세무법인 다솔
세무법인 ‘다솔’ 소속 16명의 베테랑 세무사들이 <국세신문>에 격주로 세무상담 사례를 기고해 주기로 했다. 실전 세무를 다수 경험한 세무사들은 여러 세금이 얽혀 있는 사례를 직접 다루면서 최대한 절세할 수 있는 노하우를 켜켜이 쌓아 놓고 있다. 특히 현행 과세관청 단계에서 가능한 조세불복절차는 물론 조세심판청구, 감사원 심사청구, 행정소송 등 모든 경우의 수를 염두에 두고 납세자의 재산권을 최대한 보장하는 것이 세무사의 미션! 세무법인 다솔이 제공하는 고급진 ‘세무상담 사례’를 통해 “가즈~아!” 절세의 세계로! <편집자 주>
최근 토지보상업무 관련 상담이 잦다. 공익사업으로 주택이 수용되는 경우 ‘1세대가 주택을 1채만 보유하고 있다면 세금이 없다’라고 오해하는 분들이 많다. 이번 기회를 빌려 공익사업 수용시 1세대 1주택 비과세 관련 요건과 그 밖에 주의해야 할 사항에 대해 정리해 보았다.
첫째, 공익사업수용 주택 비과세 보유 및 거주요건
1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년 이상인 경우(2017.08.03. 이후 조정대상지역에 있는 주택을 취득하는 경우 거주기간 2년 이상 요건 추가) 양도가액 9억원까지는 양도소득세가 비과세된다.
다만, 소득세법 시행령 제154조 제1항 제2호 가목에 따라 사업인정 고시일 전에 취득한 주택 및 그 부수토지(수용일부터 5년 이내에 양도하는 그 잔존주택 및 그 부수토지를 포함)의 전부 또는 일부가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 협의매수·수용 및 그밖의 법률에 의하여 수용되는 경우 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않고 있다.
이에 따라 2021년 1월 1일부터 시행된 같은 조 제5항에 따른 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 양도한 경우에 양도 후 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 기산하는 규정을 적용받지 않으므로 보유하고 있는 수용대상 주택 외 주택을 양도하거나 다른 세대원에게 증여하는 방법 등을 통한 이전으로 수용대상 주택에 대해 비과세를 받을 수 있을지 검토해볼 필요가 있다.
둘째, 비과세 대상 주택의 부수토지 면적
비과세되는 1세대 1주택의 부수토지의 범위는 2021년 12월 31일까지 양도분에 대해 건물정착면적에 도시지역 내에 소재하는 경우 5배(2022년 1월 1일 양도분부터 수도권 내에 소재하는 경우 3배, 수도권 외에 소재하는 경우 5배), 도시지역 외에 소재하는 경우 10배를 적용한 기준면적을 주택의 부수토지로 보아 비과세된다.
공익사업대상 지역으로 지정되는 경우 도시지역 등으로 편입됨에 따라 기존에 주거지역·상업지역 및 공업지역 외의 지역에 해당해 주택의 정착된 면적에 10배까지 비과세였던 면적이 5배로 축소된다.
도시지역 등에 편입되기 전 양도했더라면 정착면적의 10배 내 토지까지 비과세를 받을 수 있었음에도 공익사업 수용대상 지역에 해당되어 도시지역 등에 편입됨에 따라 원치않게 주택의 부수토지에 대한 비과세 범위가 축소되어 과세되므로 이에 대한 유예규정이 마련될 필요성이 있다.
셋째, 한 울타리 내 농가주택과 창고 등이 있는 경우 부수토지 면적
소득세법 시행령 제154조 제3호에 따르면 법 제89조 제1항 제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택 외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택 외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.
주택에 딸린 토지에 주택 외의 건물이 있는 경우에는 사회통념상 농·어업에 필수적인 것으로 인정되는 범위 내의 축사, 퇴비사 및 농기구용 창고 등도 농가주택의 일부분으로 보아 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택 해당여부를 판단한다[부동산거래관리-422(2010.03.18.)].
부속사 및 축사 등에 대해 재산세(주택)과세대장상 주택으로 과세하고 있는 면적, 개별주택가격으로 고시되어 있는 면적, 실질적으로 주택으로 사용하고 있는 면적 등을 종합적으로 고려해 주택부수토지 면적을 판단해야 한다.
넷째, 공익사업수용 주택의 조정대상지역 중과세
조정대상지역 범위가 점차 확대됨에 따라 공익사업으로 수용되는 주택에 대하여도 주택보유 현황에 따라 중과세가 적용되는 경우들이 발생하게 됐다.
2021.01.06. 조세특례제한법 제77조에 따른 양도소득세가 감면되는 공익사업용 주택의 경우 중과 배제되도록 개정안을 발표했으나 개정안이 시행된 이후 수용된 분부터 중과 배제가 되므로, 개정안 시행 전에 수용됨에 따라 중과세가 적용되어 장기보유특별공제 배제 및 중과세율이 적용될 수 있으니 시행이후 수용이 될 수 있도록 사업시행자와 협의기간을 좀 더 늦추거나 세무전문가와 상담해 다른 방안을 모색해봐야 한다.
공익사업의 경우 삶의 터전을 빼앗김에도 합리적인 보상을 받지 못하는 것은 물론이거니와 세법의 지식미비로 억울하게 과세되는 경우가 비일비재하다. 규정이 복잡하고 생소하더라도 꾸준하게 관심을 가지고, 혼자서 해결하기 어렵거나 전문적인 도움이 필요한 경우 세무전문가와 상담해 소중한 자산을 준비없이 잃게 되는 일이 없도록 철저히 대비하자.
