정부가 22일 발표한 가계부채 관리방안의 핵심은 대출을 처음부터 나눠 갚아나가도록 하면서 대출 과정에서 빚 갚을 능력을 깐깐하게 들여다보겠다는 것이다.
담보 중심의 대출 심사가 상환 능력 중심의 심사로 바뀐다는 의미가 있다.
신뢰도 낮은 소득자료에 대해선 강도 높은 대출심사를 하고 상환부담이 큰 대출에 대해서는 분할 상환을 유도한다.
돈 빌리기가 까다로워지면서 대출금액이 자연스레 줄 것으로 보인다.
◇ 나눠갚기 확대…주택구입자금 장기대출은 '무조건' 분할상환
내년부터는 주택담보대출에 대한 분할상환이 시스템적으로 정착되도록 하는 데 역점을 둔다.
정부가 세운 원칙에 맞춰 은행권 자율로 가이드라인을 만들 예정이다.
원칙안을 보면 주택 구입자금용 장기대출이나 주택가격·소득 대비 금액이 큰 대출은 분할상환 대상이 된다.
또 신규 대출 취급 때 거치기간은 3~5년에서 1년 이내로 줄이도록 하고, 기존 대출의 대출조건을 바꿀 때는 분할상환으로 바꾸도록 유도한다.
다만 자율 가이드라인이므로 향후 기준과 방식을 정할 때 예외사항을 충분히 두어 주택자금 이용이 지나치게 어려워지지 않도록 하겠다는 게 정부 방침이다.
'안심 주머니(住Money)'라는 애플리케이션(앱)도 10월부터 보급한다.
이 앱은 금리 비교, 분할상환에 따른 이자절감액, 이용자 소득과 지출규모에 적합한 대출규모, 위험 고지 내용 등을 담는다.
이 앱으로 주택금융공사 모기지 상품을 이용하면 금리 우대 혜택을 줄 예정이다.
은행을 겨냥한 인센티브도 마련했다.
장기·고정금리·분할상환 대출 상품에 대해선 은행의 주택금융신용보증기금 출연료율을 단기·변동금리·일시상환 대출의 6분의 1 수준인 최저 0.05%로 우대해 주기로 했다.
목표 달성 수준에 따라 최대 연 0.06%포인트까지 감면해 준다.
◇ 상환능력 소득자료 심사 깐깐해진다
대출받을 때 제출하는 소득자료의 객관성도 높인다.
상환능력 심사를 강화하려는 이유에서다.
내년부터는 소득금액증명원(사업소득), 원천징수영수증(근로소득), 연금지급기관증명서(연금소득), 국민연금 납부액, 건강보험료 등 실제 소득을 정확하게 입증할 수 있는 증빙소득 자료로 상환능력을 심사한다.
신용카드사용액, 적립식 수신금액, 매출액 등 신고소득 추정자료는 신뢰성이 상대적으로 낮은 점을 반영해 은행 내부에서 심사단계를 상향(영업점장→본부심사)하거나 분할 상환으로 유도할 계획이다.
소득자료 확인 없이 최저생계비를 소득으로 활용하던 방식은 폐지한다.
다만 긴급 자금 수요나 명확한 상환계획이 있으면 은행이 기준을 마련해 예외를 인정하기로 했다.
● 가계부채 대책 종합 관리방안
◇ 금리상승 위험 반영 '스트레스 레이트' 도입
신규 주택담보대출을 취급할 때 소득수준이나 주택가격에 비해 대출금액이 클 때는 일정 수준 초과분을 분할상환으로 돌리는 방식을 도입한다. 분할상환을 통해 부담을 줄이고 지나친 대출을 막기 위해서다.
노르웨이 사례를 보면 주택담보대출비율(LTV)이 65%를 넘는 추가 대출에 대해서는 매년 2.5% 이상을 분할 상환하도록 하고 있다.
기존 대출을 분할상환으로 바꾸는 경우에는 기존의 LTV·총부채상환비율(DTI)을 그대로 인정해 주기로 했다.
이에 따라 처음 돈을 빌렸을 때보다 집값이 떨어졌거나 소득이 줄어든 대출자도 한꺼번에 목돈을 갚지 않고도 분할상환이 가능해진다.
변동금리 상품에는 금리 상승 위험을 반영하는 '스트레스 금리(Stress rate)'를 본격 도입하기로 했다. 스트레스 금리는 최근 3~5년간 금리 변동폭 등을 고려해 책정한다.
나중에 금리 상승에 따라 예상되는 상환부담 증가를 고려해 대출 가능 규모를 정하겠다는 것이다. 직접적인 금리상승은 아니지만 상환부담액 증가로 대출액이 줄어드는 요인이 될 수 있다.
이는 금융권과 대출자가 고정금리를 선호하게 만드는 효과를 낼 것으로 기대되고 있다.
국내에선 SC은행이 이미 변동금리 대출 상품에 대해 스트레스금리(±2%포인트)를 반영하고 있다.
상환부담을 총체적으로 고려하는 시스템도 구축한다.
지금은 상환능력을 볼 때 주택담보대출 원리금상환액과 기타부채의 이자상환액을 합한 금액을 연소득으로 나눠 계산하지만, 내년부터는 기타부채의 이자상환액 대신 원리금상환액을 적용한다. 그만큼 까다로워지고 대출액에 영향을 줄 수 있다.
우선 업권별·대출별 평균적인 만기·금리 수준을 이용해 '기타부채'의 원리금 상환부담 추정하고 내년 하반기에는 모든 대출의 실제 상환구조와 금리조건 정보를 모아 정교한 심사체계를 구축할 방침이다.'
◇ 상호금융권 담보대출 규제 강화…유한책임대출 도입
올 9월부터 상호금융권의 토지·상가담보 대출 때 담보인정 한도가 강화된다.
주택담보대출 관리 강화로 상대적으로 규제가 느슨한 제2금융권의 비주택 대출이 과도하게 늘지 않도록 관리하겠다는 목적에서다.
그간 토지·상가담보 대출 때 담보물 평가가 부풀려지는 사례가 많다는 지적이 반영됐다.
우선 담보인정한도를 지역별·담보종류별 1~3년 평균 경락률을 기반으로 설정하되, 기존에 인정하던 각종 가산 제도를 정비한다. 기본한도에서 가산제를 폐지하고 돈을 빌리는 사람의 가산비율을 현행 15~20%포인트에서 최대 10%포인트로 낮춘다.
이를 통해 담보인정 최저·최고한도를 현행 60~80%에서 50~80%로 하단을 내린다. 향후 최고한도는 주택담보대출 수준인 70%로 낮추고 최저한도(50%)도 단계적으로 축소해 나갈 예정이다.
상호금융의 주택담보대출 가운데 분할상환 대출에 대해선 2017년까지 충당금 적립률을 감면해 주고 분할상환으로 전환할 때 LTV 규제에 대한 예외를 허용하는 제도를 보완한다.
상호금융의 부동산대출과 감정평가 업무담당자를 분리하고 외부감정 의뢰 때 무작위로 평가법인을 선정하도록 해 평가의 객관성을 높이는 방안도 마련했다.
제2금융권 신용대출에 대해서는 모니터링을 강화하고 빠르게 늘면 대출한도 도입을 검토하기로 했다.
주택도시기금의 유한책임대출 요건을 구체화해 시범사업을 연내에 시작한다.
유한책임대출이란 부도가 났을 때 채무자의 상환 책임을 해당 담보물로 한정하는 대출제도다.
일정 소득과 주택가격 이하 기준으로 대상을 구체화하고 대상물건에 대한 심사체계를 마련할 예정이다.
