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만기 지급받는 이자 2천만원 넘으면 매년 나눠 받는 것도 절세방법
만기 지급받는 이자 2천만원 넘으면 매년 나눠 받는 것도 절세방법
  • 국세청 제공
  • 승인 2021.11.26 08:00
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세금절약 가이드<10>

제4장 종합소득세 알뜰정보
 

18. 부동산을 임대하는 경우는 기장신고가 유리하므로 장부를 기장하도록 하자.

3층짜리 상가를 신축해 부동산임대를 시작한 임대업 씨는 세무사 사무실에 기장을 맡길 것인지, 아니면 기장을 하지 않고 추계로 신고할 것인지를 검토하고 있다.

세무사에 기장을 맡기자니 수수료를 주어야 하고, 추계로 신고하자니 기장하는 경우보다 세금을 더 많이 내야 한다고 한다. 부동산임대업의 경우 기장을 하는 경우와 추계로 신고하는 방법 중 어느 쪽이 더 유리할까?

상가를 임대하는 사업자는 부가가치세와 소득세를 내야 하는데, 일반적으로 부가가치세보다는 소득세 부담이 훨씬 무겁다.

부동산임대업자의 수입금액은 월세의 합계액에 전세금 또는 임대보증금에 대한 간주임대료를 합하여 계산하는데, 월세는 기장에 의해 계산하든 추계로 계산하든 수입금액 차이가 없으나, 간주임대료는 기장에 의해 계산하는 경우와 추계로 계산하는 경우에 커다란 차이가 있다.

임대업 씨의 임대현황이 다음과 같다고 가정할 때 소득세 차이를 비교해 보자.

•임대기간 2020년 1월 1일~12월 31일

•월세수입 500만원

•월 관리비수입 100만원

•임대보증금 5억원

•상가취득가액(건물분) 2억원

•건물 기준시가 5000만원

•1년 만기 정기예금 이자율 1.8%

•임대보증금의 은행예금 이자 18,500,000원

•인건비 등 필요경비 합계액 30,000,000원(주요경비 1500만원)

•가족상황 처와 미성년자 자녀 2명

•기준경비율 17.6%(2020년 귀속)

 

 

 

●기장에 의하여 소득금액을 계산하는 경우

▷수입금액 = 임대료 + 관리비 + 간주임대료

•임대료수입 = 5,000,000원 × 12월 = 60,000,000원

•관리비수입 = 1,000,000원 × 12월 = 12,000,000원

•간주임대료 = (임대보증금 - 건물취득가액) × 정기예금이자율 - 임대보증금의 은행예금이자

= (5억원 - 2억원) × 1.8% - 18,500,000원 = 0

∴총수입금액 = 60,000,000원 + 12,000,000원 + 0원 = 72,000,000원

▷소득금액 = 72,000,000원 - 30,000,000원 (필요경비 합계액) = 42,000,000원

▷과세표준 = 42,000,000원 - * 6,000,000원(소득공제) = 36,000,000원

▷소득세액 = 36,000,000원 × 15% - 1,080,000원 (누진공제) = 4,320,000원

*소득공제는 가정치임


●추계에 의하여 소득금액을 계산하는 경우(기준 경비율 추계)

▷수입금액 = 임대료 + 관리비 + 간주임대료

•임대료수입 = 5,000,000원 × 12월 = 60,000,000원

•관리비수입 = 1,000,000원 × 12월 = 12,000,000원

•간주임대료 = 임대보증금 × 정기예금이자율 = 5억원 × 1.8% = 9,000,000원

∴총수입금액 = 60,000,000원 + 12,000,000원 + 9,000,000원 = 81,000,000원

▷소득금액 = 수입금액 - 주요경비 - (수입금액 × 기준경비율) = 81,000,000원 - 15,000,000원 - (81,000,000원 × 17.6%) = 51,744,000원

▷과세표준 = 51,744,000원 - 6,000,000원 (소득공제) = 45,744,000원

▷소득세액 = (45,744,000원 × 15% - 1,080,000원) × (1.2%) = 6,937,920원

(무기장가산세 20% 적용)

위의 사례에서 보는 바와 같이, 기장에 의하여 소득금액을 계산하면 기장을 하지 않은 경우에 비하여 훨씬 세금이 절약된다.

 

 



19. 주택을 임대해도 소득세를 내야 하는 경우가 있다.

퇴직금을 은행에 예치하여 그 이자로 생활을 해오고 있는 박주택 씨는 은행금리가 떨어져 수입이 절반 이하로 줄었기 때문에, 예금을 찾아 소형주택을 구입해서 임대하는 방안을 검토하고 있다. 주택을 임대하는 경우, 세금문제는 어떻게 되나?

주택을 임대하고 임대료를 받게 되면 원칙적으로는 소득세를 내야 하지만, 서민들의 주거안정을 위한 정책의 일환으로 일정한 경우에만 소득세를 물리고 있다.

●소득세를 내야 하는 경우

◆고가주택을 임대하는 경우

‘고가주택’이라 함은 과세기간종료일 또는 해당 주택의 양도일 현재 소득세법 제99조에 따른 기준시가가 9억 원을 초과하는 주택을 말한다.

◆국외주택을 임대하는 경우

◆2개 이상의 주택을 소유한 자가 주택을 임대하는 경우

여기서 주택수는 본인과 배우자가 각각 주택을 소유하는 경우에는 이를 합산하여 계산하고 다가구주택의 경우에는 1개의 주택으로 보되, 구분 등기된 경우에만 각각을 1개의 주택으로 계산한다.


●과세방법

주택임대소득은 월세와 전세금 등에 대한 간주임대료의 연간 합계액을 총수입금액으로 하여 소득세를 과세한다.

이 경우 전세금 등에 대한 간주임대료는 비소형 3주택 이상 보유자 중 전세금 또는 보증금 합계가 3억원을 초과하는 경우 초과금액의 60%에 대해 정기예금이자율 상당액 만큼이 총수입금액에 포함되어 과세된다.

주거용 건물 임대업의 연간 총수입금액이 2000만원 이하인 주택임대소득에 대하여는 2019년 1월 1일부터 선택적 분리과세한다.

 

<소형주택의 범위와 간주임대료 계산>

전세 시장을 안정화함으로써 서민을 지원하기 위해 2021년 12월 31일까지 간주 임대료 계산 시 아래의 소형주택에 대한 전세 보증금을 주택수에 포함하지 않는다.

간주임대료 계산 시 제외되는 소형주택의 범위 주거의 용도로만 쓰이는 면적이 1호 또는 1세대당 40㎡(2018년 귀속까지 60㎡) 이하인 주택으로서 해당 과세기간의 기준시가가 2억원(2018년 귀속까지 3억 원) 이하인 주택 총수입금액에 산입할 금액(간주임대료)의 계산

•과세대상:3주택 이상 보유자 중 전세보증금 합계 3억원 초과분

•주택수 판정방법

- 위 소형 주택수 제외

- 본인과 배우자 소유 주택을 합산

- 다가구주택은 1개의 주택으로 보되, 구분 등기한 경우에는 각각 1개의 주택으로 본다.

- 공동소유주택은 지분이 가장 큰 자의 소유(가장 큰 자가 2인 이상인 경우는 각각의 소유로 하되 합의하여 1인을 임대수입의 귀속자로 정한 경우에는 그의 소유로 계산)

•과세 최저한(3억원) 적용방법

- 인별(개인단위) 과세원칙에 따라 부부의 경우도 각각 주택 소유자별로 적용

- 3억원 초과분의 60%에 대해 이자상당액만큼 과세

- 공동사업장의 경우 공동사업장의 임대보증금에서 3억원 공제

•간주임대료 계산방법

- 기장신고:3억원 초과 보증금 × 60%× 정기예금이자율 - 임대사업 부분 발생 이자·배당

- 추계신고:3억원 초과 보증금 × 60% × 정기예금이자율

※2021년 귀속 소득세 신고시 적용할 정기예금 이자율:1.2%(2020년 귀속 1.8%)

•간주임대료 계산사례(2021년 귀속)

 

    <소규모 주택임대소득 세부담 완화>

 















•민간임대주택 공급 활성화 및 서민·중산층 주거 안정

•주요내용

- 수입금액이 2000만원 이하의 소규모 주택임대사업자의 경우에는 2014년~2018년 소득분 비과세, 2019년 이후 소득분부터 분리과세 선택가능

- 분리과세 방법

필요경비율:50%(주택임대업 등록한 경우 60%), 기본공제:200만원(주택임대업 등록한 경우 400만원) 인정

종합소득 과세방식과 비교해 낮은 금액으로 과세(기본공제는 분리과세 소득을 제외한 종합소득금액이 2000만원 이하인 경우만 적용)

- 주택임대소득에서 발생한 결손금과 이월결손금은 근로소득금액 등 다른 종합소득금액에서 공제 가능

•시행일

- 비과세:2014년 1월 1일부터 2018년 12월 31일까지 발생하는 소득분에 적용

- 분리과세:2019년 1월 1일 이후 발생하는 소득분부터 적용

 

 


20. 부부가 임대소득을 얻기 위해 부동산을 취득하는 경우 세금문제를 미리 살펴보자.

●상가 분할을 통한 절세

예를 들어 연봉 7000만원(평균 근로소득과세표준 3500만원)인 김재산 씨가 그동안 저축한 돈으로 노후를 위해 연간 1500만원의 임대소득이 발생하고 있는 상가 건물(시가 5억원)을 취득한 후 부담해야 할 세금이 어떻게 늘어나는지를 알아보자.

먼저, 상가건물을 김재산 씨 명의로 취득할 경우를 알아보면 기존 근로소득 금액과 새로 발생한 임대소득 금액을 합한 5000만원에 대해 24%의 세율을 적용받아 678만원 정도의 소득세를 내야 된다.

이제 상가건물을 김재산 씨의 아내(다른 소득이 없을 경우)명의로 취득할 경우를 알아보면 김재산 씨는 근로소득세만 내면 되므로 근로소득 3500만원에 대해 15%의 세율이 적용돼 417만원 정도만 내면 되고, 아내 또한 상가임대소득 1500만원에 대해 15%의 세율이 적용돼 117만원 정도의 세금을 내게 되는데 결국 김재산 씨 부부는 총 534만원 정도의 세금을 내게 된다.

따라서 상가를 아내 명의로 취득한다면 김재산 씨 명의로 취득할 때보다 144만원 정도의 세금을 절약할 수 있으며, 합산소득 분리에 대한 단순세율 차이 뿐만 아니라 부녀자 공제 등 소득공제를 추가로 받을 수 있기 때문에 세금을 더 절약할 수 있다.

그러나 상가를 아내 명의로 이전하게 되면 증여세 문제가 발생하므로 증여세도 함께 검토해 봐야 한다. 부부사이에는 6억원(10년 이내 증여재산을 합한 금액)까지는 증여세가 과세되지 않지만 6억원을 초과하면 증여세가 과세된다. 위 사례의 경우는 시가에 의해 증여세를 계산한다면 시가가 5억원이므로 증여세는 납부할 세금이 없다.

이와 같이 사업소득이나 근로소득 등이 있으면서 임대용 상가를 취득할 경우에는 증여세가 과세되지 않는 범위 내에서 다른 소득이 없거나 소득이 보다 적은 배우자 명의로 분할해 취득하면 소득세를 절감할 수 있다.

또한 지금부터라도 기존에 임대용 상가를 보유하고 있으면서 사업소득이나 근로소득 등 다른 소득이 있는 경우에는 증여세 문제 및 등기이전에 따른 취득세 등을 꼼꼼히 따져본 뒤 부부간에 재산을 분할해 놓아야 소득세를 절약할 수 있다.

이러한 절세효과를 보기 위해 재산을 분할하려면 하루라도 빨리 하는 것이 그만큼 세금을 절약할 수 있다. 재산분할 기간에 비례해서 세금이 계산되기 때문이다.

 

 


21. 이자 수입시기를 연도별로 고르게 분산하자.

부동산임대업을 하고 있는 조동팔 씨는 상가 임대보증금을 은행에 예치하고 있는데, 지금까지는 이자를 중간에 나누어 받지 않고 만기에 한꺼번에 받을 경우 이자율이 높은 예금에 가입하고 있었다.

그러나 2001년부터 금융소득 종합과세가 실시되고 있으므로, 만기에 한꺼번에 이자를 받을 경우 이자를 받는 해는 종합과세로 많은 세금을 내야 할 것 같다.

세금을 조금이라도 줄이기 위해서는 어떻게 해야 할까?

예금·적금 등의 이자는 실제로 이자를 받는 때에 수입으로 계상한다.

예를 들어 3년 만기 정기예금에 가입하고 이자도 만기에 받는 것이라면, 첫째 년도와 둘째 연도는 이자소득이 없고 3년째에 한꺼번에 이자소득이 발생한 것으로 본다.

반면, 금융소득 종합과세는 매년 1월 1일부터 12월 31일까지의 개인별 금융소득(이자소득·배당소득)을 합산하여 2000만원 초과여부를 따진다. 그러므로 어느 한 연도에 금융소득이 집중되면 매년 균등하게 이자를 받는 경우보다 세금면에서는 불리하게 된다.

조동팔 씨의 2020년도 부동산임대소득이 5000만원이고, 연간 이자소득이 1000만원이며, 부인과 미성년자인 자녀가 2명이 있다고 가정할 경우, 세금부담을 비교해 보면 다음과 같다.


1) 이자를 매년 받는 경우

•종합소득금액:50,000,000원

•과세표준:50,000,000원 - 6,000,000원 = 44,000,000원

•산출세액:5,520,000원 (44,000,000원 × 15% - 1,080,000원)

•원천징수세액(3년치):10,000,000원 × 14% × 3 = 4,200,000원

•총부담세액(세액공제 미고려):

5,520,000원 + 4,200,000원 = 9,720,000원


2) 3년치 이자를 일시에 받는 경우(금융소득 종합과세 해당)

•종합소득금액:①+② = 80,000,000원

① 금융소득:30,000,000원

② 부동산임대소득:50,000,000원

•과세표준:80,000,000원 - 6,000,000원 = 74,000,000원

•산출세액:Max (①-②) = 10,540,000원

① 7(4,000,000원-20,000,000원) × 기본세율 + 20,000,000원 × 14% = 10,540,000원

② (74,000,000원 - 30,000,000원) × 기본세율 + 30,000,000원 × 14% = 9,720,000원

이 사례의 경우는 만기에 이자를 한꺼번에 받으면 매년 이자를 나누어 받는 경우보다 약 820,000원(10,540,000원-9,720,000원) 정도 세금을 많이 부담하게 된다.

따라서 만기에 지급받는 이자가 2000만원을 초과하고 다른 종합소득이 있는 경우에는 매년 이자를 나누어 받는 것도 절세의 한 방법이다.

 

 


22. 금융소득 종합과세

●금융소득 종합과세란?

종전에는 금융회사 등에서 이자를 지급할 때 세금을 원천징수하면 그 이자소득에 대하여는 세금문제가 모두 종결되므로, 이자를 받는 사람 입장에서는 세금에 대하여 신경을 쓸 필요가 없었다.

그런데, 2001년부터는 일정금액 이상의 금융소득(이자소득과 배당소득)은 다른 종합소득(사업소득, 근로소득, 기타소득)과 합산하여 소득세를 과세하도록 하였는데, 이를 ‘금융소득 종합과세’라 한다.

금융소득을 종합과세하는 이유는, 소득계층간·소득종류간 과세의 형평성을 제고해 공평과세를 실현하고 금융소득을 명의자에게 과세함으로써 차명거래의 소지를 축소해 금융거래의 투명성을 제고하기 위해서이다.


●종합과세 대상

금융소득이 연간 2000만원을 초과하는 경우 전체 금융소득이 종합과세된다. 다만, 2000만원까지는 원천징수세율 14%를 적용해 산출세액을 계산하므로 기준금액(2000만원) 이하의 금융소득은 실질적으로 분리과세 되는 것과 동일하다.

여기서 종합과세대상 기준이 되는 2000만원은 예금 원금이 아니라 이자를 말하므로, 금리가 연 2%라고 한다면 10억원 이상의 예금이 있어야 종합과세대상자가 된다.


●종합과세를 하면 세금부담이 늘어나는가?

많은 국민들이 금융소득 종합과세로 인하여 세금부담이 늘어난다고 생각하는 경우가 있는데, 금융소득과 다른 소득이 많은 일부 고소득층의 경우는 세금부담이 늘어나지만, 1년간의 이자소득이 2000만원 이하인 대부분의 국민들은 오히려 세금부담이 줄어든다. 이는 종합과세를 실시하면서 원천징수 세율을 20%에서 14%로 대폭 낮추었기 때문이다.


●종합과세에서 제외되는 금융소득

다음에 해당하는 금융소득은 종합과세에서 제외되는 금융소득으로 종합과세금융소득을 계산할 때 제외한다. 따라서 종합과세에서 제외되는 금융소득은 금융소득이 2000만원을 초과하는지 여부를 판단할 때에도 포함하지 않는다.

◆비과세되는 금융소득

    〈소득세법〉

 




•『공익신탁법』에 의한 공익신탁의 이익

•10년 이상 저축성보험의 보험차익

- 월적립식 보험이 아닌 경우 인별 2억 원 이하(2017년 3월 31일까지 계약분에 해당) (2017년 4월 1일 이후 계약분은 1억원 이하)

- 납입기간이 5년 이상인 월적립식 보험(기본보험료 균등 등 일정요건 충족 필요)

- 일정조건을 충족하는 종신형 연금보험


〈조세특례제한법〉

•노인·장애인 등의 비과세종합저축(1명당 저축원금이 5000만원 이하)의 이자·배당(2022년 12월 31일까지 가입분)

•조합 등에 대한 예탁금(1명당 3000만 원 이하)의 이자(2007년~2022년까지 발생하는 이자소득) 및 출자금(1명당 1000만 원 이하)의 배당(2022년 12월 31일까지 수령분)

•우리사주조합원이 1년 이상 보유한 우리사주의 배당

- 우리사주 액면가액의 개인별 합계액이 1800만원 이하인 경우

•영농조합법인의 배당(2021년 12월 31일까지 수령분)

- 식량작물재배업소득에서 발생한 배당과 식량작물재배업소득 이외의 배당으로 과세연도별 1200만원 이하

•영어조합법인의 배당(2021년 12월 31일까지 수령분)

- 과세연도별 1200만원 이하

•농업회사법인의 배당(2021년 12월 31일까지 수령분)

- 식량작물재배업소득에서 발생한 배당

•재형저축의 이자·배당(2015년 12월 31일까지 가입분)

•농어가목돈마련저축(2022년 12월 31일까지 가입분)

•개인종합자산관리계좌(ISA)에서 발생하는 금융소득(200만원 또는 400만원까지의 금액)

•청년 우대형 주택청약종합저축, 장병내일준비적금 이자소득


◆분리과세되는 금융소득

〈소득세법〉

•개인별 연간 금융소득이 2000만원 이하인 경우(14%)

•10년 이상 장기채권으로 분리과세를 신청한 이자와 할인액(30%)

- 10년 이내 전환·교환·중도상환 조건이 없는 것

- 2013년 1월 1일 이후 발행되는 채권의 경우 그 장기채권을 3년 이상 계속하여 보유한 거주자가 장기채권을 매입한 날부터 3년이 지난 후에 발생하는 이자와 할인액

※ 2018년 1월 1일 이후 발생하는 소득분부터 해당 규정 폐지(단, 2018년 1월 1일 이전에 발행된 장기채권에 대한 이자와 할인율에 대해서는 종전 규정에 따름)

•금융회사를 통하지 않은 비실명금융자산의 이자·배당소득(42%)

•직장공제회 초과반환금(기본세율)

•부동산 경매를 위해 법원에 납부한 보증금 및 경락대금에서 발생하는 이자(14%)

•개인으로 보는 법인격 없는 단체의 이자·배당소득(14%)

- 수익을 구성원에게 배분하지 않는 단체로서 단체명을 표기한 경우

 

 


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