 필요경비]”, 나목에서 “[(기존건물과 그 부수토지의 평가액-기존 건물과 그 부수토지의 취득가액-법 제97조 제1항 제2호 및 제3호 또는 제163조 제6항에 따른 필요경비)]×[(기존건물과 그 부수토지의 평가액-지급받은 청산금)÷기존건물과 그 부수토지의 평가액]”으로 규정하고 있다.
또한 제5항에서는 “법 제95조에 따른 양도소득금액을 계산하기 위하여 제1항 및 제2항 제1호에 따른 양도차익에서 법 제95조 제2항에 따른 장기보유특별공제액을 공제하는 경우 그 보유기간의 계산은 다음 각 호에 따른다.”고 규정하면서 제1호에서 “제1항 제1호의 관리처분계획인가전양도차익 및 제1항 제2호 나목에서 장기보유특별공제액을 공제하는 경우의 보유기간 : 기존건물과 그 부수토지의 취득일부터 관리처분계획 등 인가일까지의 기간”으로 규정하고 있고, 제2호에서 “제2항 제1호에 따른 양도차익에서 장기보유특별공제액을 공제하는 경우의 보유기간”으로 규정하면서 가목에서 “청산금납부분 양도차익에서 장기보유특별공제액을 공제하는 경우의 보유기간 : 관리처분계획 등 인가일부터 신축주택과 그 부수토지의 양도일까지의 기간”, 나목에서 “기존건물분 양도차익에서 장기보유특별공제액을 공제하는 경우의 보유기간 : 기존건물과 그 부수토지의 취득일부터 신축주택과 그 부수토지의 양도일까지의 기간”으로 규정하고 있다.
(양도, 서면-2023-부동산-1081 [부동산납세과-2623], 2023. 11. 22)
