제2장 직접국세

● 집행기준 97의2-97의2-6, 건설임대주택에 해당되는 다세대주택을 분할하여 분할된 주택을 추가로 임대하는 경우
신축임대주택의 건설임대주택에 해당되는 다세대주택 중 일부(203호, 303호)를 분할한 후 분할된 주택(204호, 304호)을 추가로 임대를 개시하는 경우 해당 분할된 주택은 건설임대주택에 해당하는 것이며, 임대기간 기산일은 관할세무서장이 확인한 사실상의 임대를 개시한 날을 기준으로 한다.

● 집행기준 97의2-97의2-7, 신축임대주택과 그 주택에 딸린 토지의 소유자가 다른 경우
신축임대주택의 주택부분과 그 주택에 딸린 토지부분을 부부가 각각 소유하고 있는 경우 주택에 딸린 토지에 대한 양도소득은 신축임대주택에 대한 과세특례가 적용되지 아니한다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

● 집행기준 97의3-97의3-1 장기일반민간임대주택 양도소득세 과세특례
거주자가 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣에 따른 공공지원민간임대주택 또는 장기일반민간임대주택을 8년 이상 계속하여 임대한 후 2014.1.1. 이후 양도하는 경우 장기보유특별공제율 50%(8년), 70% (10년)를 적용하여 양도소득을 계산한다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

● 집행기준 97의4-0-1, 장기보유특별공제 추가 공제율

 

 

 

 

 

● 집행기준 97의4-97의4-1, 장기임대주택에 대한 양도소득세 과세특례
거주자 또는 비거주자가 6년 이상 임대한 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간건설임대주택, 민간매입임대주택, 「공공주택 특별법」에 따른 공공건설임대주택, 공공매입임대주택에 해당하는 장기임대주택을 2014.1.1. 이후 양도하는 경우 임대기간에 따라 장기보유특별공제율을 추가 적용한다.

 

 

 

 

 

 

● 집행기준 98-98-1, 미분양주택에 대한 과세특례

 

 

 

 

 

 

 

 

 

● 집행기준 98-98-2, 다른 주택을 1세대 1주택 비과세 받은 후 미분양주택을 양도하는 경우 보유기간 계산
「조세특례제한법」 제98조에 따른 미분양주택과 미분양주택 외의 다른 주택을 소유한 자가 먼저 양도한 다른 주택에 대하여 1세대 1주택 비과세를 적용받은 후, 해당 미분양주택을 1세대 1주택 비과세 적용하는 경우의 보유기간 계산은 미분양주택 외의 다른 주택을 양도한 날의 다음 날부터 기산한다.

● 집행기준 98의3-98의3-1, 과밀억제권역의 범위
과밀억제권역 해당 여부는 건설업체와 최초로 매매계약을 체결한 시점을 기준으로 판단한다.
(서울·인천 및 경기 14개 시(수도권 정비계획법 별표1))
1. 서울시
2. 인천광역시(강화군·옹진군 등 제외)
3. 경기 14개 시 (의정부, 구리, 남양주 일부, 하남, 고양, 수원, 성남, 안양, 부천, 광명, 과천, 의왕, 군포, 시흥(반원특수지역 제외))

● 집행기준 98의3-98의3-2, 계약금을 납부한 경우의 의미미분양주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례 적용 시 2010.2.11.까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우는 2010.2.11.까지 매매계약을 체결하고 계약금을 완납한 경우를 말한다.

 

● 집행기준 98의3-98의3-3, 주택임대사업자의 분양전환한 임대주택의 미분양주택 해당 여부
「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대사업자가 임대의무기간이 지난 후 분양전환한 임대주택은 지방 미분양주택 취득에 대한 양도소득세 등 과세특례(조특법 §98의2) 및 미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례(조특법 §98의3) 규정이 적용되지 않는다.

● 집행기준 98의3-98의3-4, 토지를 보유하던 중에 건설한 신축주택의 과세특례 적용
토지를 먼저 취득해 보유하다가 주택을 신축한 경우에는 토지 취득일부터 신축주택의 취득일 전일까지 발생한 토지의 양도소득금액은 과세특례가 적용되지 않는다.

● 집행기준 98의3-98의3-5, 주택법에 따른 사업자가 공급하는 주택의 미분양주택 해당 여부
「주택법」 제15조에 따른 사업계획승인을 받아 해당 사업계획과 「주택법」 제54조에 따라 사업주체가 공급하는 주택으로서 2009.2.12.이후 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 도래하는 주택은 미분양주택에 해당된다.

<사례>
• 주택재개발사업(’06년 7월 사업승인, ’07년 5월 관리처분계획인가, ’07년 11월 분양승인)에 의해 분양개시
• 조합원 중 38세대가 분양계약 포기(2008.4.)하여 현금 청산함.
• 위 38세대에 대해 2009.12. 입주자모집승인을 받아 분양했으며, 그 중 28세대가 2010.2.11.까지 분양됨.
☞ 추가 분양된 28세대의 주택은 미분양주택 과세특례가 적용됨.

<미분양주택의 범위>
미분양주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례 대상이 되는 미분양주택은 아래 각 호에 해당하는 주택으로서 수도권과밀억제권역 안의 지역인 경우에는 대지면적이 660㎡ 이내이고, 주택의 연면적이 149㎡(공동주택의 경우 전용면적 149㎡) 이내인 주택에 한정한다.
1. 미분양주택
주택법 제54조에 따른 사업주체가 공급하는 주택으로서 입주자 모집 공고에 따른 입주자의 계약일이 지난 주택단지에서 2009.2.11.까지 분양계약이 체결되지 아니하여 2009.2.12.부터 2010.2.11.까지의 기간 중에 선착순의 방법으로 공급하는 주택
2. 신규분양주택
2009.2.12. 이후 입주자 모집공고에 따른 입주자의 계약일이 도래하는 주택 및 20호 미만의 주택을 공급하는 주택건설사업자가 공급하는 주택(2009.2.11.까지 매매계약이 체결되지 아니한 주택 포함)
3. 자기가 건설한 신축주택
2009.2.12.부터 2010.2.11.까지의 기간 중에 공사에 착공(착공일이 불분명한 경우에는 착공신고서 제출일 기준)하고, 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인 포함)를 받은 주택

<미분양주택 과세특례 대상주택의 범위>
4. 주택의 시공자가 해당 주택의 공사대금으로 받은 주택으로서 해당 시공자가 공급하는 주택
5. 주택도시보증공사에서 매입한 환매조건부 미분양주택을 준공 후 6개월내에 건설업체가 환매해 분양하는 주택으로서 건설업체와 매매계약을 체결하고 취득하는 주택
6. 법인세법 시행령 제92조의2 제2항 제1호의5에 따른 기업구조조정부동산투자회사 등이 취득한 주택으로서 해당 기업구조조정부동산투자 회사 등이 공급하는 주택
7. 자본시장과 금융투자업에 관한 법률에 따른 신탁업자가 법인세법 시행령 제92조의2 제2항 제1호의7에 따라 취득한 주택으로서 해당 신탁업자가 공급하는 주택
8. 주택 외의 시설과 주택을 동일건축물로 건설·공급하는 건축주가 2004.3.30. 전에 건축법에 따라 건축허가를 신청해 건설한 주택(2009.2.11.까지 매매계약이 체결되지 아니한 주택)으로서 해당 건축주로 부터 취득하는 주택

<미분양주택 과세특례 적용을 받지 못하는 경우>
1. 도시 및 주거환경정비법에 따른 관리처분계획에 따라 정비사업조합의 조합원이 취득하는 주택
2. 거주하거나 보유하는 중에 소실·붕괴·노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택
3. 매매계약일 현재 입주한 사실이 있는 주택
4. 미분양주택 취득기간 중에 매매계약을 체결한 매매계약자가 해당 계약을 해제하고 매매계약자 또는 그 배우자(매매계약자 또는 그 배우자의 직계존비속 및 형제자매를 포함)가 당초 매매계약을 체결했던 주택을 다시 매매계약하여 취득한 주택

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