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정부 세제개편안에 따라 그동안 위탁관리 아파트 중 국민주택규모(전용면적 85m²이하)를 초과하는 아파트의 일반관리비와 경비용역비에 부가가치세를 면제해 주던 특례가 폐지된다. 이에 따라 아파트 입주민들이 예상치 못한 세금폭탄을 맞게 될 처지에 놓이게 됐다.

기획재정부는 비과세 감면제도 정비 차원에서 올해 일몰이 도래한 34개 가운데 아파트 일반관리비와 경비용역비 부가가치세 면제를 포함해 절반을 폐지 내지 축소키로 했다. 지난 2001년 상업적인 목적으로 지어진 상가 등의 일반관리 용역비와 형평성을 맞추기 위해 개정된 ‘조세특례제한법’에서 국민주택규모 이하 아파트는 부가세 영구면제, 국민주택규모 초과 아파트는 2003년 말까지 보류했다. 이후 3차례 반복 연장된 기간이 올해 말에 도래하게 된 것이다.

이번 개편안은 관계부처 협의, 입법예고 및 국무회의 등을 거쳐 다음달 초 국회에 상정된다. 이 법안이 국회에서 통과될 경우 최종 소비자인 아파트 입주자들이 부가세를 물어야 하고 결국 관리비 인상으로 이어질 가능성이 높다. 반발이 심한 세제개편 현장을 돌아봤다. 편집자 주

연합회 ‘부가세 대상 자체가 아니라며 반박’

이 문제는 지난 1998년 감사원이 아파트 관리비는 부가가치세법상 부가세 비과세 대상으로 규정하지 않는데도 부가가치세를 누락한 사실을 지적하자, 국세청은 2001년 7월부터 부가가치세를 과세한다는 방침을 발표했다.

이에 대해 아파트 입주민들의 반대 목소리가 높아지자 2001년 5월 조세특례제한법을 개정해 2003년 말까지 한시적으로 면세로 규정했다. 그러나 면세기간 경과 후 아파트 입주민들의 조직적인 민원이 야기돼 이를 1년간 더 연장해 면세했고 이미 납부된 부가가치세는 환급 조치 하기도 했었다. 그동안 아파트 입주민들의 조직적 저항에 반복적으로 부딪혔던 부가세 면제조치 폐지안이 이번에 다시 고개를 들자 전국아파트연합회는 대책위원회를 결성하고 부가가치세 영구면제를 주장할 움직임을 보이고 있는 것.

이에 대해 재정부 관계자는 “외부업체가 용역을 제공한 대가로 수수료를 받는 만큼 부가세를 물리는 것이 조세원칙에 맞다”며 과세추진 이유를 밝혔다.

그러나 아파트관리비 부가가치세 폐지운동을 벌여왔던 한국공동주택전문관리협회는 강력히 반발하고 있다. 이들은 건의서를 통해 “실질적으로는 입주자대표회의에서 대금을 지급하는 만큼 부가세 대상이 못된다” 면서 “지역별로 다른 아파트 가격을 무시하고 평수만을 기준으로 면제 여부를 결정하는 것은 모순”이라고 주장했다.

위탁관리 수수료에 부가세 이미 지불 ‘억울해’

재정부의 한 관계자는 “아파트 관리비는 가장 기초적인 생활필수용역이고 부가가치세는 소비행위에 대한 과세이므로 생활필수품 및 생활필수용역은 비과세로 규정하는 것이 관행이었기 때문”이라며 “이를 감안해 관리비에 대한 부가가치세 면제를 여러 차례 연장해왔던 것”이라고 설명했다.

그러나 아파트입주자대표연합회는 “대부분의 아파트에서는 이미 위탁관리업체들에게 위탁관리계약을 체결하면서 위탁관리수수료에 부가세를 지불하고 있으며 경비나 청소용역은 물론 아파트 단지에서 이루어지는 개별 용역에도 모두 부가세를 지불하고 있다”며 “위탁관리 아파트의 경우 이같은 부가세가 포함돼 지출된 각종 용역비를 매월 입주자대표회의에서 관리비 심사를 거쳐 의결을 하면 위탁관리업체는 관리비 고지서를 발부해 징수대행만을 하고 있다”고 주장했다.

그런데도 재정경제부는 위탁관리아파트의 경우 각종 용역을 위탁관리업체가 주도권을 갖고 행사하는 도급계약으로 판단해 아파트관리비 전체에 또 다시 부가세를 부과하려 해 이는 이중과세라는 주장을 펴고 있다.

차등과세로 인한 형평성 문제 부각

공동주택 관리방식 즉 자치관리와 위탁관리의 과세기준에 대해서도 논쟁이 일고 있다. 자치관리는 면세하고 위탁관리에는 과세한다는 세제당국의 기준은 아파트 관리용역이 공동주택 특성상 필수불가결한 용역임을 간과했다는 것.

현재 위탁계약의 경우 위탁수수료 계약에도 전액 도급으로 간주한다는 지적도 나온다. 따라서 이번 개편안은 위탁수수료에만 부과하던 것을 확대해석해 부과하겠다는 의미를 포함하고 있다는 것이다.

사업상 독립성 여부만으로 과세여부를 결정할 수 없다는 것이 한국아파트연합 측의 주장이다. 아파트입주자대표연합회는 “공동주택이라도 동일 단지내에서 국민주택 규모 이상과 그 이하의 주택이 혼재돼 있는 경우가 있다”며 “이 경우 차등과세로 인해 주민간 갈등과 의견 분열이 조성될 소지를 포함하고 있다”고 주장한다.

도심지 국민주택 규모 이하의 주택이라도 지방의 대형 아파트보다 가격이 높기 때문에 이는 ‘조세형평의 원칙’에도 어긋난다”는 것이다.

한편 정부투자기관 연구소가 발표한 관리비 실태조사 결과에 따르면 관리비 총액 대비 일반관리비의 비율은 약 59% 수준으로 나타났다. 평형별로는 25평 이하가 58%, 26∼34평 이하가 58%, 35평 이상이 61%로 일반관리비에 부가가치세가 과세될 경우 관리비는 5.8%∼6.1% 전체적으로는 5.9%가 상승하게 됨을 의미한다.

이를 금액기준으로 환산하면 세대 당 월평균 5112원을 추가부담하게 돼 연간 6만4340원이 된다. 이는 2000년도 기준 도시근로자 가구당 연평균 지출액의 0.32%에 해당돼 공동주택관리비에 부가가치세가 과세되면 정부 수입은 0.1% 미만 증가하는 것이지만 상대적으로 가계지출에 큰 영향을 미치는 것이다.

강동구 E아파트 한 입주자는 “정부의 부가가치세 면제조치 폐지되면 내년부터 관리비가 오르는 것 아니냐”며 “부동산 세금완화로 부족한 재정을 이런 부가가치세 면세를 이용해 채우려는 같다”는 불만을 드러냈다.

주택관리관련업체 우려 현실로

정부의 이번 과세방침으로 주택관리 전문화측면에서 역기능을 초래해 관련업체들이 도산을 할 것으로 우려되고 있다.

공동주택관리는 기본적으로 입주자에 의한 관리가 이뤄지는 것이 원칙이지만 입주자 스스로 관리하는데는 일정 한계가 있어 현재 위탁관리업체가 대부분을 담당하고 있다. 현실적으로 공동주택관리 전문화는 관리주체의 전문화에 있다고 할 수 있다.

최근 관리환경은 도시화, 고층화, 첨단화, 집적화 관리 시스템을 통한 고도의 전문화를 요구하고 있다.

한 위탁관리업체 관계자는 “만일 위탁관리 때 부가가치세를 부과한다면 자치관리의 한계점에도 불구하고 외형상 값싼 관리비를 염두에 둔 나머지 대다수 기존의 위탁관리 단지가 자치관리로 전환하게 될 것”이라며 걱정했다. 외형적인 값싼 관리로 건축물 조기 노후화, 안전문제, 장기수선유지비 등 문제와 위탁관리업체의 도산이 사회문제화 되고 관리 공백 우려도 배제할 수 없게 된다는 것.

공동주택 보급 확대와 각종 주거정책의 개선을 통해 서민의 부담을 경감시키겠다는 정부시책이 오히려 관리비의 상승을 초래하게 될 수도 있다는 것이다.
이번 세제개편안에 따른 아파트 일반관리비와 경비용역비 부가가치세 면제 특례 폐지조치에 대해 아파트 입주자들과 용역회사들의 강력한 반발이 일고 있다.

특히 전반적인 감세위주의 세제개편이 단행되면서 유독 국민 일반생활과 밀접한 관계에 있는 생활편의 비용에 부가세를 과세하면서 빚어지는 현상이다. 이에 대해 “조세전문가들은 정부가 조세추진에 앞서 타당성 설득에 노력을 기울여야 했다”고 말하면서 이제라도 과세이론과 현실적 문제와의 차이에서 빚어진 이 문제를 지혜롭게 풀어나가야 할 것이라고 주문했다.

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