부동산 또는 부동산에 관한 권리를 매매하는 거래 당사자가 거짓계약서를 작성하는 경우, 해당 자산에 대한 양도소득세의 비과세․감면이 배제된다(소법 §91②, 조특법§129①).
이는 실거래가제도 정착을 위해 2011년 7월 1일 이후 최초 매매계약분부터 적용해 온 것으로, 거래당사자가 거짓계약서를 작성한 경우 해당 부동산의 비과세․감면세액에서 차감한다는 것이다.
예를 들어 비과세일 경우, ①비과세를 적용 안한 경우의 산출세액과 ②매매계약서의 거래가액과 실지거래가액과의 차액 중 적은금액을 비과세 세액에서 차감하고, 감면인 경우에는 ①감면을 적용한 경우의 감면세액과 ②매매계약서의 거래가액과 실지거래가액과의 차액 중 적은 금액을 감면세액에서 뺀다는 것이다.
국세청은 취득자(후 소유자)가 취득 후 상당한 기간이 경과한 후에 거짓계약서을 작성한 부동산 등을 양도할 경우 양도세 비과세. 감면 배제를 위해 거짓계약 거래내역을 전산관리하고 있다.
[사례]
◆1세대1주택 비과세 해당자가 업(UP)계약서를 작성, 후소유자가 취득가액 과다계상을 통해 양도소득세를 탈루하게 한 사례
1세대1주택 비과세 요건을 충족한 전소유자는 실거래금액 3억원을 3억5천만원으로 허위계약서(UP계약서) 작성했다. 국세청은 허위계약서와 실계약서와의 차이금액 5천만원과 비과세를 적용하지 않았을 때 산출세액 11,325,000원 중 적은 금액인 11,325,000원의 양도소득세를 부과했다. 한 푼도 내지 않아도 될 세금을 모두 다 내게 된 것이다.
◆실거주 목적으로 아파트를 취득하면서 다운계약서(DOWN)를 작성해서 양도차익을 줄여주는 댓가로 취득가액 일부를 할인받고 전소유자가 양도소득세를 탈루하게 한 사례
국세청 조사 결과 다운계약서를 작성해 준 후취득자가 1세대1주택 비과세 요건을 충족한 상태에서 전소유자에게 실거래양도금액 5억5천만원을 5천만원으로 허위계약서(DOWN계약서)를 작성한 사실이 드러났다.
허위계약서와 실계약서와의 차이금액 5천만원과 비과세를 적용하지 않았을 때 산출세액 60,833,000원 중 적은 금액인 5천만원의 양도소득세를 부과받게 됐다.
