주거용 오피스텔 양도 땐 2년 보유기간 살피고 실제 사용 증빙 갖춰야
일시적 2주택 비과세를 구성하는 특례요건 중 신규주택 취득요건을 충족하지 않아 양도소득세 비과세를 적용받지 못하거나 주택을 상속받은 뒤 다른 주택을 취득·양도해 역시 비과세를 적용받지 못하는 사례가 나오고 있다.
또한 오피스텔을 주거용으로 사용한 뒤 곧바로 양도해 1세대 1주택 비과세를 적용받지 못하고 고액의 양도소득세를 부담하는 사례도 이어지고 있다.
국세청은 우리 주변에서 쉽게 접할 수 있는 양도소득세 실수 사례를 공개했다. 조건만 충족하면 적용 받을 수 있는 1세대 1주택 양도소득세 비과세 혜택을 놓쳐 수억 원의 세금을 납부해야 하는 현장을 사례와 예방 포인트를 짚어 알려주고 있다. 핵심 내용을 점검해 본다.
우선 일시적 2주택 비과세 특례요건 중 신규주택 취득요건을 충족하지 않아 비과세를 적용받지 못한 사례가 있다.
한누리씨는 종전주택을 신규주택 취득일부터 3년 이내 양도하고 일시적 2주택으로 비과세 신고를 했지만 종전주택을 취득한 날로부터 1년이 지나기 전에 신규주택을 취득해 비과세를 적용받지 못했다. 따라서 비과세가 적용됐다면 양도소득세가 0원이었지만 1억6100만 원의 세금을 납부해야 했다.
현행 규정에서는 종전주택 취득일부터 1년 이상이 지난 후 신규주택을 취득하고, 신규주택 취득일부터 3년 이내 종전주택 양도 시 비과세 적용이 가능하다.
따라서 일시적 2주택 비과세를 판단할 때 종전주택의 양도기한(3년)뿐만 아니라 신규주택의 취득요건(종전주택 취득일로부터 1년 경과 후 신규주택 취득)도 확인이 필요하다.
이 때문에 일시적 2주택 비과세를 적용받기 위해서는 신규주택을 취득하기 전부터 미리 계획을 세우고, 계획된 일정에 따라 주택을 취득·양도하는 것이 중요하다.
주택을 상속받은 뒤 다른 주택을 취득·양도해 비과세를 적용받지 못한 사례도 나오고 있다.
장세종씨는 상속주택이 주택 수에서 제외되는 것으로 잘못 알고 다른 주택을 양도한 후 비과세 신고를 했지만 상속개시 후 취득·양도한 주택은 상속주택 특례대상에 해당하지 않아 비과세를 적용받지 못했다. 미리 꼼꼼히 준비했다면 한 푼도 내지 않을 양도소득세를 1억2300만원 내야 했다.
현행 규정에서는 상속개시 당시 이미 일반주택을 보유하고 있는 1세대가 주택을 상속받은 후 일반주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세 특례를 적용하고 있다.
상속주택보다 나중에 취득한 주택의 경우에는 상속주택 특례가 적용 되지 않기 때문에 비과세를 적용받기 위해서는 주택의 취득순서를 미리 확인하는 과정이 꼭 필요하다.
따라서 주택을 상속받은 후 다른 주택을 취득할 계획이 있는 경우 상속인간 상속재산 분할협의를 통해 주택을 상속받지 않거나 소수지분만 상속받는 것도 절세에 도움이 된다.
오피스텔을 주거용으로 사용한 뒤 바로 양도해 1세대 1주택 비과세를 적용받지 못한 사례도 나왔다.
홍길동씨는 양도 시점에 오피스텔을 주거용으로 사용하고 있어 비과세 신고했지만 주거용으로 사용한 날로부터 2년이 되지 않아 비과세를 적용받지 못했다. 역시 비과세를 적용 받았다면 한 푼도 내지 않을 양도소득세를 1억1300만원 납부해야 했다.
현행 규정에서는 주택이 아닌 건물을 주거용으로 사용하는 경우에는 주거용으로 사용한 날(또는 주택으로 용도변경한 날)부터 주택을 취득한 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 여부를 판단한다.
따라서 주거용으로 사용하는 오피스텔을 양도하는 경우에는 해당 건물을 양도하기 전에 주택으로 사용한 날부터 양도일까지 보유기간이 2년 이상인지 확인이 꼭 필요하다.
또한 건물을 공부상 용도와 달리 사실상 주거용으로 사용하고 있는 경우에는 실제 사용용도를 확인할 수 있는 전입신고내역을 비롯해 입주자카드, 내부사진, 관리비내역(수도, 전기사용내역 등) 등 증빙자료를 미리 준비해야 한다.
