세무법인 다솔
세무법인 ‘다솔’ 소속 16명의 베테랑 세무사들이 <국세신문>에 격주로 세무상담 사례를 기고해 주기로 했다. 실전 세무를 다수 경험한 세무사들은 여러 세금이 얽혀 있는 사례를 직접 다루면서 최대한 절세할 수 있는 노하우를 켜켜이 쌓아 놓고 있다. 특히 현행 과세관청 단계에서 가능한 조세불복절차는 물론 조세심판청구, 감사원 심사청구, 행정소송 등 모든 경우의 수를 염두에 두고 납세자의 재산권을 최대한 보장하는 것이 세무사의 미션! 세무법인 다솔이 제공하는 고급진 ‘세무상담 사례’를 통해 “가즈~아!” 절세의 세계로! <편집자 주>
지난 11월 23일부터 2020년분 종합부동산세 고지서 발송이 시작되었다. 많은 납세자들은 작년에 비해 급격하게 오른 종합부동산세를 받아들고 당혹감을 감추지 못하고 있다. 이번 정부가 부동산 집값을 잡기 위해 무려 23번의 부동산 대책을 쏟아내면서 세금이 오를 것이라 예상은 했지만 현실은 그 예상을 뛰어 넘었다.
고지서의 금액이 버틸만 하다고 느끼는 납세자도 있을 것이다. 하지만 종합부동산세에 대한 본격적인 인상은 내년부터 시작된다. 내년에는 종합부동산세의 공정시장가액비율이 95%가 되며 2022년에는 100%가 될 예정이다. 또한 정부는 종합부동산세의 근간이 되는 공시가격을 향후 시가를 반영하는 수준으로 끌어 올릴 것으로 천명한 상태이다. 지금은 대략 시가의 70% 수준이다. 그리고 가장 중요한 것은 종합부동산세의 2주택자 이하 세율이 0.5%~2.7%에서 0.6%~3.0%로, 3주택자 이하(조정대상지역 2주택) 세율은 0.6%~3.2%에서 1.2%~6.0%로 상승한다는 점이다. 그렇다. 아직 최악의 순간은 오지 않았다.
2021년에 개봉하는 호러영화 ‘종합부동산세’ 예고편을 본 납세자는 어떻게 해야 할까. 자신의 운명을 받아들이고 담담히 다음 고지서를 기다려야 할까. 그렇지 않다. 종합부동산세가 어떤 방식으로 부과되고 있는지를 잘 파악한다면 종합부동산세란 운명에서 벗어날 수 있다.
종합부동산세의 납세의무자는 재산세 납세의무자 규정을 준용하고 있다. 즉, 종합부동산세는 인별 과세를 원칙으로 하고 있으며 자신이 소유한 주택(혹은 토지)의 기준시가를 지분비율별로 모두 합산해 과세표준을 산출한다. 그리고 이 금액에서 납세의무자별로 6억원을 공제해준다. 따라서 하나의 주택을 부부가 공동으로 소유한다면 종합부동산세를 절세할 수 있다.
1세대 1주택 단독명의의 경우 합산 기준시가에서 9억원을 공제해주지만 공동명의로 한다면 총 12억원을 공제받아 단독명의일 때 보다 3억원을 더 공제받게 된다. 비교의 편의를 위해 기준시가 12억원의 주택을 부부가 공동으로 50%씩 소유하고 있을 경우와 단독으로 소유하고 있을 경우의 2021년 종합부동산세를 비교해 보면 공동소유일 경우 납부할 세액은 없지만, 단독 소유일 경우(세액공제는 없다고 가정한다) 대략 120만원의 세금이 부과된다. 이 세액차이는 시간이 흐를수록 더욱 커져 공동소유 하나만으로 2024년에는 300만원 이상 세금 차이가 발생한다.
하지만 부부 공동소유에는 ‘고령자 세액공제’, ‘장기보유 세액공제’를 적용받지 못하는 치명적인 단점이 존재한다. ‘장기보유 세액공제’의 경우 5년 이상 10년 미만 주택을 보유하고 있을 경우 산출세액의 20%, 10년 이상 15년 미만 보유일 경우에는 40%, 15년 이상을 보유하고 있는 경우 50%의 세액공제를 적용해 준다. ‘고령자 세액공제’의 경우 60세 이상의 경우 20%, 65세 이상일 경우 30%, 70세 이상일 경우 40%의 세액공제를 적용해 주고 있다. 두 세액공제의 합계액이 80%를 초과할 수는 없다. 따라서 세액공제 여부를 추가적으로 검토해 공동소유 여부에 따른 손익을 따져 봐야 한다. 하지만 이것도 11월 30일 이후 옛말이 되어 버렸다.
이번 기획재정위원회를 통과한 세법개정안에 따르면 부부가 공동으로 주택을 소유하고 있어도 1주택자로 보아 종합부동산세를 신고할 수 있게 되었다. 즉, 2021년도 종합부동산세부터는 1세대가 1주택을 공동으로 소유하고 있어도 9억원의 공제를 적용받고 세액공제를 추가로 받을 수 있는 길이 열렸다.
구체적인 시행령이 어떻게 입법되는지 살펴봐야겠지만, 일단 기획재정위원회에서 통과한 종합부동산세법 개정사항만 살펴보면 기존 법령을 수정한 것이 아니고 새로운 특례를 신설하면서 ‘부부공동명의 1주택자에 대해 1주택자로 신고 허용’이란 문구를 추가했기 때문에 납세자의 유불리에 따라 신고방식을 선택할 수 있는 것으로 보인다. 즉, 공동소유하면서 12억원 기본공제를 적용하고 신고하는 방법과 9억 기본공제 및 세액공제를 적용하는 방법 중에서 유리한 방식으로 신고할 수 있는 것으로 판단된다.
만약 이러한 해석이 맞다면 답은 간단해진다. 일단 1주택을 부부공동명의로 소유하고 세액공제 여부에 따라 매해 신고방식을 선택하면 된다. 아직 젊은세대 부부의 경우에는 주택보유 후 4년까지는 12억원 기본공제를 적용받아 신고하고 주택보유 후 5년부터는 장기보유 세액공제를 적용받아 신고하는 방법을 고려할 수 있다.
이번 개정세법에 따르면 부부 공동소유는 종합부동산세와 양도소득세에 있어서 분명 도움이 된다. 그러나 기존에 단독명의로 되어 있는 집을 부부공동 명의로 바꾸는 방법은 좀 더 생각해 봐야 한다. 증여세와 취득세가 발생하기 때문이다. 배우자 간 증여는 10년간 6억원까지는 증여세를 납부하지 않는다. 따라서 6억원까지는 증여를 해도 좋지만 그 이상은 증여세를 납부해야 한다. 또한 증여자의 주택이 1세대 1주택이 아니면서 조정대상지역 소재 및 공시가격이 3억원을 초과한다면 수증자는 13.4%의 취득세율을 적용받기 때문에 공동명의 변경은 세액검토를 받은 후 진행해야 한다.
부부 공동명의 말고 종합부동산세란 가혹한 운명에서 벗어나는 또 다른 방법이 있는데 바로 임대사업자로 등록하는 것이다. 임대사업자로 등록한 주택의 기준시가는 종합부동산세 과세표준에서 합산 배제해준다. 세액공제 규정과 달리 아예 주택을 소유하지 않은 것으로 보기 때문에 다주택자 임대사업자의 경우 적극적으로 고려해야 하는 혜택이다. 하지만 혜택이 큰 만큼 이를 적용받기 위해서는 까다로운 요건을 충족해야 한다.
먼저 임대개시일 당시 기준시가가 6억원을 초과해서는 안되고 임대료 증액률은 5%를 초과해서는 안된다. 또한 10년 이상 장기임대주택의 지위를 유지해야 하며 결정적으로 아파트의 경우는 주택임대사업자에 등록할 수 없다. 오피스텔이나 다가구주택, 다세대주택 등의 경우에만 임대사업자로 등록할 수 있다. 또한 2018년 9월 14일 이후 조정대상지역 내 종전주택이 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 취득한 주택도 합산배제 규정을 적용받을 수 없다.
부동산 정책을 수십 번 뜯어 고치면서 현 정부가 국민들에게 던지는 메시지는 분명하다. 집값을 반드시 잡겠다는 것이다. 하지만 정책은 선한 의도만으로는 부족하다. 그 결과도 좋아야 한다. 지금까지 그 결과는 분명 좋지 못했다. 어쨌든 이렇게 강화된 종합부동산세의 기조는 바뀔 가능성은 거의 없다(적어도 정부가 바뀌기 전까진). 따라서 우리는 이 변화된 세상에 적응할 필요가 있다.
종합부동산세의 과세기준일은 매년 6월 1일이다.
6월 1일 기준점으로 소유자를 판정하고 세금을 계산한다. 이후에는 되돌릴 수 없다. 따라서 2021년 12월 고지될 종합부동산세를 미리 준비해야 한다. 유비무환이라고 했던가. 준비하면 살아남을 수 있다.
