박나리 세무사 세무법인 다솔
세무법인 ‘다솔’ 소속 16명의 베테랑 세무사들이 <국세신문>에 격주로 세무상담 사례를 기고해 주기로 했다. 실전 세무를 다수 경험한 세무사들은 여러 세금이 얽혀 있는 사례를 직접 다루면서 최대한 절세할 수 있는 노하우를 켜켜이 쌓아 놓고 있다. 특히 현행 과세관청 단계에서 가능한 조세불복절차는 물론 조세심판청구, 감사원 심사청구, 행정소송 등 모든 경우의 수를 염두에 두고 납세자의 재산권을 최대한 보장하는 것이 세무사의 미션! 세무법인 다솔이 제공하는 고급진 ‘세무상담 사례’를 통해 “가즈~아!” 절세의 세계로! <편집자 주>
로또당첨만큼이나 어렵다는 분양권 당첨.
분양권 매매시 양도소득세까지 줄일 수 있다면 그야말로 금상첨화, 그 금상첨화를 이룰 수 있는 방법을 지금부터 소개하고자 한다.
대학동창 당첨왕과 그의 친구 대박왕은 나란히 아파트 분양권에 당첨됐다(분양가액 3억원, 계약금과 중도금 2억1000만원, 잔금 9000만원). 하지만 입주날짜가 가까워지자 자금사정이 안좋아진 두 친구는 잔금 지급을 앞두고 분양권을 팔기로 결심한다(프리미엄 3억9000만원, 양도가액 6억원).
분양권을 양도한 후 양도소득세 신고를 한 당첨왕은 양도소득세를 약 1억4000만원 납부을 했다. 한편, 평소 꼼꼼한 성격의 대박왕은 양도 전 세무사에게 양도소득세 컨설팅을 받아 아파트 분양권을 아내에게 증여하고, 대박왕의 아내가 분양권을 양도함으로써 양도소득세를 한 푼도 부담하지 않게 되었다. 어떻게 이런 일이 발생했을까?
양도소득세는 양도가액에서 취득가액을 차감해 계산한 양도소득금액에 대해 납부하는 세금이다. 일반적인 경우에는 당첨왕과 같이 양도가액 6억에서 납입한 계약금과 중도금 2억1000만원을 차감한 양도소득금액 4억9000만원에 대해 양도소득세를 납부해야 한다.
대박왕은 양도소득세를 절세할 목적으로 그의 아내에게 분양권을 증여하고 증여일로부터 3개월 이내 양도하는 방법을 선택했다. 대박왕 아내의 양도소득금액은 양도가액 6억에서 취득가액을 차감해 계산한다. 증여받은 자산의 취득가액은 상속세 및 증여세법에 따라 평가한 증여재산가액이며, 증여일 전후 3개월 이내의 기간 중 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액을 증여재산가액으로 한다. 따라서 분양권을 증여받고 3개월 이내 6억원에 양도한 경우, 양도가액과 취득가액(증여재산가액)은 모두 6억원이 되어 양도소득금액은 발생하지 않아 양도세 납세의무가 없어진다. 물론, 배우자 간 증여재산공제는 6억원까지 가능하므로 이 사례의 경우 납부할 증여세도 없다.
본래 취득가액을 높여 양도소득금액을 줄이는 방법으로 조세를 회피하는 것을 방지하기 위해서 배우자 또는 자녀 등에게 증여한 후 5년 이내 양도하는 경우에는, 취득가액을 증여재산의 가액이 아닌 당초 증여자의 취득가액으로 하여 양도소득금액을 계산하는 이월과세규정을 적용한다.
그런데 분양권은 이월과세적용대상으로 규정하고 있지 않으므로 양도일 전 배우자에게 증여함으로써 수증자의 취득가액을 높여 양도소득금액을 줄일 수 있는 것이다. 위와 같은 논리로 재개발·재건축 조합원입주권의 경우에도 배우자에게 사전에 증여하는 방법을 통해 절세가 가능하다.
다주택자라면 준공된 아파트를 당장 매매할 생각이 없더라도 분양대금과 아파트의 시세 차이가 크거나, 큰 폭으로 상승할 것이 예상되는 경우에도 분양권을 배우자에게 증여하는 것을 추천한다. 분양권은 이월과세규정 적용대상이 아니기 때문에 분양권을 증여받고 증여일로부터 5년 이내에 양도하더라도 취득가액을 해당 증여재산가액으로 봄으로 양도소득세를 절세할 수 있다.
실무상 주의할 점은 다음과 같다.
첫째, 분양권 증여시 중도금대출을 승계하는 조건이라면 부담부증여에 해당하므로 채무승계분을 매매로 보아 증여자에게 양도소득세가 과세된다. 따라서 채무는 최대한 적게 승계하는 것이 좋으나 채무를 상환한 경우에 최종매수자가 중도금대출이 쉽지 않은 경우가 있으므로 최종매수자와의 협의가 필요하다.
둘째, 배우자간 공제는 10년간 6억원만 가능하므로 증여시점으로부터 10년 이내에 증여한 재산이 없는지 확인해야 한다. 사전에 증여한 재산이 있다면 증여재산가액과 양도가액을 고려해 가장 세금이 적게 나오는 비율만큼만 증여를 해야한다.
셋째, 매도 후 수령한 양도금액을 다시 증여자(위 사례의 대박왕)에게 준다면 이는 부당행위계산부인 규정을 적용받아 증여자에게 양도소득세가 과세될 가능성이 있으므로 꼭 매수대금은 수증자(대박왕의 아내)가 수령해야하며, 그 대금을 다시 돌려주지 않도록 주의해야 한다.
넷째, 분양권 증여 가능여부도 살펴봐야 한다. 분양권 전매행위 제한지역으로 지정되어 있는 경우, 명의변경 및 매매가 어려울 수 있으므로 사전에 확인해 실행해야 한다.
다섯째, 분양권 증여는 3개월 이내 거래가 되지 않거나, 분양권 매매사례가액이 없는 경우 오히려 세부담이 증가할 가능성이 있으므로 세무사 등에게 사전에 상담받을 것을 권한다.
