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다중주택 양도는 부가가치세가 면제되지 않을 수도 있다
다중주택 양도는 부가가치세가 면제되지 않을 수도 있다
  • 류성현 변호사(전 국세청 사무관) 법무법인(유) 광장
  • 승인 2021.02.26 09:12
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류성현 변호사(전 국세청 사무관)
법무법인(유) 광장

2007년 4월경 주택신축판매업의 사업자등록을 마친 A는 2014.8.4. 관할관청의 건축허가를 받아 대전 서구 지상에 연면적 328.82㎡ 규모의 지상 3층 다중주택(20호)을 신축하여 2015.6.17. 사용승인을 받고 2015.7.9. 이 사건 주택에 관하여 소유권 보존등기를 마쳤다.

위 주택에는 다가구주택이 아닌 다중주택을 기준으로 3대의 주차가 가능한 부설주차장이 설치되어 있다.

A는 위 주택을 보유하면서 각 호실에 도시가스나 인덕션 레인지 등 취사시설을 설치해 임대하다가, 이를 B에게 매도하고 2016.12.7. 이 사건 주택에 관하여 2016.10.26.자 매매를 원인으로 한 소유권이전 등기를 마쳐 주었다(‘이 사건 주택의 공급’).


A는 2017.1.24. 관할세무서장에게 ‘주택신축판매업’에 관하여 폐업일을 2016.10.31.로 하여 폐업신고를 하면서, 이 사건 주택의 공급이 실질적으로 다가구주택을 양도한 것으로서 조세특례제한법 제106조 제1항 제4호에 따른 부가가치세 면제대상이라고 보고 이에 대한 부가가치세를 신고하지 않았으나 관할세무서장은 이 사건 주택의 공급이 이 사건 면세조항에 따른 부가가치세 면제대상에 해당하지 않는다고 보아 2017.12.5. A에게 2016년 제2기 부가가치세 75,389,590원을 부과했다. A는 구제받을 수 있을까?

구 조세특례제한법 제106조 제1항 제4호는 “대통령령으로 정하는 국민주택 및 그 주택의 건설용역의 공급에 대해서는 부가가치세를 면제한다”고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제106조 제4항 제1호는 ‘대통령령으로 정하는 국민주택’을 ‘제51조의2 제3항에 규정된 규모 이하의 주택’으로 정하고 있으며, 같은 법 시행령 제51조의2 제3항은 위 규모를 ‘주택법에 따른 국민 주택 규모’라고 정하면서 그 괄호 부분에서 “기획재정부령이 정하는 다가구주택의 경우에는 가구당 전용면적을 기준으로 한 면적을 말한다”라고 규정하고 있다.

주택법 제2조 제6호는 ‘국민주택 규모’를 “주거의 용도로만 쓰이는 주거전용면적이 1호 또는 1세대당 85제곱미터 이하인 주택(수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 1호 또는 1세대당 주거전용면적이 100제곱미터 이하인 주택)”으로 규정하고 있다.


이 사건에서 A가 허가를 받고 신축한 것은 다중주택이다. 단독주택은 ‘다중주택’과 ‘다가구주택’으로 분류되는데, 구 건축법 시행령 별표에 따르면, ‘다중주택’은 ①학생 또는 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있는 것, ②독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것(각 실별로 욕실은 설치할 수 있으나, 취사시설은 설치하지 아니한 것), ③연면적이 330제곱미터 이하이고 층수가 3층 이하인 것의 요건을 모두 갖춘 주택을 말하고, ‘다가구주택’은 ①주택으로 쓰는 층수 (지하층 제외)가 3개 층 이하일 것(다만, 1층의 바닥면적 2분의 1 이상을 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외함), ②1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(부설 주차장 면적은 제외)의 합계가 660제곱미터 이하일 것, ③19세대 이하가 거주할 수 있을 것의 요건을 모두 갖춘 주택으로 공동주택에 해당하지 아니하는 것을 말한다.

A는 ‘다중주택’ 으로 건축허가 및 사용승인을 받은 후 용도변경의 허가 없이 각 실별로 취사시설을 설치함으로써 사실상 ‘다가구주택’의 용도로 개조했는데, 이러한 경우에도 위 괄호 규정의 ‘다가구주택’에 포함된다고 볼 수 있을까? 만일 A의 경우에도 다가구주택으로 인정받을 수 있다면 국민주택에 해당하는지 여부는 가구당 전용 면적을 기준으로 판단해야 한다.


이와 관련해, 대법원은 “위 규정 괄호 부분은 주택법에 따른 단독주택 중 ‘다가구 주택’만을 그 적용대상으로 하고 있으므로, 주택법에 따른 단독주택이 이 사건 면세조항의 ‘국민주택’에 해당하기 위한 요건인 ‘주택법에 따른 국민주택 규모 이하’인지 여부는 이 사건 괄호규정의 ‘다가구주택’의 경우에는 ‘가구당 전용면적’을 기준으로 판단하고, 그 외의 단독주택의 경우에는 ‘주택의 전체 주거전용면적’을 기준으로 판단해야 하며, 이 사건 괄호규정의 ‘다가구주택’은 특별한 사정이 없는 한 관련 법령에 따른 ‘다가구주택’의 요건을 적법하게 충족하여 공부상 ‘다가구주택’으로 등재된 건축물만 해당한다고 봐야 하는데, 이와 달리 ‘다중주택’ 으로 건축허가 및 사용승인을 받은 다음 용도변경의 허가 없이 각 실별로 취사시설을 설치함으로써 사실상 ‘다가구주택’의 용도로 개조한 경우에는 이 사건 괄호규정의 ‘다가구주택’에 해당한다고 볼 수 없으므로(A가 신축한 다중주택은 20호실로 이루어져 있어서 19호 이하일 것이라는 다가구주택 요건에도 맞지 않음), 이 사건 면세조항의 적용과 관련해 이 사건 주택의 규모가 주택법에 따른 국민주택 규모 이하인지 여부는 가구당 전용면적이 아닌 전체 주거전용면적을 기준으로 판단해야 하며, 전체 주거전용면적을 기준으로 할 때 주택법에 따른 국민주택 규모의 상한인 85㎡를 초과함이 명백한 이 사건 주택은 이 사건 면세조항의 ‘국민주택’에 해당하지 않는다고 봄이 타당하다”고 판단했다. 따라서 A는 구제받을 수 없었다.

(대법원 2021.1.28. 선고 2020두42637판결 변형)

 

 


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