세무법인 ‘다솔’ 소속 베테랑 세무사들이 <국세신문>에 격주로 세무상담 사례를 기고해 주기로 했다. 실전 세무를 다수 경험한 세무사들은 여러 세금이 얽혀 있는 사례를 직접 다루면서 최대한 절세할 수 있는 노하우를 켜켜이 쌓아 놓고 있다. 특히 현행 과세관청 단계에서 가능한 조세불복절차는 물론 조세심판청구, 감사원 심사청구, 행정소송 등 모든 경우의 수를 염두에 두고 납세자의 재산권을 최대한 보장하는 것이 세무사의 미션! 세무법인 다솔이 제공하는 고급진 ‘세무상담 사례’를 통해 “가즈~아!” 절세의 세계로! <편집자 주>
주택을 신축해 분양하는 경우에 국민주택규모 이하의 주택 공급에 대해서는 부가가치세가 면제된다. 이는 국민주택규모 이하의 주택을 공급하는 자에게 부가가치세를 면제함으로써 주택 가격을 낮춰 국민의 주거생활의 안정을 도모하기 위함이다.
국민주택규모란 주거전용면적이 1호 또는 1세대당 85㎡ 이하(비수도권 읍·면지역 100㎡ 이하)인 주택을 말하는데, 다가구주택은 가구당 전용면적을 기준으로, 다중주택은 주택 전체의 주거전용면적을 기준으로 판단한다.
주택을 신축하면서 국민주택 해당 여부를 오인하여 면세사업자로 사업자등록을 하고 매각 시에 부가가치세를 신고하지 않았다가 부가가치세 및 가산세가 추징되고 건설비에 대한 매입세액은 공제받지 못하는 안타까운 사례가 발생하고 있다. 이에 세법에서 규정하고 있는 부가가치세 면제대상 국민주택의 판단기준을 살펴보고자 한다.
1. 다가구주택
다가구주택은 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외)가 3개 층 이하이고, 바닥면적의 합계가 660㎡ 이하이면서 19세대 이하가 거주할 수 있는 주택을 말한다. 다가구주택의 경우 가구당 전용면적을 기준으로 국민주택규모 이하인지 여부를 판단한다.
2. 다중주택
(1) 다중주택의 국민주택 판단
다중주택은 학생 또는 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있고, 독립된 주거의 형태를 갖추지 않은 것(각 실별로 욕실은 설치할 수 있으나, 취사시설은 설치하지 않은 것)으로 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외)가 3개 층 이하이고, 바닥면적의 합계가 330㎡ 이하인 주택을 말한다. 다중주택의 경우 주택 전체의 주거전용면적을 기준으로 국민주택규모 이하인지 여부를 판단한다.
(2) 다가구주택의 용도로 개조한 경우
다중주택은 건축법상 각 실별로 욕실은 설치할 수 있으나, 취사시설은 설치할 수 없도록 규정되어 있다. 그러나 현실적으로 다중주택으로 건축허가 및 사용승인을 받은 다음 각 호실에 싱크대나 인덕션 등 취사시설을 설치해 다가구주택의 용도로 개조하는 경우가 많다. 이 경우에 해당 주택을 국민주택 판단에 있어 다가구주택과 동일하게 볼 수 있을까?
대법원은 “다중주택으로 건축허가 및 사용승인을 받은 다음 용도변경의 허가 없이 각 실별로 취사시설을 설치함으로써 사실상 다가구주택의 용도로 개조한 경우에는 세법상의 다가구주택에 해당한다고 볼 수 없다”고 판시했다(대법원 2021.1.28. 선고 2020두42637 판결 참조).
따라서 현재 대법원의 입장에 따르면 다중주택을 취사시설을 갖추어 사실상 다가구주택의 용도로 개조한다고 하더라도 가구당 전용면적이 아닌 주택 전체의 주거전용면적을 기준으로 국민주택규모 이하인지 여부를 판단해야 한다.
3. 오피스텔
(1) 오피스텔의 분류
오피스텔은 업무를 주로 하며, 분양 또는 임대하는 구획의 일부에서 숙식을 할 수 있는 건축물을 말한다. 건축법상으로는 업무시설로 분류되고, 주택법상으로는 준주택으로 분류되어 주택과는 별도로 규정되어 있다.
(2) 오피스텔을 주거용으로 사용한 경우
국민주택규모 이하의 오피스텔을 주거용으로 사용했다면 부가가치세가 면제되는 국민주택으로 볼 수 있을까?
대법원은 “공급 당시 공부상 용도가 업무시설인 오피스텔은 그 규모가 주택법에 따른 국민주택 규모 이하인지 여부나 실제로 주거의 용도로 사용되었는지 여부 등과 관계없이 국민주택에 해당한다고 볼 수 없다”고 판시했다(대법원 2021.1.14. 선고 2020두43289 판결 참조).
조세특례제한법에서 부가가치세 면제대상으로 규정하고 있는 국민주택은 주택법에 따른 주택을 의미하는 것으로 오피스텔은 주택법에 따른 주택에 해당하지 않으므로 면세조항의 적용대상이 될 수 없고, 국민주택 해당 여부는 공부상 용도를 기준으로 판단해야 한다는 것이다.
따라서 오피스텔은 주거용으로 사용했는지 여부나 국민주택규모 이하인지 여부와 관계없이 부가가치세가 면제되는 국민주택에 해당하지 않는다.
4. 임대사업 전환과 면세전용
분양을 목적으로 신축한 주택이나 오피스텔의 건설비 매입세액을 환급받은 후에 사업목적을 변경해 주택임대사업으로 전환하는 경우 면세전용에 해당하여 환급받은 부가가치세를 납부해야 한다. 이 경우 매각 시에는 면세사업에 부수되어 공급되는 재화이므로 부가가치세가 과세되지 않는다.
그러나 국민주택규모를 초과하는 주택이나 오피스텔을 분양목적으로 신축했으나 분양이 되지 않아 일시적·잠정적으로 임대하는 경우에는 면세전용에 해당하지 않고, 매각 시 부가가치세가 과세된다.
해당 건물의 임대가 사업목적의 변경인지 일시적·잠정적 임대인지는 당초 사업목적 및 임대조건, 분양을 위한 대외적인 의사표시, 실제 사업내용 등에 의하여 종합적으로 판단해야 한다. 또한 이는 매각 시 발생하는 이익이 양도소득에 해당하는지 사업소득에 해당하는지에 영향을 미치므로 세심한 검토가 필요하다.
살펴본 바와 같이 부가가치세 면제대상 국민주택 해당 여부는 공부상 용도를 기준으로 판단하도록 하고 있다. 반면에 양도소득세에서 비과세 또는 중과세 규정을 적용할 때 오피스텔의 주택 여부는 실제 사용 용도를 기준으로 판단한다. 이와 같이 세목별로 판단 기준의 차이가 있으므로 부동산을 양도하기 전에 전문가에게 충분한 상담을 받기를 권한다.
