농지-임야 등 비사업용토지 양도소득세 절세전문가로 알려진 정영화세무사(前 세무사석박사회 회장)가 정부의 8.2부동산대책 그 후속조치로 내 놓은 다주택자 중과세에 대해 역발상의 연구보고서를 발표해 관심을 끌고 있다. 정 세무사의 역발상은 정부가 부동산 투기과열을 막는 한편 다주택보유자들에 대한 중과세 방침 등 촘촘한 투기억제 대책을 내놓고 있지만 그래도 ‘다주택자의 중과세 피하는 방법’은 있다고 밝히고 있다. 연구보고서에 어떤 내용이 담겨져 있는지 짚어본다. / 편집자 주
‘사전증여’ 두가지 유의할 점
다주택 보유경우 동일세대가 아니어야 하고,
친족공제도 1회로 제한
증여세 과세는 증여시점 시가를 적용
3. 8.2 부동산대책과 다주택자의 양도소득세 중과
(2) 일시적1세대 2주택
④ 노부모 봉양을 위한 1세대 2주택
1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 1주택을 보유하고 있는 60세 이상의 “직계존속”(배우자에게 직계존속을 포함하며, 직계존속 중 어느 한 사람이 60세미만경우를 포함한다.)을 동거봉양하기 위해 세대를 합침으로써 1세대 2주택을 보유하게 되는 경우, 합친날부터 5년이내에 먼저 양도하는 주택은 1세대 1주택으로 본다(「소득세법 시행령」 제155조 제4항).
⑤ 혼인으로 인한 1세대 2주택
1주택을 보유하는 자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대 2주택을 보유하게 되는 경우 또는 1주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속을 동거봉양하는 무주택자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대 2주택을 보유하고 경우 각각 혼인한 일부터 5년이내에 먼저 양도하는 주택은 이를 1세대 1주택으로 보아 비과세한다(「소득세법 시행령」 제155조 제5항).
그 외에도 지정문화재 등의 1세대 2주택, 장기저당담보주택에 대한 1세대 1주택비과세특례, 이농주택 등 농어촌주택 보유자에 대한 과세특례, 실수요 목적(취학·근무 등)으로 취득한 수도권밖의 주택에 관한 과세특례도 살펴뵈야 하고, 부동산 매매업자의 재고주택은 1세대 1주택 판정 시 제외하지 않지만 주택신축판매업자의 재고주택은 1세대 1주택 판정 시 제외한다.
<1세대 1주택 판정시 주택수에서 제외되는 주택>
※2017.8.3 이후 취득한 농어촌주택·고향주택은 주택수계산시 포함한다.
⑥ 8.2대책과 대주택의 중과
2017.8.3부터 투기지역에 해당하는 1세대 3주택 이상자에 대하여는 일반세율에 각각10% 가산하는 세율을 적용하고 2018.4.1부터는 1세대 2주택에 해당하는 경우에는 일반세율에 각각 10%세율을 가산하고, 1세대 3주택이상에 해당하는 경우에는 일반세율에 각각 20% 세율을 가산한다.
⑦ 8.2대책에서 세율인상과 시행시기의 국회통과전망
여러사람의 세무전문가의 의견을 물어본 바에 의하여 소득세율 과세표준 3억원초과 40%에 세율과 과세표준 5억원초과 42%에 세율 그리고 2018.4.1 이후 시행하는 1세대2주택과 1세대 3주택 이상은 정기국회를 통과될 전망이 큰 것으로 보았다.
다주택자 양도세율 인상안~2018.4.1부터 시행한다.
과세표준별 양도세 산출액(단위:원)안(案)~2018.1.1귀속분(양도분)부터 적용한다.
⑧ 8.2대책과 그 후속조치에 따른 투기 지역·투기과역지역 그리고 조정대상지역
8.2대책과 그 후속조치(2017.9.5)에 의한 투기지역·투기과열지역 그리고 조정대상지역은 아래표와 같다.
(1) 부동산 대책
8.2부동산대책은 다주택을 중심으로 하고 있는 데 다주택을 줄이는 방법이 중요하다. 다주택을 줄이는 방법에는 사전증여·임대사업으로 돌리는 방법 그리고 집을 파는(처분) 것이다. 사전증여와 임대사업으로 돌리는 것은 양도전까지 하면 되지만 양도는 2018년 4월 1일 이전에 파는(처분)하는 경우 중과를 피할 수 있다.
(2) 사전증여하면
사전증여할 경우 두가지에 유의할 필요가 있다. 1세대 2주택 또는 1세대 3주택 이상인 경우를 피할 경우라면 동일세대가 아니어야 하고, 상속인이 10년(상속인이외의 자는 5년)이내인 경우 친족공제도 한번 밖에 안해주고 상속재산에도 합산하게 된다. 사전증여를 하면 증여시점으로 평가하여 증여세를 매기고 상속재산으로 보는 경우에도 증여시점으로 과세하게 된다. 증여세를 과세하는 경우 증여시점으로 과세하게 되는 데 시가가 있는 경우는 시가로 과세하고 시가가 불분명한 경우에는 기준시가로 과세하게 된다. 아파트나 오피스텔은 매매사례가액(「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조 제5항)에 의하게 되고 단독주택이나 다세대(다가구포함) 주택 등은 기준시가에 의하게 된다.
친족공제의 내용도 알아야 하는 데 배우자의 경우 6억원이고, 직계존속과 직계비속의 경우 5000만원(19세미만의 미성년자의 경우 2000만원)이고, 기타친족의 경우에는 1000만원을 공제한다.
부담부증여의 경우 부담부금액은 양도로 보고 전체에서 나머지 금액은 증여로 본다. 부담부증여의 경우 일반적으로 전세금(보증금 포함)과 차입금이 있는데 두가지의 경우 각각이나 합친금액인 경우가 있다.
