최근 정부의 부동산 정책(다주택 규제), 부동산 가격 상승 및 개인소득세율과 법인소득세율의 차이로 인하여 부동산법인 설립 건수가 증가했으며, 부동산 가격이 꾸준히 상승하면서 부동산법인의 영업이익 역시 크게 증가했다. 이로 인하여 부동산법인의 대표자가 자녀 등에게 법인의 주식을 양도나 증여하는 방안에 대한 관심이 높다. 부동산법인의 주식을 자녀 등에게 양도하거나 증여하는 경우 발생하는 세무상 이슈를 정리하고자 한다.

 

1. 부동산법인의 주식 가치 평가
부동산법인의 주식을 이전하는 경우 발생하는 세무상 이슈를 검토하기 앞서 우선적으로 해당 주식을 세법에서 규정하는 방법을 통해 평가해야 된다. 
세법상 시가는 불특정다수와 계속적으로 거래한 가격을 말하는데 부동산법인의 경우 비상장법인 주식에 주로 해당하므로 실무적으로 시가가 없는 경우가 많다. 물론 해당 주식의 매매사례가액이 평가기간 이내에 있다면 해당 가액을 시가로 인정될 수 있지만, 일반적으로 해당 주식의 매매사례가액이 없어 세법에서 규정하고 있는 별도의 주식평가를 통해 부동산법인의 주식을 평가해야 된다.
부동산 법인의 주식평가시 다음의 세무상 이슈들 주의해야 한다.

(1) 부동산 비율 판단
해당 법인의 부동산 비율 판단은 세법상 부동산과다보유법인 여부, 양도소득세율, 주식 보충적 평가방법에 영향을 미친다. 부동산 비율을 판단할 때 건물과 토지에 해당하는 부동산을 장부가액과 기준시가 중 큰 금액으로 평가하게 된다. 다만, 주의할 점은 주식 이전하기 1년 이내의 기간 중에 차입 또는 증자에 의하여 증가한 현금, 금융재산, 대여금의 합계액은 자산총액에 포함되지 않기 때문에 예상하는 것보다 부동산 비율이 높아질 수 있다는 것이다. 

(2) 부동산 평가
법인의 주식을 평가하게 되면 해당 법인 보유자산 중 부동산을 평가하게 된다. 원래 세법상 규정대로 평가하게 되면 부동산도 시가(감정평가, 매매사례가액) 또는 보충적평가(기준시가)로 평가해야 한다. 다만, 주의할 점은 시가에 해당하는 감정평가, 매매사례가액이 있는 경우이다. 실무적으로 장부가액과 보충적평가(기준시가) 중 큰 금액으로 평가하게 되지만, 감정평가액이나 매매사례가액이 있는 경우 해당 가액을 우선적으로 평가액으로 반영해야 한다. 또한, 최근 상속세 및 증여세 결정기한 내의 감정평가액을 재산평가심의위원회 심의를 거칠 수 있는 예규 등이 있어 주의해야 한다. 

2. 부동산법인의 주식 양도
(1) 주식 양도소득세율
법인의 주식을 개인이 양도하는 경우에는 세법상 규정하는 구분에 따라 10%~30%의 단일세율이 각각 적용된다. 다만, 앞에서 설명한 법인의 부동산 비율을 판단했을 때 ‘부동산 과다보유법인’의 주식에 해당하면 단일세율이 아닌 소득세법상 기본세율인 누진세율이 적용되기 때문에 많은 세부담이 발생할 수 있어 주의가 필요하다.

 

 

 

 

 

(2) 고가 또는 저가 양수도
자녀 등에게 세법상 평가액보다 고가 또는 저가로 양도하려는 경우 소득세법상 부당행위계산 부인 규정 및 증여세법상 고저가 양수도에 따른 이익의 증여 규정이 적용되므로 양도가액 산정 시 주의해야 된다. 소득세법상 부당행위계산 부인 규정은 세법상 평가액과 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 세법상 평가액의 5% 이상에 해당하는 경우 적용이 된다. 증여세법상 고저가 양수도에 따른 이익의 증여 규정은 세법상 평가액과 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 세법상 평가액의 30% 이상인 경우에 적용된다. 양도인과 양수인이 각각 소득세법 또는 증여세법 규정이 적용되므로 적절한 가액을 찾는 것이 중요하다.

(3) 과점주주의 간주취득세
비상장법인의 주식을 취득하면서 과점주주가 되거나 과점주주의 지분율이 증가하는 경우 지방세법상 과점주주의 간주취득세 과세문제가 발생한다. 설립당시에 주식을 취득함에 따라 과점주주가 된 경우 해당 지분율에 대해서는 납세의무가 발생하지 않고, 과점주주 간의 내부거래로 인해 과점주주 구성원 사이에 지분이 변동하는 경우에도 납세무의무가 발생하지 않는다. 또한, 과점주주가 될 때 해당 법인 취득세 과세대상 자산을 보유하고 있지 않는 경우 과세문제가 발생하지 않고 추후에 법인이 취득세 과세대상 자산을 취득하더라도 주식비율이 증가하지 않는 경우에도 과세문제가 발생하지 않기 때문에 주식 양도 시기를 결정할 때 고려할 필요가 있다.

3. 부동산법인의 주식 증여
(1) 주식평가
비상장주식의 가치는 임의로 정확하게 판단하는 것이 힘들뿐더러 비상장법인의 주식평가 규정이 다소 복잡하기 때문에 주의할 필요가 있다. 비상장법인의 주식평가는 원칙적으로 순손익가치와 순자산가치를 각각 60%:40%로 평가한다. 다만, 부동산비율에 따라 부동산 과다보유법인에 해당하면 순손익가치와 순자산가치를 각각 40%:60% 평가하고, 부동산비율이 80% 이상인 경우 순자산가치로만 평가하기 때문에 사전에 부동산비율을 파악해서 주식 평가액이 어떤 요인에 더 영향을 받는지 판단해야 한다.

(2) 기타 과세문제
증여세법은 증여 및 증여재산의 정의를 ‘재산의 직접·간접적인 무상이전’과 ‘타인의 기여에 의한 재산가치의 증가’를 포함해 포괄적으로 규정하고 있고, 국세기본법상 실질과세 원칙을 규정하고 있다. 이에 따라 부동산법인의 주식을 증여하고 나서 다른 증여세법상 여러 과세문제가 발생할 수 있다. 예를 들어 미성년자 자녀가 부동산법인의 주식을 증여받고 5년 이내에 해당 부동산법인이 개발사업(주택건설, 상가건설)을 시행함에 따라 주식가치가 상승하는 경우 자녀가 자력으로 해당 개발사업을 진행할 수 없다고 판단해 증여세 과세문제가 발생할 수 있다. 따라서 주식을 증여하기 전에 증여 이후의 세무상 리스크를 판단할 필요가 있다. 
이와 같이, 부동산 법인의 주식을 양도하거나 증여하는 경우 소득세법상 또는 상속세 및 증여세법상 여러 과세문제가 발생할 수 있다. 따라서 자녀 등에게 부동산법인의 주식을 이전하기 전에 전문가의 상담을 통해 세무상 여러 리스크를 줄이면서 최적의 방법 및 시기를 선택하도록 하자.

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