 한연호 ‘세무법인 하나’ 조세연구소 수석위원 ▶국세청 조사국, 서울청 재산세국, 세원관리국 |
소득세법상 취득가액과 자본적 지출액 및 양도비용 등은 필요경비로 분류되지만 양도차익 계산과 이해 편의상 취득가액 외 자본적 지출액 및 양도비용 등을 통칭하여 기타필요경비라 한다.
이러한 기타필요경비에는 자본적 지출액, 양도와 취득에 소요된 경비, 증권거래세법에 의하여 납부한 증권거래세액 및 채권매입에 따른 매각차손, 양도소득세과세표준 신고서 작성비용·계약서 작성비용, 공증비용·인지대·소개비, 취득가액 산정방법(매매사례가, 감정평균가, 환산취득가), 개산공제율에 의한 개산공제액을 들 수 있다(소득세법 제97조 제1항, 동법 시행령 제163조).
가. 자본적 지출액 등의 범위
“자본적 지출”이라 함은 사업자가 소유하는 자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비로서 다음의 비용을 합산한 개념이다(소득세법 시행령 제67조와 제163조 제3항 및 동법 시행규칙 제79조).
1) 본래의 용도를 변경하기 위한 개조
2) 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치
3) 빌딩 등의 피난시설 등의 설치
4) 재해 등으로 인하여 건물·설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로 이용가치가 없는 것의 복구
5) 기타 개량·확장·증설 등 위 ‘1)∼4)’와 유사한 성질의 것
6) 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
7) 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용
8) 하천법·댐건설 및 주변지역지원 등에 관한 법률 기타 법률에 의하여 시행하는 사업으로 인하여 당해 사업구역 내의 토지소유자가 부담한 수익자부담금 등의 사업비용과 개발이익환수에 관한 법률에 의한 개발부담금(개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금상당액을 말한다. 소득세법 시행규칙 제79조 제1항 제1호)
9) 토지이용의 편의를 위하여 지출한 장애철거비용(소득세법 시행규칙 제79조 제1항 제2호)
10) 토지이용의 편의를 위하여 해당 토지 또는 해당 토지에 인접한 타인소유의 토지에 도로를 신설한 경우 그 시설비(소득세법 시행규칙 제79조 제1항 제3호)
11) 토지이용의 편의를 위하여 당해 토지에 도로를 신설하여 국가 또는 지방자치단체에 이를 무상으로 공여한 경우 그 도로로 된 토지의 가액. 다만, 아래의 요건을 모두 갖춘 도로인 경우를 말한다(소득세법 시행규칙 제79조 제1항 제4호, 소득세법 기본통칙 97－0…7)
① 도로신설의 뚜렷한 표시가 될 것(도로부분과 일반토지가 구분될 것).
② 도로신설이 토지이용의 편익에 공헌할 것.
③ 국가 또는 지방자치단체에 대하여 도로 신설의 대가를 받지 아니할 것. 이 경우 도로에 충당된 토지를 국가·지방자치단체에 기부하였는지 혹은 그 토지의 지적공부상의 지목을 변경하였는지의 여부는 불문한다.
12) 사방사업에 소요된 비용(소득세법 시행규칙 제79조 제1항 제5호)
13) 재건축초과이익 환수에 관한 법률에 따른 재건축부담금(재건축부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 재건축부담금상당액을 말한다).
청구인이 주장하는 쟁점부동산의 리모델링 지출비용 ○○○백만원은 화재로 인하여 쟁점부동산을 전면적으로 개보수한 것으로서 그 금액도 취득(경락)가액 대비 상당하므로 이를 자본적 지출로 보는 것이 타당함(조심 2013중 816, 2013. 12. 5.).
사설건축물공사대금, 전기동력공사대금, 정문공사대금, 울타리공사대금, 하수도배관공사대금, 측량비용 등의 기타 필요경비 해당 여부: 소득세법 제97조 및 같은법 시행령 제163조에 열거된 항목으로 영수증, 도급계약서, 대금지급자료 등의 증빙서류에 의하여 실제로 지출된 사실이 확인되는 경우에 당해 비용은 양도자산의 필요경비로 공제하는 것임. 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정함에 있어 소득세법 제97조 및 같은법 시행령 제163조 제3항에서 규정하는 자본적 지출액과 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용으로서 영수증, 도급계약서, 대금지급자료 등의 증빙서류에 의하여 실제로 지출된 사실이 확인되는 경우에 당해 비용은 양도자산의 필요경비로 공제하는 것임(부동산거래－254, 2011. 3. 21. 재산－1530, 2009. 7. 27.).
※소유권 취득과 관련한 쟁송으로 인한 화해비용이 아닌 가등기의무 또는 권리의 득실 또는 변동과 관련한 화해비용은 기타필요경비로 산입할 수 없음에 특히 유의해야 할 것이며, 다른 소득금액 계산시 필요경비로 공제하지 아니한 비용으로 한정됨에 유의.
나. 양도비 등의 범위
1) 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용
2) 증권거래세법에 의하여 납부한 증권거래세액
3) 양도소득세과세표준 신고서 작성비용·계약서 작성비용(소득세법 시행령 제163조 제5항 제1호 나목)
4) 공증비용·인지대·소개비(소득세법 시행령 제163조 제5항 제1호 다목)
5) 위 2) 내지 4)의 비용과 유사한 비용
6) 토지와 건물을 취득함에 있어서 법령 등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 또는 토지개발채권 등을 만기 전에 증권회사 또는 은행에 양도함으로써 발생하는 매각차손(소득세법 시행령 제163조 제5항 제2호)
7) 취득시 부담한 매입세액 또는 폐업시 잔존재화에 대한 부가가치세의 필요경비 산입 여부
① 자산의 취득과 관련하여 부담한 부가가치세 중 부가가치세법 규정에 의하여 공제받지 못한 매입세액(예:사업자등록 전 매입세액, 폐업시 잔존재화로 기공제받은 매입세액이 추징되거나 납부한 경우)은 취득가액에 포함되지만, 이미 공제받은 매입세액은 취득가액에 포함되지 않고(서면4팀－3640, 2007. 12. 26. 서면4팀－1740, 2005. 9. 23.),
② 부동산임대업을 영위하는 개인사업자(일반과세자)가 부동산을 양도하면서 부동산 중개수수료를 지급하고 세금계산서를 교부받는 경우 당해 중개수수료는 당해 양도자산의 양도소득세 계산시 필요경비에 산입하되 당해 중개수수료에 대한 부가가치세는 필요경비로 공제되지 아니하는 것이며(서면4팀－1825, 2007. 6. 1.),
③ 폐업시 잔존재화로 사업자가 부담한 매출세액은 양도자산의 필요경비가 아니며(재일－46014, 1994. 12. 28. 부동산거래－1485, 2010. 12. 17.),
④ 실지거래가액에 의하여 자산의 양도차익을 계산함에 있어 양도가액에서 공제되는 취득가액은 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액을 의미하는 것이며, 사업용 자산의 취득과 관련하여 부담한 부가가치세 중 부가가치세법상 간이과세자인 사업자로서 공제받지 못한 매입세액은 당해 자산의 취득가액에 포함되는 것이며(서일－11891, 2003. 12. 23.),
⑤ 토지관련 자본적 지출액(부가가치세 매입세액 불공제 대상 비용)으로 양도자산(토지)에 대응되는 비용은 양도자산의 필요경비로 산입하는 것으로 이 경우 세금계산서 등 영수증을 수수하여 양도소득세 신고시 제출함으로써 그 사실관계가 확인되는 경우에 필요경비로 인정되는 것임(재산－2034, 2008. 7. 31.).
8) 지급의무 없는 지출경비는 필요경비로 산입 불가양도자산의 하자, 임차인의 조기퇴거, 양도대금 회수를 위한 소송비용, 지급의무 없는 비용 및 계약불이행에 따른 위약금·토지를 경매로 취득한 자가 유치권을 주장하는 제3자에게 법적으로 지급의무가 없는 유치권에 대한 합의금·조합이 부담할 공과금, 이주비, 대출금에 대한 이자 등의 지출비용은 양도차익 계산시 필요경비로 공제되지 않음(조심 2008중 1309, 2008. 10. 24. 조심 2008중 2372, 2008. 10. 23. 재산－1864, 2008. 7. 23. 재산－1611, 2008. 7. 10.).
9) 분양계약조건에 따라 납부한 재산세의 기타필요경비 포함 불가입주지정일까지 분양잔금 등을 결제하지 못하여 입주지정일 이후 발생하는 제세공과금에 대하여 수분양자가 부담하기로 한 당초 분양계약서의 약정에 따라 납부한 재산세는 소득세법상 별도의 필요경비로 규정되어 있지 않으며, 그 성격이 보유세로 자산의 취득·양도를 위한 직접비용으로 보기 어려우므로 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다(조심 2008중 1100, 2008. 7. 25.).
10) 취득자금에 대한 이자비용의 필요경비 산입 불가토지나 건물의 취득자금에 대한 이자비용은 필요경비로 적시되지 아니하고 있으므로 이를 취득가액에 산입하거나 기타 필요경비로 인정하여 양도차익을 산정할 수는 없다(조심 2008전 1117, 2008. 7. 24.).
