평가기준일 전후 3개월 내 매매가액은 시가에 해당하며, 평가기준일 전 2년 이내 매매 등의 가액은 재산평가심의위원회의 자문을 거친 경우 시가에 해당한다는 국세청의 유권해석이 나왔다.
국세청은 최근 평가기간 전의 매매가액을 시가로 인정하는지 여부에 관한 질의회신(상증, 서면-2016-상속증여-3557, 상속증여세과-00444, 2016.04.26.)에서 이같이 해석했다.
국세청은 “평가기준일 전 6개월(증여재산의 경우에는 3개월)을 경과하고 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 해당 재산에 대한 매매 등이 있는 경우로서 그 매매 등 가액에 대하여 평가기준일부터 거래가액이 확정되는 계약일까지의 기간 중에 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 평가심의위원회의 자문을 거쳐 시가로 인정되는 가액에 포함시킬 수 있는 것으로 귀 질의의 경우가 이에 해당하는지 여부는 구체적인 사실을 확인하여 판단할 사항”이라고 밝혔다.
사실관계를 보면 질의사는 2015.0.00. 질의사 소유 00소재 토지에 대하여 특수관계가 없는 제3자와 매각협상을 진행하여 매매금액 확정 후 “개발변경승인 조건부”로 매매계약을 체결하였으며, 동 계약은 2015.0.00. 현재 진행 중에 있다.
개별변경승인 조건부 계약은 계약에서 정하는 기한 내에 주무관청으로부터 매각대상 토지의 개발변경 승인을 얻지 못하는 경우 매수자 측은 계약해지가 가능하며 매매금액은 당초 계약의 70%로 조정하는 것이다.
한편, 질의사는 상기 매매계약이 진행중인 2015.0.00.을 평가기준일로 하여 상속세및증여세법상 질의사의 비상장주식을 평가하고자 하는데 상기 계약에 따른 평당 매각가액은 평균 00,000원 정도이며, 공시지가는 평균 00,000원 수준으로 약 8배의 차이가 있다.
이 같은 사실관계에서 질의내용은 평가기준일 현재 계약체결한 매각가액을 해당 토지의 매매사례가액으로 적용할 수 있는지 여부다.
