베란다 샷시·난방시설 교체·확장 공사비는 ‘필요경비’...증빙 꼭 챙겨야
농지 매매 목적 나대지·잡종지로 변경...자경농지 공제 아예 안 돼
양도소득세는 관련 세법 조항이 복잡하고 예외규정이 많은데다 시기에 따라 중과세·비과세를 넘나든 대표적으로 복잡한 세금이다. 따라서 양도세 절세를 위해서는 세금 신고 전에 꼼꼼히 살펴야 할 규정이 많고, 취득 단계부터 절세를 위한 관심을 쏟아야 한다.
국세청이 양도세와 관련해 납세자들이 흔히 범하는 오류, 즉 실수를 분석한 사례를 제시했다. 아쉽게 양도세 절세혜택을 놓친 내용을 살펴본다. / 편집자 주.
다운계약서를 작성하는 바람에 1세대 1주택 비과세가 배제된 사례도 나오고 있다.
김한국씨는 A주택을 11억원에 양도한 뒤 비과세 신고를 했지만 A주택을 취득할 당시 다운계약서를 작성(실지거래가액 8억원, 매매계약서상 7억원)해 비과세 적용이 아예 배제됐다. 당초 비과세가 적용됐다면 ‘0’원이었을 세금이 7천7백만원을 납부했다.
2011년 7월 1일 이후부터 부동산을 매매하는 거래당사자가 매매계약서의 거래가액을 실지거래가액과 다르게 작성한 경우 양도소득세 비과세 적용 배제되는 규정에 걸린 것이다.
다운계약서와 업계약서 등 거짓계약서를 작성할 경우 비과세·감면 적용 등이 일체 배제되기 때문에 부동산을 거래할 때는 반드시 실지거래가액으로 매매계약서를 작성할 필요가 있다.
거주요건을 충족하지 못해 최대 80%에 달하는 1세대 1주택 장기보유특별공제를 적용받지 못한 사례도 나오고 있다.
박세정씨는 2013년 5월 취득한 A주택에 2년 이상 거주하지 않고 양도해 1세대 1주택 장기보유특별공제를 적용받지 못했다. A주택 취득가액 6억원, 양도가액은 20억원 규모였다. 이 경우 장기보유특별공제액은 A주택에 거주하지 않았을 경우 1억1200만원, 2년 거주했을 경우 2억6800이 된다.
2013년 5월 취득한 주택은 2년 이상 보유해 2년 이상 거주하지 않아도 비과세 적용은 가능하지만 1세대 1주택 장기보유특별공제는 적용이 되지 않는다. (일반적인 장기보유특별공제 10년 보유 20% 적용)
1주택자가 2년 이상 거주한 경우 1세대 1주택 장기보유특별공제(연8%, 최대80%), 2년 이상 거주하지 않은 경우 일반적인 장기보유특별공제(연2%, 최대30%)를 적용한다.
따라서 실거래가 12억원을 초과하는 고가주택을 소유한 1세대 1주택자가 해당 주택을 양도하는 경우 최대 80%의 1세대 1주택 장기보유특별공제를 적용받을 수 있기 때문에 해당 주택에 장기간(최소 2년, 최대 10년) 거주하는 것이 절세에 큰 도움이 된다.
자본적 지출액과 양도비 등 필요경비를 공제 누락한 사례도 종종 나오고 있다.
최성실씨는 베란다 샷시비를 비롯해 난방시설 교체 공사비, 방 확장 공사비 및 중개수수료를 지출했지만 이런 비용들이 필요경비에 해당하는 줄 모르고 양도소득세를 신고할 때 공제 누락했다.
현행 소득세법상 열거된 필요경비는 취득가액, 자본적 지출액, 양도비 등이 있으며 베란다 샷시비, 난방시설 교체비, 방 확장 공사비 및 중개수수료(취득·양도)는 필요경비로 공제가 가능하다.
주택 취득가액 외에도 자본적 지출액, 양도비 등에 해당하는 비용이 있는 경우 양도소득세 신고를 할 때 공제 누락하지 않도록 확인하는 것이 꼭 필요하다.
자본적 지출액과 양도비 등에 해당하는 비용은 적격 증빙서류 등을 제출해야 필요경비로 인정받을 수 있기 때문에 이런 증빙서류를 잘 보관하는 것은 절세에 큰 도움이 된다.
자경농지에 대한 감면 요건을 충족하지 못해 양도소득세를 부담하는 사례도 많이 나오고 있다.
정나라씨는 농지소재지에 거주하면서 8년 이상 직접 경작한 농지가 자경감면 대상이 되는 것으로 잘못 알고 지목을 대지로 변경했지만 A농지는 양도일 현재 농지가 아니라서 자경농지 감면이 배제됐다.
자경농지에 대한 양도소득세 감면요건은 취득일부터 양도일 사이에 8년 이상 농지소재지에 거주하면서 직접 경작해야 하고 양도일 현재 농지여야 적용이 가능하다.
그러나 매매를 용이하게 하기 위한 목적 등으로 농지를 나대지, 잡종지 등으로 변경하는 경우 자경농지 감면 적용이 아예 배제된다.
양도일 현재 농지가 아니거나 일정금액 이상 다른 소득이 있어 경작기간으로 인정받지 못하는 경우 자경농지 감면이 배제될 수 있기 때문에 농지를 양도하기 전에는 자경감면 요건을 충족했는지 미리 확인하는 것이 꼭 필요하다.
