국세청, 토지·철거예정 건물 일괄양도 때 공급가액 안분계산 사전답변
국세청은 사업자가 토지·건물을 일괄양도 하면서 계약서상 토지·건물 가액을 구분기재 하지 않고 합의한 가액도 확인되지 않는 경우에는 기준시가 등으로 안분한 가액이 공급가액이 된다고 밝혔다.
국세청은 또 철거예정인 건물 가액을 0으로 합의했다 하더라도 안분한 가액과 30% 이상 차이가 나는 경우에는 안분계산 한 금액을 공급가액으로 하는 것이라고 밝혔다.
국세청은 토지와 철거 예정인 건물을 일괄 양도하는 경우 공급가액 안분계산 여부에 대해 이같이 사전답변 했다.
국세청은 사전답변 회신을 통해 “사업자가 토지 및 건물을 함께 공급함에 있어 매매계약서상 토지와 건물 가액을 구분표시 하지 않고 거래당사자간 토지와 건물 가액을 합의한 사실이 관련증빙에 의해 확인되지 않는 등 토지와 건물 가액의 구분이 불분명한 경우 부가가치세법 제29조 제9항 제1호 및 같은 법 시행령 제64조에 따라 안분계산 한 금액을 공급가액으로 하는 것”이라고 밝혔다.
국세청은 또 “2019년 1월 1일 이후 공급하는 분부터는 거래당사자간 합의한 실지거래가액이 확인되는 경우라 하더라도 실지거래가액으로 구분한 토지와 건물 가액이 같은 법 시행령 제64조에 따라 안분계산 한 금액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우 같은 법 제29조 제9항 제2호 및 같은 법 시행령 제64조에 따라 안분계산 한 금액을 공급가액으로 하는 것”이라고 밝혔다.
질의인은 서울 A구 소재 토지 및 건물(이하 ‘본건 부동산’)을 사업장으로 하여 부동산임대업을 영위하다 2020년 10월 19일 본건 부동산을 매각하는 매매계약을 체결했다.
계약서상 매매대상은 토지(000㎡)와 건물(0000㎡)이며 매매대금 00억원은 토지와 건물 가액이 구분 기재돼 있지 않고 특약사항에 양수인은 잔금 지급 직후 건물을 멸실해 신축함을 목적으로 한다는 내용 및 건물분 부가가치세는 양도인이 부담한다는 내용이 기재돼 있다.
질의인은 이와 관련해 사업자가 2019년 1월 1일 이후 토지와 철거 예정인 건물을 일괄 양도하는 경우 공급가액 안분계산 여부에 대해 물었다.
(부가 사전-2020-법령해석부가-1045 [법령해석과-3798] 2020. 11. 20)
현행 부가가치세법 제9조(재화의 공급) 제1항에서는 “재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따라 재화를 인도(引渡)하거나 양도(讓渡)하는 것으로 한다.”고 규정하고 있다.
또한 부가가치세법 제29조(과세표준) (2018.12.31. 법률 제16101호로 개정된 것) 제9항에서는 “사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 또는 구축물 등을 함께 공급하는 경우에는 건물 또는 구축물 등의 실지거래가액을 공급가액으로 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산 한 금액을 공급가액으로 한다.”고 규정하면서 제1호에서 “실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우”, 제2호에서 “사업자가 실지거래가액으로 구분한 토지와 건물 또는 구축물 등의 가액이 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산 한 금액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우”로 규정하고 있다.
또한 부가가치세법 부칙<제16101호, 2018.12.31.> 제1조(시행일)에서는 “이 법은 2019년 1월 1일부터 시행한다. 다만, 제53조의2제1항의 개정규정은 2019년 7월 1일부터 시행한다.”고규정하고 있고, 제2조(일반적 적용례)에서는 “이 법은 이 법 시행 이후 재화나 용역을 공급하거나 공급받는 분 또는 재화를 수입신고하는 분부터 적용한다.”고 규정하고 있다.
한편 부가가치세법 시행령 제64조(토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산) (2019.2.12. 영 제29535호로 개정된 것)에서는 “법 제29조 제9항 각 호 외의 부분 단서 및 같은 항 제2호에 따른 안분계산 한 금액은 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액으로 한다.”고 규정하면서 제1호에서 “토지와 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 ‘건물 등’이라 한다)에 대한 소득세법 제99조에 따른 기준시가(이하 이 조에서 ‘기준시가’라 한다)가 모두 있는 경우 : 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분(按分) 계산한 금액. 다만, 감정평가가액[제28조에 따른 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일 부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제2조 제4호에 따른 감정평가업자가 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 조에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액으로 한다.”고 규정하고 있다.
이와 함께 부가가치세법 제29조(과세표준) (2018.12.31. 법률 제16101호로 개정되기 전의 것) 제9항에서는 “사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 또는 구축물 등을 함께 공급하는 경우에는 건물 또는 구축물 등의 실지거래가액을 공급가액으로 한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다.”고 규정하고 있다.
또한 부가가치세법 시행령 제64조(토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산) (2019.2.12. 영 제29535호로 개정되기 전의 것)에서는 “법 제29조 제9항 단서에 따라 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 ‘건물 등’이라 한다)의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다. <각호생략>”고 규정하고 있다.
