일반적으로 수용 지역의 경우 부동산 보유 기간이 장기인 경우가 많아 양도차익이 크기 때문에 양도소득세 또한 많아진다. 특히 투기 지역으로 지정된 경우에는 실제 보상가와 오래 전의 실제 취득가의 차이에 대해 양도소득세가 과세되므로 상당한 금액의 세금을 내야 한다.
최근 혁신도시와 신도시 개발 등으로 공익목적의 토지 수용이 급증함에 따라 보상금과 그에 따른 양도세 문제를 지적하는 의견도 급격히 늘어나고 있다. 이에 대한 문제점과 개선 방안에 대해 알아본다. /편집자 주
◇공익수용 토지 양도세에 불만 가중
공익사업용 보상 토지에 대한 양도소득세의 경우 1989년까지는 이를 100% 면제했지만 이후 순차적으로 과세비율을 점증적으로 높이고 대신 보상금을 점진적으로 현실화해 2002년부터는 감면이 폐지됐다.
현재는 2009년 12월 31일까지 현금보상시 양도소득세의 10%, 채권보상시에는 15%를 감면해주고 있다.
그런데 2007년부터 모든 부동산 거래시 양도소득세가 기준시가에서 실거래가격으로 부과됨에 따라 양도세 부담이 커지게 됨에 따라 보상금에 대한 양도세의 문제점을 지적하는 목소리가 커지고 있다.
현재 공익사업용 보상 토지의 경우 문제가 되는 것은 본인의 의사와 무관하게 공익목적으로 토지를 양도·수용 당한 주민들이 개발예정지 주변의 지가상승으로 인해 대체토지의 매입조차 어렵다는 사실이다.
일반적으로 공익사업을 하기 위한 지정고시는 주변 지역의 땅값을 급등시키는 원인으로 작용하는데, 개발이익을 배제하려는 정부의 정책과 토지보상법 등에 의해 급등된 가격은 토지보상금에 반영이 불가능하다. 따라서 토지보상금을 받아 주변지역에 대체토지를 구입하기 원하는 사람들은 책정된 보상금으로는 대체토지 구입이 불가능하거나 규모를 대폭 줄여야 하는 상황이 발생된다.
이 과정에서 토지수용지역 주민들은 손해를 봤다는 심리를 갖게 되고, 또한 재산권 행사에 제약이 가해지면서 입게 되는 상대적 손해 등으로 불만이 가중되기 마련이다.
◇비사업용 토지 중과 문제가 가장 불만
더욱 심각한 문제는 최고 60%에 달하는 양도세 중과 문제다.
현재 토지수용주민에 대한 세제혜택으로는 8년 이상 자경농지에 대해 1억원까지 양도세를 감면 받을 수 있으며, 오는 2009년 12월 31일까지는 사업인정고시일부터 2년 이전에 취득한 토지를 양도할 경우 양도소득세의 10%를 감면 받을 수 있다. 만약 채권으로 보상금 수령시에는 15~20%를 감면해 준다. 그러나 보상금액이 크거나 8년 자경 요건을 채우지 못한 경우에는 양도세를 감면받지 못하게 된다.
또한 지난 2008년 9월 1일 세법개정으로 인해 사업인정고시일 기준으로 10년 이상 보유한 토지는 중과세 대상이 되지 않게 됐지만 8~9년 보유한 경우 등 이 기준에 다소 미치지 않는 경우에는 해당되지 않는다.
◇지역주민들 “보유기간 따른 차등과세 바람직”
따라서 토지수용 지역 주민들은 토지수용 시 수용시점을 기준으로 판정해 66%(주민세 포함)의 양도소득세를 과세하는 것은 문제가 있다고 지적하고 있다.
토지소유자가 원해서 매도하는 것이 아니라 공익목적의 토지수용으로 인해 어쩔 수 없이 타의에 의해 토지를 양도하게 되는데도 수용시점을 기준으로 판정해 중과하는 것은 불합리하다는 주장이다.
이들은 토지수용이 되지 않았다면 양도세 중과 대상 기간을 넘어 양도함으로써 중과세를 면할 수 있었음에도, 강제수용으로 인해 시가보다 낮은 보상금을 받아야 하는데다 중과세까지 되는 것은 형평성에 어긋난다며 반발하고 있다.
최모씨는 “자의적인 매매가 아닌 강제수용으로 인한 타의적 양도를 일반매매와 동일한 기준으로 세금을 부과하는 것은 문제가 있다”면서 “토지보상금은 실거래가로 주지 않고 표준지를 기준으로 산정하면서 양도세는 실거래가격으로 부과하는 현실은 불공평하다”고 비판했다.
실제로 자신이 주거하던 토지가 토지 수용지역이 됐다는 채모씨는 “공익사업을 위해 토지가 수용되는 주민에 대한 희생의 대가는 ‘세금폭탄’”이라고 분노했다.
채씨는 “현재 양도소득세의 경우 부동산 투기 억제를 위한 정책 세제인데 순수한 농민과 선량한 주민까지도 투기세력으로 왜곡시켜 중과세하고 있다는데 문제의 심각성이 있다”며 “이러한 문제를 해결하기 위해서는 장기보유자에 대한 세금감면 폭을 대폭 확대 또는 면제하거나 보유기간에 따라 다양한 감세정책을 도입해야 한다”고 주장했다.
채씨는 특히 “자기 의사에 따라 매매한 경우와 수용된 경우에 동일 세율이 적용되는 것은 문제가 있다”며 “대규모 토지수용을 미리 알고 투자한 경우가 아니면 강제수용 토지는 비사업용 토지의 예외조항을 만들어 일반세율로 낮춰야 한다”고 말했다.
이처럼 토지수용 대상 주민들 대부분은 “강제수용토지에 대해서는 비사업용 토지 중과(60%)의 예외를 인정해야 한다”면서 “보유기간에 따른 차등 과세를 부과해서 공평과세를 해야 한다”고 강조했다.
◇국회의원들 감세안 제출 이어져
이같은 문제점에 대한 지적이 잇따르자 일부 국회의원들은 개선책 마련에 나서기도 했다.
한나라당 이학재 의원(인천 서구강화갑)은 국가나 지방자치단체가 공익목적으로 토지를 수용할 경우 보상금에 대해 부과되는 양도소득세를 대폭 감면하는 내용의 ‘조세특례제한법 일부개정법률안’을 지난 17일 국회에 대표발의했다.
개정안에서는 10년 이상 보유 토지에 대해 양도소득세를 전액 감면하고, 5년 이상 보유했을 때에는 50%, 2년 이상 보유는 30% 감면하도록 했다.
개정안은 또 공익사업용 토지 등에 양도소득세 감면 일몰기한을 2009년 12월 31일에서 2012년 12월 31일로 3년 연장하고, 현행 과세기간별로 1억원으로 되어 있는 감면 한도액도 삭제하도록 했다.
개정안과 관련해 이 의원은 “공익 목적으로 토지를 수용당한 주민들은 장기간 거주해 온 삶의 터전을 떠나거나 생업을 포기해야 하는 등 본인의 의사와 무관하게 공익을 위해 엄청난 희생을 강요받게 되는데, 수용대상 지역 주민들의 고통을 조금이나마 덜어주고 공익사업의 추진을 원활히 하기 위해 이 법안을 제출하게 됐다”고 설명했다.
이 의원은 또 “실제 택지개발 사업 과정에서 토지를 수용당한 주민들 중 상당수가 만족스럽지 못한 보상금에다 양도소득세까지 납부하는 것에 큰 저항을 보이고 있고 이러한 심리적 저항감이 집단행동으로 이어져 공익목적의 토지개발사업이 지장을 받는 경우가 빈번한 것이 현실”이라며 “이 법안이 통과되면 토지 수용 지역 주민들의 집단민원 표출을 경감시켜 공익사업의 원활한 추진에도 기여할 수 있을 것으로 전망된다”고 말했다.
이보다 앞서 한나라당 이광재 의원도 공익사업에 필요한 토지수용으로 인해 발생한 소득에 대한 양도소득세의 세액감면을 현금보상, 채권보상, 만기보유 채권보상의 경우 10%, 15%, 20%에서 각각 50%, 55%, 60%로 상향조정하는 내용의 조세특례제한법 일부 개정법률안을 11일 국회에 대표발의한 바 있다.
이 의원은 개정안 발의와 관련해 “공익사업 시행자에게 토지 등을 양도한 경우 양도소득세 및 주민세, 대체취득 시 농어촌특별세 납부로 인해 실제 수령한 손실보상금으로 동일 가치의 부동산을 대체 취득하는 것이 불가능한 경우가 많아 피수용자의 수용 후 생산 활동이 위축되고 공익사업 시행으로 인한 상대적 박탈감 등으로 다수의 민원이 제기되고 있다”고 취지를 설명했다.
이 의원은 “우리나라 헌법이 규정한 ‘정당한 보상’이란 원칙적으로 ‘피수용재산의 객관적인 재산 가치를 완전하게 보상하는 것’이므로 공익사업으로 토지 등이 수용될 자의 경우 최소한 양도 전과 동일한 가치의 토지 등을 취득할 수 있게 과세특례방식과 양도소득세 감면의 종합한도를 조정해야 한다”고 강조했다.
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