[연재] 김상현 과장(국세청 종합부동산세과)
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| 합산배제와 사후관리는? |
일정요건 이상의 장기임대주택 등에 대하여는 종합부동산세 과세대상 주택에서 제외(합산배제)된다.
임대주택의 경우 그 사용자가 대부분 영세 서민들로서 합산과세하게 되면 임대주택에 부과된 세금이 세입자에게 전가되는 현상을 감안하여 서민주거 안정을 도모하기 위한 정책적 배려이다.
여기서는 임대주택의 합산배제 기준과 합산배제 후의 사후관리를 중심으로 살펴보고자 한다.
▣ 장기임대주택 합산배제 기본요건
종부세과세표준에서 합산배제되는 임대주택은 건설임대, 매입임대 및 기존임대 주택별로 그 적용 요건이 다르며 다음의 표와 같다.
○ 면적 및 임대주택수 기준
전용면적기준으로 건설임대주택은 149㎡(45평) 이하, 매입임대 및 기존임대 주택은 국민주택규모 이하이어야 한다.
주택수는 건설임대주택의 경우 동일 특별시․광역시 또는 도에 소재한 주택별로 각각 합산하여 2호(매입임대주택은 5호) 이상의 주택을, 기존임대주택의 경우 전국에 소재한 2호 이상의 주택을 임대해야 한다.
다만 다가구주택은 1세대가 독립하여 사용할 수 있도록 구획된 부분(1구)을 1호의 주택으로 보아 주택수를 계산한다.
○ 임대기간 및 가격 기준
건설임대 및 기존임대주택의 경우 임대사업자로서 2호(매입임대주택은 5호) 이상의 주택의 임대를 개시한 날부터 5년(매입임대주택은 10년) 이상 계속 임대하여야 한다.
가격기준은 건설임대주택은 2호(매입임대주택은 5호) 이상 주택의 임대를 개시한 날 또는 최초로 임대주택 합산배제신청을 한 연도의 과세기준일 현재 1호당 공시가격이 6억원(매입임대주택은 3억원) 이하이어야 하고, 기존임대주택은 2005년 과세기준일 현재 공시가격이 1호당 3억원 이하이어야 합산배제요건을 갖춘 것으로 본다.
위에서 언급한 임대주택 외에도 사원주택, 기숙사, 미분양주택 및 가정보육시설용 주택(주거겸용 어린이놀이방)은 주택분 과세표준 합산대상주택의 범위에서 제외하고 있다.
▣ 기타주택 합산배제 기본요건
○ 사용자 소유의 사원용 주택, 기숙사
종업원에게 무상제공하는 사용자 소유의 주택으로서 국민주택규모 이하의 주택은 종부세 합산배제 대상이 된다.
다만, 사용자가 개인인 경우에는 그 사용자와의 관계에 있어서「국세기본법 시행령」제20조 제1호 내지 제8호의 친족관계에 해당하는 자나, 법인인 경우에는「국세기본법」제39조 제2항의 규정에 의한 과점주주에게 제공하는 주택도 합산배제대상에서 제외된다.
또한 학교 또는 공장 등의 학생 또는 종업원 등을 위한 공동취사용 구조인 기숙사는 종부세 합산배제 대상이 된다.
○ 미분양 주택
과세기준일 현재 건설업이나 주택신축판매업 등으로 세법상 사업자등록을 한 자가 건축하여 소유하는 미분양 주택으로서 주택법 제16조의 규정에 의한 사업계획승인을 얻은 자의 미분양 주택으로서 ’05년 1월1일 이후에 주택분 재산세의 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 3년이 경과하지 아니한 주택이나,
건축법 제8조의 규정에 의한 허가를 받은 자의 미분양 주택으로서 ’05년 1월1일 이후에 주택분 재산세의 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 3년이 경과하지 아니한 주택(단, 자기 또는 임대계약 등 권원을 불문하고 타인이 거주한 기간이 1년 이상인 주택은 제외)은 종부세 합산배제 대상이 된다.
○ 가정보육시설용 주택
세대원이 「영유아보육법」제13조의 규정에 따라 시장․군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말함)의 인가를 받고 사업자등록을 한 후 과세기준일 현재 5년 이상 계속하여 가정보육시설로 운영하는 주택도 합산배제 대상이 된다.
▣ 장기임대주택 등 합산배제 추가 요건
위의 기본요건을 충족하는 경우 ①과세기준일(6.1일)까지 시․군․구에 임대사업자등록과 세무서에 사업자등록을 마친 후(장기임대주택만 해당) ②합산배제신청을 ’06. 9월중에 하였거나, 신고기간(매년 12.1~12.15)내에 신청하여야만 종부세 과세에서 제외된다.
다만, 다가구주택은 임대주택법상 1동(채)의 주택을 1호의 주택으로 보아 임대주택수를 계산하므로, 기준호수에 미달하여 임대사업자등록을 할 수 없었던 자는 관할 세무서에 과세기준일(올해는 6월1일)까지 사업자등록만 하면 임대사업자등록을 한 것으로 본다.
▣ 합산배제 사후관리
합산배제 임대주택 등은 추후 의무임대기간 동안 그 요건을 충족하지 아니하게 된 경우(의무임대 기간내 양도, 임대주택수 미달 등) 에는 이미 합산배제로 감면 혜택을 받은 세액을 추징하게 된다.
추징대상 주택에 대한 세액산출은 매 과세연도마다 당해 주택을 과세표준 합산대상 주택으로 보고 계산한 종부세액에서 당해 주택을 과세표준 합산배제대상주택으로 보고 계산한 종부세액을 차감한 세액을 추징하게 된다.
추징시에는 신고불성실가산세는 부과하지 아니하나, 납부기한의 다음날부터 납세고지일까지의 기간동안 1일 1만분의 3의 이자율(연 10.95%)을 적용한 납부불성실가산세가 부과된다.
이와같이 장기임대주택 등은 종부세 면제 혜택을 받는 대신에 의무임대기간 등을 준수하여야 하는 반대급부가 따르게 된다. 따라서 장기임대의무를 이행하지 아니할 경우 면제받은 세액을 추징하게 된다. 또한 신고기간 내에 합산배제 신청을 하여야 하며, 법정신고기간 경과 후의 신청은 인정되지 아니함에 유의하여야 한다.
| 세부담 상한 제도란? |
종합부동산세 세부담 상한제도란 보유세 개편으로 인하여 발생하는 세부담의 일시적 급증현상을 방지하기 위한 안전장치로 당해연도에 부담할 보유세액(재산세와 종부세의 합계금액)이 전년도 당해 부동산에 부과된 보유세액의 일정비율에 해당하는 금액(세부담상한액)을 초과하는 경우 그 초과세액에 대해서는 보유세로 징수를 하지 않는 제도이다.
종부세 시행 첫해인 2005년에는 과세유형별로 당해 납부하여야 할 총보유세액(재산세와 종부세의 합계금액)이 전년도에 납부하였을 총보유세액(재산세와 종합토지세의 합계금액)의 150%를 초과하지 않도록 하였다.
▣ 주택 및 비사업용 토지의 세부담상한은 전년도의 300%로 상향조정
그러나 너무 낮게 설정된 세부담상한 적용률에 따른 보유세 부담이 당초 보유세제 개편 취지를 충분히 반영하지 못함에 따라, 투기 목적으로 보유할 우려가 있는 주택과 비사업용 토지에 대하여는 2006년부터 종부세 세부담상한을 300%로 상향 조정하였다.
다만 사업용 토지인 별도합산 토지에 대해서는 작년과 동일하게 150%를 적용한다.
※ 세부담상한액 = 전년도 보유세 (재산세 + 종부세)상당액 × 300% (또는150%)
▣ 세부담 상한은 과세유형별로 각각 적용
종부세는 과세유형별(주택, 종합합산토지, 별도합산토지)로 구분하여 과세표준 및 세액을 계산하므로 세부담상한액 계산도 과세유형별로 각각 구분하여 계산한다.
전년도와 올해의 과세기준일 현재 소유 부동산의 현황이 상이한 경우에는 전년도 부동산 소유 현황에 상관없이 올해 과세기준일에 소유하고 있는 부동산을 전년도 과세기준일에 동일하게 소유한 것으로 보아 전년도에 부담하였을 총보유세액을 계산한다.
주택의 신·증축 및 토지의 분할·합병·지목변경·신규등록·등록전환 등으로 전년도 공시가격이 없는 경우에는 올해 과세기준일 현재 보유하고 있는 과세대상 재산과 동일한 상태로 전년도 과세기준일 현재 보유하고 있던 것으로 보아 시장·군수가 산정한 가액을 기준으로 전년도 세액상당액을 계산한다.
올해에 재산세 부과시 비과세 또는 감면 등을 적용받은 경우에는 전년도에도 비과세 또는 감면 등을 적용받은 것으로 보아 전년도 세액상당액을 계산하며, 올해에 비과세 또는 감면 등을 적용받지 않는 경우에는 전년도에도 비과세 또는 감면 등을 적용받지 않은 것으로 보고 전년도 세액상당액을 계산한다.
| 납세자 권리구제 수단은 ? |
종합부동산세가 국세로 신설됨에 따라 국세로서의 납세자 권리구제 수단을 주택 및 토지의 가격 공시와 관련된 사전구제절차와 종부세신고․납부 후 사후구제(불복청구) 절차로 나누어 살펴본다.
먼저 주택 및 토지의 공시가격은 재산세 및 종부세 과세표준에 직접적인 영향을 미치게 되며, 이와 관련한 사전 및 사후 권리구제 방법은 다음과 같다.
공시가격에 이의가 있는 경우에는 공시가격 결정·공시 전에는 가격열람 및 의견제출 절차를 통해서, 결정․공시 후에는 이의신청 절차를 통해서 구제받을 수 있다.
▣ 공시가격 결정·공시 전에는 의견제출을 통하여
공시가격에 대하여 이의가 있는 소유자 등은 당해 시장·군수·구청장이 가격 공시에 앞서 실시하는 가격열람 및 의견제출 기간(20일간) 내에 의견을 제출할 수 있다.
시·군·구에 비치된 서식을 작성하여(공동주택은 인터넷 홈페이지의 소정양식에 의견 기재하여 제출할 수도 있음) 단독주택 및 토지의 경우 소재지관할 시장․군수․구청장에게, 공동주택은 건설교통부장관에게 의견제출하면 된다.
‘의견제출’을 하면 현지 재조사 및 감정평가사의 검증을 거쳐 결과통지(의견제출 기간이 만료된 날부터 30일 이내)를 받을 수 있다.
▣ 공시가격 결정·공시 후에는 이의신청을 통하여
공시가격의 결정·공시 후에는 주택가격의 경우 공시기관(건설교통부장관, 주택 소재지 관할 시장·군수·구청장)에 공시일(4.28)부터 30일 이내에, 개별공시지가는 공시기관(토지 소재지 관할 시장·군수·구청장)에 공시일(5.31)부터 30일 이내에 서면으로 이의신청을 하면 그 처리결과에 따라 구제받을 수 있다.
이의신청기간이 지난 경우에는 원칙적으로 불복을 제기할 수 없다. 다만, 공시한 가격의 계산이 잘못되거나 기재에 오류가 있거나 그밖에 표준지 선정의 착오 등 가격산정이 중대하고 명백하게 잘못된 경우에는 가격을 공시한 기관에 정정을 요구하여 그 처리결과에 따라 구제받을 수 있다.
▣ 신고납부 후에도 이의신청, 심사청구, 심판청구 등 불복제기 가능
종부세의 신고․납부 후 사후구제(불복)절차는 일반 국세의 불복절차와 동일하다. 종부세법에 의해 위법·부당한 처분을 받거나 필요한 처분을 받지 못하여 권리 또는 이익을 침해받은 납세자는 처분일로부터 90일 이내에 이의신청·심사청구·심판청구 등의 절차를 거쳐서 행정소송 제기가 가능하다.
이의신청은 관할 세무서장이나 지방국세청장에게 제기하여 결정하며, 심사청구는 국세청장이나 감사원장에게 접수하여 결정하고, 심판청구는 국세심판원장에게 제출하여 결정하게 된다.
▣ 과다납부시 법정신고기한 경과후 3년이내에 경정청구로 환급
종부세 신고서를 법정신고기한내에 제출한 납세의무자는 종부세법에 의하여 신고하여야 할 세액보다 과다하게 신고한 경우에는 법정신고기한 경과후 3년 이내에 경정청구를 하면 환급 받을 수 있다.
| 거래세 및 재산세 |
부동산 관련 세금으로 거래세인 취득세·등록세와 보유세인 재산세와 종합부동산세 등이 있다.
이러한 거래세와 보유세는 부동산 소유의 진행방향과 관련되어 부과되는 세금으로 부동산 취득시에는 거래세인 취득세(농어촌특별세 포함)와 등록세(지방교육세 포함)가 부과되며, 취득한 부동산을 보유하고 있는 동안에는 보유세인 재산세(지방교육세, 도시계획세 포함)와 종합부동산세(농어촌특별세 포함)를 부담하게 된다.
보유세중 재산세는 기초자치단체의 세입이고, 종합부동산세는 국가의 세입이며 거래세인 취득세와 등록세는 광역자치단체에 귀속되는 세금이다. 종합부동산세는 국세이나 지역균형발전을 위하여 징수한 세금 전액을 재정이 취약한 지자체에 우선 배분한다. 거래세와 보유세의 내용을 간략하게 살펴보면 다음과 같다.
▣납세의무자
거래세인 취득세와 등록세는 비과세 대상 외의 부동산·차량 등의 자산을 취득 및 등록하는 자가 납세의무자이나, 보유세중 재산세는 매년 6월 1일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자에게 부과되며 종합부동산세는 재산세 납세의무자 중에서 일정 기준금액 초과자를 대상으로 한다.
▣과세표준 및 세율
취득세의 과세표준은 취득당시의 가액(연부로 취득하는 경우에는 연부금액)으로서 취득자의 실거래가액신고에 의하는 것이 원칙이지만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 시가표준액에 미달하는 때에는 시가표준액에 의한다. 취득세의 세율은 취득가액의 2%(주택거래 1%)로 하며 사치성 재산(별장·골프장·고급주택 등)의 취득에 대하여는 중과세율(표준세율의 5배)을 적용한다.
등록세의 과세표준은 취득세와 동일한데, 세율구조는 매우 다양하다. 부동산을 구입하는 일반적인 경우의 세율은 2%(주택거래 1%)이나, 상속·소유권 보존·지상권 등의 경우에 적용되는 세율을 별도로 규정하고 있다.
재산세와 종합부동산세의 과세표준은 공시가격에 적용률을 곱하여 산출하는데 부동산 보유에 상응한 세부담을 위해 과세표준 적용률을 연차적으로 증가시키고 있다. 올해 공시가격에 적용될 과세표준적용율을 살펴보면 다음과 같다.
재산세의 경우 주택은 공시가격의 50%를 과세표준으로 하며, 토지(종합합산 및 별도합산)는 공시지가의 55%를 과세표준으로 한다. 종합부동산세의 경우 주택과 종합합산 토지는 공시가격의 70%를, 별도합산 토지는 공시지가의 55%를 과세표준으로 한다.
▣납부 방법 및 가산세
취득세 과세물건을 취득한 자는 그 취득한 날로부터 30일 이내에 과세물건 소재지를 관할하는 시장·군수에게 신고납부 하여야 하며, 취득한 과세물건을 공부에 등기·등록 하고자 하는 자는 등기·등록 신청서를 등기소 또는 등록관청에 접수하는 날까지 납세지 관할 자치단체 장에게 신고납부 하여야 한다.
이와 같이 정해진 기간 내에 취득세·등록세 신고납부 의무를 이행하지 아니한 경우에는 신고불성실 가산세(20%)와 납부불성실 가산세(1일 0.03%)가 각각 부과된다.
재산세는 관할 시장·군수가 매년 6월 1일 현재 재산의 사실상 소유자에게 납세고지서를 발부하나, 종합부동산세는 납세의무자가 매년 12월1일부터 12월15일 사이에 주소지 관할 세무서에 자진신고·납부하여야 한다.
종합부동산세 신고납부 의무를 이행하지 아니한 경우 취득세·등록세와 동일한 신고불성실 가산세와 납부불성실 가산세가 부과된다. 다만 종합부동산세 도입 초기인 2005년부터 2007년까지 3년간 동 가산세를 면제하고 있다.
▣ 보유세는 강화하되 거래세는 계속 인하
그동안 정부는 불필요한 부동산 과다보유 억제를 위해 보유세제는 강화하되, 거래활성화를 도모하기 위하여 거래세는 완화하는 것을 부동산세제의 기본방향으로 추진해 오고 있다. 2006년 1월부터는 부동산 거래시에 거래당사자 또는 중개업자가 실제거래가격을 30일 이내에 시군구에 신고할 것을 의무화 하면서 그에 따른 거래세 부담 증가를 덜어주기 위해 거래세를 추가 인하하였다.
2004년까지 5%(취득세 2%, 등록세 3%)였던 거래세율을 2005년부터 4%(취득세 2%, 등록세 2%)로 1%P 인하하면서 특히, 개인간 주택거래에 대하여는 5%에서 3.5%(취득세 2%, 등록세 1.5%)로 1.5%P 인하하였고, 금년부터는 3.5%에서 2.5%(취득세 1.5%, 등록세 1%)로 1%P 추가 인하 하였다.
한편, 그 간 과세표준 현실화 등으로 종합부동산세 등 보유세 부담이 증가함에 따라 보유세 증가분에 상응하여 취득세·등록세 부담을 추가 경감함으로써 주택거래의 활성화를 도모하고, 국민들의 주거안정을 지원하기 위하여 거래세를 추가 인하(’06.9.1)하였다.
개인간 주택거래의 경우 2.5%(취득세 1.5%, 등록세 1%)인 거래세 부담을 2%로 0.5%P 인하하였으며, 특히 법인과의 주택거래는 현행 4%(취득세 2%, 등록세 2%)를 절반 수준인 2%(취득세 1%, 등록세 1%)로 대폭인하 조정함으로써 신규 분양아파트에 대한 세부담을 크게 경감하였다.
이에 따라 앞으로 모든 주택거래에 대한 취득세·등록세는 법인·개인 불문하고 2%가 적용된다.
♣연 재
[종부세 바로알기 ①] 과거 보유세 문제점과 개편
[종부세 바로알기 ②] 06년 종부세 주요내용과 납부
[종부세 바로알기 ③] 자진신고 납부혜택과 세액계산
[종부세 바로알기 ④] 거래세와 재산세
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