Q1) 주택과 조합원입주권을 소유한 상태에서 조합원입주권으로 주택을 취득(준공)하는 경우 중과세율이 적용되는지?

☞ 조합원입주권에 의한 주택 취득은 유상거래로 인한 취득이 아닌 원시취득이므로 소유주택과 무관하게 2.8%의 세율이 적용된다.

Q2) 전용면적 100㎡인 아파트를 5억원에 유상거래로 취득한 경우 전체 취득세액은?

☞ 취득세 : 5억원 × 1% = 500만원(①)
    지방교육세 : 5억원 × 0.2% = 100만원(②)
    농어촌특별세 : 5억원 × 0.2%  = 100만원(③)
     →총 납부할 세액 : 700만원(①+②+③)

Q3) 주택을 2인 이상 공동소유 하면 재산세 관련 혜택이 있나?

☞ 주택분 재산세는 개별 또는 공동주택가격을 기준으로 과세표준을 계산해 세액을 산출한 후 공동소유인의 지분별로 안분하기 때문에 단독소유일 때와 세액은 동일하다.

Q4) 상속받은 주택에 대하여 아직 상속등기를 완료하지 못했는데, 누구 앞으로 재산세가 부과되는지

☞ 상속재산에 대해 피상속인(사망자) 명의에서 상속인 명의로 등기이전이 되지 않았고, 사실상의 소유자를 신고하지 아니한 때에는 ‘주된 상속자’에게 재산세가 부과된다. 

    -‘주된 상속자’는 상속자들간 지분이 가장 높은 사람을 말하며, 지분이 가장 높은 사람이 여러 명인 경우 그 중 가장 나이가 많은 사람이 주된 상속자가 되며, 재산세 납세의무자에 해당하는 것이다.

Q5) 종합부동산세 고지서가 나왔는데, 별도로 납세자가 종합부동산세를 신고해도 되는지?

☞ 종합부동산세 고지와는 별도로 신고할 수 있으며, 신고를 하는 경우 고지세액은 취소된다.

    -다만, 신고내용이 사실과 다르거나, 납부해야할 세액보다 과소 신고한 경우에는 가산세가 부과될 수 있다.

Q6) 배우자와 1주택을 공동 소유하고 있는 경우, 종합부동산세 계산 시 1세대 1주택자 규정 적용이 가능한지?

☞ 세대원 중 1명만이 주택분 재산세 과세대상인 1주택을 단독소유한 경우에 1세대 1주택자 규정이 적용되는 것이나

    -배우자와 1주택을 공동소유하는 경우에도  1세대 1주택자 규정 적용을 신청*하면 기본공제 9억원 및 세액공제를 적용받을 수 있다.

     *(신청) 9.16.∼9.30. (납세의무자) 지분율이 큰자(지분율이 같은 경우 선택)

Q7) 고가주택 1주택을 형제가 각각 50%씩 보유하는 경우에 고가주택 해당여부 및 주택수 계산 방식은?

☞ 고가주택에 해당되고, 공동소유자 간 합의로 1인을 임대수입의 귀속자로 정한 경우가 아니라면 각각 1주택을 보유한 것으로 계산한다.

Q8) 주택 취득 시 담보대출을 받은 경우 지급이자에 대해 임대소득금액 계산 시 필요경비에 산입이 가능한지?

☞ 주택임대 총수입금액을 얻기 위해 직접 사용된 부채에 대한 지급이자는 필요경비에 산입한다. 다만, 채권자가 불분명한 사채이자는 제외한다.

Q9) ’20.8.3. 매매로 취득한 조합원입주권을 ’21.10.2. 양도하는 경우 양도소득세 세율은 어떻게 적용하는지?

☞ 조합원입주권을 보유한 기간이 1년 이상 2년 미만에 해당하므로 양도소득과세표준의 60%의 세율을 적용한다

    -’21.6.1. 이후 양도하는 주택·조합원입주권은 다음과 같이 세율을 적용한다.

Q10) ’21.1.1. 현재 1세대가 1주택을 보유한 경우로서, 1주택 상태에서 그 주택을 양도하는 경우, 1세대 1주택 비과세 보유기간 및 거주기간 계산은 언제부터 기산하는지

☞ 보유기간은 해당 1주택의 취득일부터 기산하며, 거주기간은 그 보유기간 중 거주기간을 계산한다.

    -’21.1.1. 이후 양도하는 분부터 비과세 보유기간 계산은 2주택 이상*을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 처분한 경우에는 처분 후 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 기산한다.

     *소득령§155 등에 따라 일시적으로 2주택에 해당하는 경우 해당 2주택은 제외

Q11) 주택을 증여받은 경우 주택의 가격은 어떻게 평가하나?

☞ 증여받은 주택의 가액은 증여 당시의 시가로 평가하며, 증여일 전 6개월부터 증여일 후 3개월까지의 해당 주택의 매매･감정･수용가액 등을 시가로 보도록 하고 있다.

    -또한, 평가기준일 전 6개월부터 신고일까지 면적･위치 등이 동일･유사한 주택의 매매가액 등도 시가에 포함된다.

     *다만, 평가기준일 전 2년 이내 또는 증여세 신고기한부터 6개월까지 기간에 매매가액 등이 있는 경우 평가심의위원회 심의를 통해 시가로 인정 가능

    -주택의 시가를 산정하기 어려운 경우에는 보충적 평가방법(상증법§61)에 따라 평가하며, 공동주택은 공동주택가격, 단독주택은 개별주택가격으로 평가한다.

Q12) 주택을 증여하면서 담보된 채무를 함께 이전(부담부증여)하는 경우 세금은 어떻게 되나

☞ 주택 증여와 함께 주택에 담보된 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 부담부증여의 경우

    -수증자는 증여재산가액 중 해당 채무액을 공제한 금액을 증여받은 것으로 보아 증여세를 신고･납부해야 하며,증여자는 채무액 상당하는 부분이 유상으로 이전된 것으로 보아 양도소득세를 신고･납부해야 한다.

    -국세청에서는 부담부증여 시 수증자가 인수한 채무를 전산에 입력해 사후관리하고 있으며, 매년 1회 이상 채무변동내역, 상환자금 등의 출처 등을 확인, 증여세 탈루여부를 검증하고 있다.

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